Od 9 lat rynek ziemi bez korekty

Pod koniec ubiegłego roku wzrost cen ziemi rolnej znowu przyspieszył. Mimo że ostatni kwartał roku jest przeważnie okresem sezonowej korekty, niespodziewanie w czwartym kwartale za hektar trzeba było zapłacić przeciętnie o 1229 zł więcej (4,9%) niż w trzecim. W efekcie przeciętna cena wzrosła do 26 509 zł za hektar – wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. W skali roku najnowsze dane wskazują na aprecjację o 12,8%. Kwartał wcześniej wynik ten był wyraźnie niższy i wynosił 10,9%, a dwa kwartały wcześniej 8,8% (r/r).

Czemu stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

Ceny ziemi rosną od dawna

Jeszcze bardziej imponujące są dane na temat zmian cen w dłuższym terminie. Stosowne dane po raz pierwszy opublikowane zostały za ostatni kwartał 2004 roku. Od tego czasu ceny ziemi wzrosły o 326,5%, czyli średnio 17,5% w skali roku. Gdyby ponadto szukać bardziej historycznych danych w Eurostacie, to okazałoby się, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym.

Wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje jednak ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje jest tylko korzystnym dodatkiem, a nie głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić nawet do kilkukrotnego wzrostu wartości nieruchomości.

Oczywiście niewykluczona jest także kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej. „Nad Wisłą” wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w unii (o około 2-3 razy). Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku. Na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a także całkiem niedawno Unia zdecydowała o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. Popyt na ziemię w ograniczonym zakresie może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Ryzyko związane z inwestowaniem w ziemię rolną:

W ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) w ciągu 9 lat cena ziemi zdrożała o 234,1%. Dla porównania w tym czasie kupując mieszkanie w śródmieściu Warszawy można było liczyć na wzrost wartości o 95,3% (realnie 53%), odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej zarobiłoby się 49,4% (realnie 17%), a notowania indeksu WIG 20 wzrosły o 35,1 % (po uwzględnieniu inflacji 5,8%). Na tym tle wzrosty zanotowane na rynku ziemi rolnej są więc wyraźnie wyższe, co powoduje, że inwestując na rynku gruntów trzeba mieć świadomość zagrożenia spadkami cen.

Im gorsza ziemia, tym większy wzrost cen

Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że w czwartym kwartale najmocniej zdrożały grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Pod tym względem końcówka 2013 r. nie była wcale ewenementem. Licząc od końca 2004 r., ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 395%. Dziewięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to ponad 21,3 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 34,3 tys. zł dzisiaj, czyli o 273%.

Jak obliczamy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

gdzie:
W – wartość indeksu cen gruntów rolnych,
czi – ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie
cb – cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.)
azi – całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach

Bartosz Turek
Lion’s Bank