Nowoczesny Bank Spółdzielczy | Nieruchomości | Rozwój kredytów hipotecznych – szansa czy zagrożenie?

Michał Ołdakowski
prezes zarządu Spółdzielczego Systemu Ochrony SGB

Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w fazie bardzo szybkiego wzrostu. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy ceny nieruchomości systematycznie rosły, przy czym trend ten dotyczył zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych miejscowości. Jego przyczyną jest nie tylko wzrost cen surowców, ale i zwiększające się zaangażowanie zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które w ostatnim czasie dokonują dużych zakupów pakietowych, a także rosnący popyt tezauryzacyjny, szczególnie silnie stymulowany przez niskie stopy procentowe i wysoką inflację. Czynniki te skłaniają posiadaczy oszczędności do poszukiwania alternatywy dla niskooprocentowanych lokat bankowych na rynku mieszkaniowym. Inwestycje te często wspomagane są kredytem bankowym.

Kredyt potrzebny od zaraz

W ślad za zwiększonym zapotrzebowaniem na mieszkania można obserwować wzmożony popyt na kredyt mieszkaniowy. Dane, prezentowane przez Biuro Informacji Kredytowej, wskazują na istotne przyspieszenie. W pierwszym półroczu 2021 r. zaciągnięto 132,3 tys. (wzrost o 22,7% r/r) kredytów mieszkaniowych na kwotę 41,66 mld zł (wzrost o 32,7% r/r). Ponad połowa (54,5%) wartości udzielonych kredytów to te powyżej 350 tys. zł. Natomiast te powyżej 500 tys. zł stanowiły 25,5% łącznej akcji kredytowej, i właśnie dla nich odnotowano najsilniejsze wydłużenie okresu finansowania. Roczne dynamiki sprzedaży obu kategorii w ujęciu liczbowym wyniosły 35,1% i 68,0%, a w ujęciu wartościowym 36,3% i 73,3%. W czerwcu br. osiągnięto historyczny rekord sprzedaży kredytów mieszkaniowych na poziomie 7,8 mld zł, który jednakże został pobity już w lipcu, kiedy uzyskano rezultat na poziomie 8,1 mld zł. W sierpniu br. o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało łącznie 41,88 tys. osób, a średnia wartość wyniosła 330,2 tys. zł i była wyższa o 13,9% w skali roku.

Choć średnia wartość kredytów mieszkaniowych, udzielanych przez banki spółdzielcze w pierwszym półroczu była niższa niż w bankach komercyjnych, instytucje te były bardziej otwarte na wyższe kwoty kredytów oraz na finansowanie nieruchomości w dużych miastach. Obecnie ponad połowa wolumenu kredytów mieszkaniowych przypada na największe aglomeracje w kraju, co może potwierdzać tezę dotyczącą tezauryzacyjnego celu dokonywanych zakupów.

Liczba sprzedanych mieszkań na największych rynkach utrzymuje się na rekordowym poziomie, co wynika nie tylko z realizacji popytu odłożonego na czas pandemii, ale jest też spowodowane rosnącymi cenami dóbr i usług konsumpcyjnych przy niskiej rentowności innych form lokowania środków. Popyt stymuluje dostępność kredytów hipotecznych, jako że ankietowane przez NBP w cyklu kwartalnym banki wskazują na złagodzenie kryteriów finansowania pod wpływem prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym i presji konkurencyjnej. Silnemu popytowi nie są w stanie sprostać deweloperzy, którzy w pierwszych ośmiu miesiącach 2021 r. oddali do użytkowania 82,8 tys. mieszkań, mniej o 6,6% r/r.

Jak to robią inni?

Na rynek kredytów mieszkaniowych warto spojrzeć szerzej, odnosząc się do trendów obserwowanych w innych krajach europejskich. Taka perspektywa pozwala dostrzec tendencje i zmiany, które często docierają do nas z pewnym opóźnieniem, ale mogą mieć istotny wpływ na zachowania rynku, klientów i regulatorów.