Nowe prawo może podnieść ceny mieszkań

Jak donosi dziennik „Rzeczpospolita”, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju prowadzi prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym. Ma ona dać gminom nowe uprawnienia, aby w lepszy sposób sterować rozwojem miast. Zmiany są jednak daleko idące, a więc mogą budzić kontrowersje.

Po pierwsze nie będzie można budować bloków na działkach oddalonych o ponad 3 km od szkoły lub przedszkola. Gmina uzyska w takim przypadku możliwość odmowy wydania warunków zabudowy, czego dziś zrobić nie może. W efekcie zacznie ograniczona zostanie pula działek, na których deweloperzy będą mogli budować. Z jednej strony jest to pozytywna zmiana, bo zapobiega rozlewaniu się miast, ale z drugiej oznacza ograniczenie oferty mieszkań najtańszych budowanych na obrzeżach.

Warto dodać, że wspomniana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy jest obecnie częstą podstawą do wydania pozwolenia na budowę, bo dotyczy terenów,dla których nie ma planów miejscowych. Jest to o tyle ważne, że wg GUS udział powierzchni kraju objętej obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosił w 2013 r. jedynie 28,6%. Konsekwencje wprowadzenia nowelizacji byłyby więc bardzo wyraźne. Braków nie uda się też szybko nadrobić, bo uchwalenie miejscowego planu jest czasochłonne i kosztowne. Może to utrudnić rozwój, szczególnie w biedniejszych gminach.

Nie można też zapomnieć o tym, że dziś sporo deweloperów unika zakupów działek bez warunków zabudowy, aby ograniczyć ryzyko prowadzonej działalności. Często więc to właściciele ziemi uzyskują warunki zabudowy, aby potem za wyższą cenę sprzedać ziemię deweloperowi. Jak jednak informuje „Rzeczpospolita” tego rodzaju transakcje mogą zostać nowelizacją ukrócone. Planowane jest bowiem zniesienie mechanizmu, który pozwala przenosić warunki zabudowy z właściciela na dewelopera. Ma także dojść do skrócenia okresu ważności warunków z bezterminowego na dwuletni.

Plan miejscowy, a dokładnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy jest na jej terenie aktem prawa miejscowego. W dokumencie tym znaleźć można informacje o tym, jak konkretny obszar może być wykorzystywany – gdzie powstaną drogi, szkoły i wysypiska? Czy można tam budować fabryki, domy jednorodzinne czy raczej posadzić las? Czy budynki muszą mieć elewację w kolorach pastelowych czy nie, oraz jakie nachylenie ma mieć dach, a także czy deweloper budując blok musi przewidzieć jedno czy raczej dwa miejsca postojowe w przeliczeniu na mieszkanie? Dokument ten warunkuje więc na lata kierunki rozwoju miast i ułatwia zachowanie ładu przestrzennego (żeby fabryki, biurowce i domy jednorodzinne nie były w przestrzeni wymieszane).

Na tym jednak nie koniec. Wspomniane wyżej regulacje mają zostać jeszcze zaostrzone w dwa lata po wprowadzeniu ustawy. Po tym czasie projektowana ustawa ma zabronić budowania domów (za wyjątkiem zabudowy zagrodowej) na terenach nieobjętym planem miejscowym. Przy pokryciu planami na poziomie nieprzekraczającym 30% w prosty sposób może to oznaczać znaczne uszczuplenie obszarów możliwych do zabudowy, a więc ograniczenie podaży. Konsekwencją mniejszej podaży może być wzrost cen ziemi na terenach objętych planami.

Przy okazji projektowanej nowelizacji wraca też problem konfliktów między gminami i deweloperami. Nie w pełni jasne przepisy nie potrafią bowiem wprost odpowiedzieć na pytanie, na którym z tych podmiotów ciąży obowiązek zbudowania drogi czy kanalizacji. Projekt nowelizacji wprowadza więc obowiązek budowania przez dewelopera na działce, która ma dostęp do drogi publicznej, a do tego działka ma być w pełni uzbrojona (dziś wystarczy uzyskać przyrzeczenie przyłączenia, aby spełnić wymagania uzyskania warunków zabudowy). Ta zmiana znowu ograniczy liczbę działek, na których będzie można budować oraz podniesie koszty inwestycji, a więc także ceny mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów. Plusem będzie ograniczenie sytuacji, w których zbudowany blok nie ma wszystkich przyłączy. Mniej powinno też być konfliktów na linii deweloper – gmina. Trzeba bowiem zauważyć, że dziś z ustawy o samorządzie gminnym (art. 7 ust. 1 pkt.2) wynika, że budowa drogi publicznej jest zadaniem gminy, a część działki dewelopera, która została wydzielona lub wywłaszczona na drogę publiczną przechodzi na własność gminy, z co deweloperowi należy się odszkodowanie (art. 98 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami). Istnieje jednak wyjątek od tej reguły, z którego często korzysta gmina. Ustawa o drogach publicznych (art. 16 ust.1) mówi, że wtedy, gdy budowa lub przebudowa drogi publicznej spowodowana jest inwestycją niedrogową (np. mieszkaniową) wówczas obowiązek budowy drogi publicznej spoczywa na deweloperze.

Bartosz Turek
Lion’s Bank