Nowelizacja przepisów w zakresie obrotu ziemią rolną
Od 30 kwietnia ub.r. prywatne niezabudowane nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 0,3 ha oraz zabudowane o powierzchni ponad 0,5 ha mogą nabyć jedynie rolnicy indywidualni, spełniający wymogi ustawy rolnej, m.in. posiadający kwalifikacje rolnicze (wykształcenie rolnicze, praktykę w gospodarstwie lub doświadczenie w osobistym prowadzeniu gospodarstwa), własne gospodarstwo rolne zajmujące powierzchnię do 300 ha i od 5 lat mieszkający w gminie, w której znajduje się chociaż jedna z działek do nich należących.
Zgodnie z danymi raportowanymi przez GUS, liczba zarejestrowanych transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych i leśnych w 2016 roku wyniosła ponad 96 tys. i stanowi 20% spadek w stosunku do roku poprzedniego.
Ustawa z kwietnia ub.r. miała ograniczyć sprzedaż polskiej ziemi obcokrajowcom, jednak liczba zawartych transakcji wzrosła w porównaniu do lat ubiegłych. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawozdaniu z realizacji w 2016 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców precyzuje, że zawarto 743 transakcje o łącznej powierzchni 575,89 ha, dotyczące nieruchomości rolnych i leśnych na rzecz obywateli zagranicznych.
Liczba transakcji, na podstawie których cudzoziemcy nabyli nieruchomości rolne i leśne w 2016 r. stanowi najwyższy odsetek zarejestrowanych transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych i leśnych w badanym przedziale czasu i wyniosła 0,77% – dwukrotnie więcej niż w 2015 r., gdy odsetek ten wyniósł 0,29%.
Jak wynika z powyższej analizy, wprowadzone w ustawie rygorystyczne zasady kupna i sprzedaży gruntów rolnych ograniczyły obrót ziemią rolną głównie wśród polskich rolników. W związku z czym, po blisko półtora roku obowiązywania nowych regulacji prawnych, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało propozycje zmian, które mają na celu doprecyzowanie przepisów wprowadzonych w kwietniu ubiegłego roku. Najważniejsze zmiany dotyczą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z deklaracjami Ministerstwa, nowelizacja ustawy nie narusza podstawowego celu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jakim jest ochrona polskiej ziemi rolnej i zapewnienie nabywania nieruchomości rolnych w pierwszej kolejności przez rolników w celu tworzenia lub powiększenia gospodarstw rodzinnych.
Nowelizacji ustawy domagali się rolnicy, którzy zgłaszali swoje propozycje zmian. W przekazanym do konsultacji projekcie ustawy resort rolnictwa uwzględnił znaczną część postulatów przekazywanych przez organizacje rolnicze, jednostki samorządu terytorialnego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jak również osoby fizyczne i prawne.
Projektowane zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego
Projekt resortu rolnictwa zakłada ułatwienie przekazywania ziemi rolnej najbliższym. Katalog osób bliskich zostanie rozszerzony o rodzeństwo rodziców, pasierba, zięcia oraz synową. Jednak, aby otrzymać ziemię w darowiźnie lub ją odziedziczyć, muszą być rolnikami indywidualnymi. Co więcej, nowelizacja wprowadza ułatwienie w przypadku podziału nieruchomości przy rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa, gdzie nie zawsze rozwiedziony małżonek ma pieniądze na wykupienie części wspólnego majątku, co w praktyce uniemożliwia jego podział.
Autorzy projektu proponują również wyłączenie spod ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnej przypadku, gdy nabycie to następuje w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Ponadto, nieruchomości rolne, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, będą mogły nabywać uczelnie publiczne, państwowe i samorządowe osoby prawne na cele publiczne oraz spółki prawa handlowego.
Projekt nowelizacji uściśla tryb postępowania i przesłanki, determinujące uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.
Większe uprawnienia otrzymają również młodzi rolnicy. Wedle nowych regulacji zniesiony zostanie zakaz sprzedaży lub oddania w dzierżawę nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat od dnia jej nabycia w przypadku, gdy nabywcą będzie osoba bliska zbywcy, będąca rolnikiem indywidualnym lub młodym rolnikiem urządzającym gospodarstwo rolne. Ponadto, zgoda na zbycie takiej nieruchomości wydawana będzie w drodze decyzji administracyjnej przez Dyrektora Generalnego KOWR, a nie przez sąd.
Projektowane przepisy wyłączają stosowanie prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach kapitałowych oraz prawa nabycia nieruchomości rolnych od spółek osobowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Projektowane zmiany w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
Przygotowana przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi nowelizacja przepisów znosi konieczność wydzierżawienia lub sprzedaży nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha w pierwszej kolejności na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych. Jest to podyktowane chęcią ujednolicenia obowiązujących przepisów i dostosowanie ich do regulacji zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto, w ramach Zasobu Własności Rolnej, Skarb Państwa posiada obecnie ok. 160 tys. działek niezagospodarowanych o powierzchni do 0,1 ha, których zakupem rolnicy nie są zainteresowani.
Kolejną istotną zmianą jest możliwość nieodpłatnego przekazywania nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) jednostkom samorządu terytorialnego na cele związanie z realizacją i rozbudową obiektów użyteczności publicznej, tworzeniem nowych miejsc pracy oraz rozwojem lokalnym realizowanym przez jednostki samorządu terytorialnego – w przypadku gdy są one przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na te cele.
W projekcie proponuje się umożliwienie zaliczenia okresu dzierżawy pierwotnego dzierżawcy do 3-letniego okresu dzierżawy, wymaganego do uzyskania przez dzierżawcę prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości ZWRSP, w przypadku gdy nieruchomość oddana będzie w dzierżawę osobie bliskiej dotychczasowego dzierżawcy lub gdy dzierżawca ten wyłączy z przedmiotu dzierżawy nieruchomości nierolne lub przeznaczone na realizację celów publicznych.
Planowane jest również umożliwienie udziału w przetargu ograniczonym na sprzedaż lub dzierżawę nieruchomości ZWRSP rolnikom posiadającym akcje lub udziały w spółce, będącej grupą producentów rolnych.
Ponadto ustawa dopuszcza udział w przetargach ograniczonych osób, które nie posiadają kwalifikacji rolniczych, nie spełniają 5-letniego okresu prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie mieszkają w gminie lub gminach ościennych względem gminy, w której położona jest wystawiona w przetargu nieruchomość, o ile osoby te w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości ZWRSP przeznaczonych do sprzedaży będą mieć nie więcej niż 40 lat.
Projektodawcy oczekują, że zaimplementowanie wskazanych poprawek będzie miało korzystny wpływ na obrót nieruchomościami rolnymi. Zaproponowane zmiany pozwolą na nabywanie gruntów rolnych większej liczbie podmiotów. Określenie dokumentów, jakie należy złożyć w celu uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, pomoże w zachowaniu przejrzystości procedur. Ponadto, KOWR będzie miał możliwość zbywania nieruchomości o powierzchni do 0,3 ha bez przetargu ograniczonego.
Projekt ustawy został skierowany do uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji społecznych, które potrwają do 30 listopada br. Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać na początku przyszłego roku.
Marta Polkowska
Centrum AMRON
