Oczekiwany wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w czwartym kwartale

• W trzecim kwartale bieżącego roku wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie wyniósł 29,7 mld euro i był wyższy w porównaniu z drugim kwartałem o 3,7%.
• Jednak w skali rocznej wartość inwestycji nieznacznie się zmniejszyła (o 5,3%) do poziomu 122,5 mld euro.
• Najważniejsze rynki ponownie cieszyły się dużym zainteresowaniem, a inwestorzy zagraniczni wycofywali się z krajów wschodzących i zadłużonych.
• Weryfikacja poziomu ryzyka prowadzi do przeceny aktywów w niektórych regionach, a bardziej realistyczne podejście sprzedających może przyczynić się do ożywienia na rynkach inwestycyjnych w najbliższych kilku miesiącach.
• Trendy inwestycyjne w poszczególnych sektorach nadal trudno przewidywać. Mimo wzrostu zainteresowania nieruchomościami handlowymi ich udział w rynku był wciąż niższy w porównaniu do ubiegłego roku (23% wobec 32% w 2011 r.). Natomiast udział w rynku nieruchomości biurowych wzrósł w pierwszych trzech kwartałach do 52% z poziomu 45% w ubiegłym roku.

W trzecim kwartale bieżącego roku wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne nieznacznie wzrósł dzięki ożywieniu popytu wśród inwestorów krajowych. Aktywność inwestorów zagranicznych zmniejszyła się o 19,5%, natomiast krajowych wzrosła o 20%, dzięki czemu ich udział w rynku wzrósł z poziomu 56% w drugim kwartale do 65%, zwłaszcza w Norwegii, Holandii, Francji i Wielkiej Brytanii.

Michael Rhydderch, dyrektor zespołu ds. rynków kapitałowych w krajach EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) firmy Cushman &Wakefield, powiedział: „Przy nadal niskich zyskach z obligacji inwestorzy są najbardziej zainteresowani bezpiecznym źródłem przychodów. Ostrożność inwestorów w trzecim kwartale była zrozumiała, ale spadek aktywności zagranicznych graczy odzwierciedla raczej wzrost zainteresowania najważniejszymi rynkami oferującymi większą płynność niż rezygnację z inwestycji„.

W trzecim kwartale aktywność inwestorów zagranicznych zmniejszyła się w Europie Południowej o 92%, a w Europie Wschodniej o 75%. Natomiast wolumen inwestycji na trzech głównych rynkach inwestycyjnych, tj. Francji, Niemiec i Wielkiej Brytanii, wzrósł o 14%, dzięki czemu ich udział w rynku osiągnął nowy rekordowy poziom 66% (59% w drugim kwartale). Na wzroście zainteresowania bezpiecznymi inwestycjami zyskały również rynki skandynawskie, których udział w rynku wzrósł z 15% ubiegłym roku do prawie 18%.

Pomimo ograniczonej dostępności finansowania większych inwestycji nadal obserwuje się silny popyt na duże aktywa na najważniejszych rynkach, zwłaszcza wśród wiodących inwestorów kapitałowych takich jak państwowe fundusze inwestycyjne, które często poszukują najbardziej atrakcyjnych aktywów. Jednak w trzecim kwartale bieżącego roku popyt inwestycyjny generowały także inne podmioty, między innymi z Bliskiego Wschodu, Chin i Europy w krajach takich jak Wielka Brytania, Francja i Niemcy, a także zamożni inwestorzy indywidualni, którzy najbardziej interesowali się inwestycjami w Londynie i Paryżu.

Michael Rhydderch: „Pomimo nadal niewielkiego zainteresowania aktywami drugorzędnymi, niektórzy sprzedający po przeanalizowaniu sytuacji na rynkach decydują się na obniżkę cen nieruchomości, uwzględniającą zarówno aktualne zagrożenia, jak i możliwości reinwestowania. Z tego względu wzrosła liczba transakcji przygotowywanych na różnych rynkach, co wróży ożywienie aktywności inwestycyjnej. Według aktualnych prognoz wolumen obrotów może wzrosnąć w ostatnim kwartale o 2-3% i wynieść za cały rok ok. 116 mld euro, czyli tylko 9% mniej niż w 2011 r.„.

