Nowe obowiązki i koszty przy sprzedaży oraz wynajmie nieruchomości

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy prawo budowlane wdraża do polskiego porządku prawnego przepisy dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz efektywności energetycznej.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części.

Obowiązek posiadania świadectwa funkcjonuje w Polsce już od jakiegoś czasu, ale do tej pory dotyczył tylko budynków wybudowanych po 2009 roku.

Po wejściu w życie nowelizacji posiadanie świadectwa energetycznego dotyczyć będzie wszystkich budynków i będzie obowiązkowym elementem przy rozporządzeniu nieruchomością.

Oznacza to, że właściciel będzie musiał okazać paszport energetyczny:

    – przy sprzedaży budynku/lokalu na podstawie umowy sprzedaży;

    – przy sprzedaży budynku/lokalu na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

    – przy zawieraniu umowy najmu budynku/lokalu.

W przypadku umowy sprzedaży świadectwo powinno być przekazane nabywcy w momencie sporządzania aktu notarialnego, a notariusz będzie miał obowiązek odnotować tę kwestię w akcie notarialnym.

W nowelizacji doprecyzowano również, że jeżeli przedmiotem transakcji jest budynek, to przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej powinno dotyczyć tego budynku. Jeżeli przedmiotem transakcji jest część budynku (np. lokal), to świadectwo powinno dotyczyć danej części budynku (tj. lokalu), a nie całego budynku.

Dla nowo wybudowanych budynków obowiązkowe będzie dołączanie kopii świadectwa energetycznego, w formie papierowej lub elektronicznej, do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Przy zawieraniu umowy najmu wynajmujący będzie miał obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa w momencie podpisywania  umowy.

Czytaj także: BGK: teraz wyższe wsparcie na termomodernizację i remonty

Paszport energetyczny przy obowiązujących umowach najmu

Warto w miejscu tym wskazać, że według stanowiska resortu odpowiedzialnego za nowelizację przepisów, powyższy obowiązek dotyczyć będzie tylko nowo zawieranych umów najmu.

W zakresie umów obowiązujących w dniu wejścia w życie ustawy wynajmujący nie będzie miał obowiązku przekazania certyfikatu obecnemu najemcy.

Co więcej, ustawa nie odnosi się do innych umów (np. dzierżawy), wprost referując do umowy najmu. Zgodnie z zasadą racjonalności ustawodawcy pominięcie umowy dzierżawy w nowelizowanych przepisach nie powinno być interpretowane rozszerzająco. Można więc przyjąć, że brak odniesienia do umowy dzierżawy wyklucza tę umowę spod regulacji dotyczącej certyfikacji budynków.

Uzyskanie świadectwa energetycznego

Autorem świadectwa energetycznego może być wyłącznie osoba, która uzyskała wpis do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych znajduje się w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Informacje zawarte w świadectwie również trafią do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, który jest i będzie powszechnie dostępny. Czas wykonania paszportu jest z reguły dość krótki i wynosi około 2-3 dni, sam paszport będzie natomiast ważny 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Czytaj także: Wysokie ceny energii skłaniają firmy do inwestowania w efektywność energetyczną i OZE

Kary za niedopełnienie obowiązków

Problemem aktualnie obowiązujących przepisów był brak skutecznych mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynków lub części budynków.

Obecna nowelizacja uszczelnia tę kwestię i przewiduje karę grzywny dla podmiotów zobowiązanych do przekazania świadectwa za jego nieprzekazanie.

Przepisy nie regulują wysokości grzywny, można jednak domniemywać, że w związku z tym, że orzekanie odbywać się będzie na podstawie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, kara grzywny będzie mogła wynieść nawet do 5 tys. złotych.

W projektowanych przepisach wskazano ponadto, że notariusz sporządzający umowę sprzedaży odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa, a przypadku jego nieprzekazania, poucza o karze grzywny.

Paszport energetyczny – cele nowelizacji

Proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie. Ustawodawca daje wyraz temu, że głównym celem nowelizacji jest przede wszystkim dbałość o interesy potencjalnych nabywców bądź najemców, dzięki czemu możliwe będzie określenie stanu technicznego obiektu, a także jego zapotrzebowania energetycznego.

Proponowane zmiany mają również na celu: budowanie świadomości społecznej i dążenie do projektowania budynków o jak najwyższych parametrach oraz stosowanie rozwiązań technicznych i lepszej jakości materiałów pozwalających oszczędzać energię i ciepło.

W konsekwencji powinno przyczynić się to do znaczących oszczędności zużycia energii, zmniejszenia kosztów eksploatacji budynków, a także oszczędności odczuwalnych przez samych konsumentów.

Upublicznienie informacji związanych z wykazem świadectw charakterystyki energetycznej ma na celu umożliwienie każdemu zainteresowanemu zweryfikowanie autentyczności posiadanego świadectwa.

Dzięki upublicznieniu podstawowych danych możliwa będzie również weryfikacja przez notariusza świadectwa charakterystyki energetycznej przekazywanego podczas transakcji dotyczących przeniesienia praw do budynku czy lokalu.

Malwina Jagiełło

Weronika Duda