Dobrymi wynikami w trzecim kwartale mogą się pochwalić zarówno mniejsze rynki inwestycyjne, między innymi Austria, Polska i Luksemburg, jak i większe, takie jak Niemcy i Wielka Brytania, w których wolumeny obrotów wzrosły odpowiednio o 26% i 21%. Wzrost inwestycji odnotowano także w Norwegii, Szwajcarii i Holandii, jednak w niektórych krajach zaliczanych do grupy najważniejszych, takich jak Dania, Szwecja i Francja, wartość obrotów zmniejszyła się wskutek ostrożności inwestorów i niewystarczającej podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów oraz zmian podatkowych we Francji. Natomiast w Europie Środkowo-Wschodniej wolumen transakcji zmniejszył się pomiędzy drugim a trzecim kwartałem o 40% pomimo nieznacznego wzrostu w niektórych krajach takich jak Polska i Rumunia. Do spadku wartości obrotów w tym regionie przyczyniła się głównie Rosja, w której jednak w skali całego roku odnotowano dobre wyniki inwestycyjne, głównie w sektorze nieruchomości handlowych.

Wolumen inwestycji w zadłużonych krajach Europy GIIPS (Portugalii, Włoszech, Irlandii, Grecji i Hiszpanii) zmniejszył się o 66%, głównie wskutek spadku aktywności inwestycyjnej w Hiszpanii i we Włoszech. Udział w rynku tych państw obniżył się z rekordowego poziomu 15% w 2007 r. do zaledwie 1,8%. Michael Rhydderch powiedział: „Wobec korekty cen i sprzedaży aktywów przez sektor publiczny i prywatny niektórzy inwestorzy mogą oczekiwać atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w tych krajach, ale dopiero gdy powróci większa stabilizacja„.

W ujęciu kwartalnym wolumen obrotów w sektorze nieruchomości handlowych wzrósł o 22%, natomiast w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych zmniejszył odpowiednio o 7,4% i 21%. Jednak w skali rocznej wartość inwestycji w sektorze biurowym wzrosła o 19% w porównaniu z 2011 r., przy spadku dla nieruchomości handlowych i magazynowych odpowiednio o 35% i 15%.

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wzrost wolumenu obrotów w sektorze biurowym wynika z zawarcia szeregu większych transakcji w minionym kwartale. Jednak sektor ten jest szczególnie atrakcyjny dla inwestorów, ponieważ można stosunkowo łatwo porównywać aktywa w poszczególnych krajach, a na najlepszych głównych rynkach na wartość aktywów korzystnie wpływa brak nowych inwestycji i ograniczona podaż„.

Nieruchomości handlowe cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów pomimo spadku ich udziału w rynku, za co odpowiada niewystarczająca podaż atrakcyjnych aktywów i utrudniony dostęp do finansowania dużych inwestycji. David Hutchings powiedział: „Obserwujemy silny wzrost popytu na lokalizacje przy najlepszych głównych ulicach handlowych, zwłaszcza ze strony znanych i luksusowych marek, a także funduszy inwestycyjnych i zamożnych inwestorów indywidualnych, którzy są zainteresowani bezpieczeństwem inwestowania oraz długofalowym wzrostem. Dla inwestorów poszukujących wyższych bezpiecznych zysków atrakcyjne mogą być nowoczesne centra handlowe oraz niektóre aktywa sektora logistycznego„.

Łukasz Lorencki, konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „W trzecim kwartale 2012 r. wartość transakcji na inwestycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrosła o prawie 60% w ujęciu kwartalnym. Aktywność inwestorów koncentrowała się głównie na sektorze biurowym, na który przypadło 87% wartości wszystkich zawartych w tym czasie transakcji. Pozostałe 13% stało się udziałem transakcji w sektorze przemysłowo-magazynowym. W sektorze handlowym nie sfinalizowano w tym czasie żadnych transakcji inwestycyjnych. W porównaniu z trzecim kwartałem ubiegłego roku odnotowano spadek aktywności o ok. 78%, m.in. ze względu na brak dużych transakcji przekraczających wartość 100 i 200 mln euro. Pozytywnym sygnałem jest wzrost aktywności krajowych inwestorów, na których przypadło ok. 44% wartości umów zawartych w trzecim kwartale 2012 r. Na koniec trzeciego kwartału wartość transakcji zawartych w 2012 r. wyniosła 1,15 mld euro. Ze względu na szereg podpisanych dużych umów przedwstępnych, których finalizacja została zapowiedziana na 4 kwartał br., spodziewany wolumen transakcji w Polsce na koniec roku jest szacowany na ok. 2 mld euro„.

Źródło: Cushman & Wakefield