Nowe mieszkania najmniejsze od dekady
Zarówno nowe domy jednorodzinne, jak i mieszkania w blokach są coraz mniejsze. Dane GUS potwierdzają, że deweloperzy już od 7 lat oddają do użytkowania coraz mniejsze mieszkania, a osoby fizyczne budujące domy na własny użytek od 5 lat decydują się na coraz bardziej kompaktowe budynki.
Trend do budowania coraz mniejszych mieszkań nie jest niczym nowym. Już pierwsze oznaki kryzysu spowodowały, że w 2007 roku deweloperzy zaczęli przeprojektowywać swoje budynki dążąc do obniżenia całkowitych cen oferowanych lokali. Niedługo potem na rynku zaczęły królować kawalerki o powierzchni 25 – 30 m kw. i dwupokojowe mieszkania o powierzchni 35 – 40 metrów.
Deweloperskie maleją od 7 lat
Wprowadzanie takich nieruchomości do oferty spowodowało, że już od końca 2008 roku przeciętna powierzchna lokalu oddawanego do użytkowania przez deweloperów zaczęła maleć. Do takich wniosków można dojść biorąc pod uwagę dane uśrednione dla okresów rocznych. Pozwala to ograniczyć zmienność wyników poprzez usunięcie wpływu zdarzeń przypadkowych oraz sezonowości.
Po takim przetworzeniu dane publikowane przez GUS pokazują, że w szczytowym momencie (październik 2008 r.) przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów wyniosła 68,3 m kw. Dziś – po prawie 7 latach – przeciętny metraż zmalał do 59,2 m kw. (średnia dla okresu od września 2014 r.- do sierpnia 2015 r.). Jest to także jeden z najniższych wyników w historii badania (stosowne dane są dostępne od 2006 r.). Mieszkania o najmniejszej powierzchni deweloperzy oddawali do użytkowania w czerwcu 2015 r. Miały one przeciętną powierzchnię 59 m kw., a więc jedynie o 0,2 m kw. mniej niż najnowszy wynik – z sierpnia 2015 r.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że już w najbliższych miesiącach przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytkowania przez deweloperów zacznie rosnąć. Wszystko dlatego, że w połowie 2013 roku na rynku mieszkaniowym zaczęło być widoczne ożywienie. Stymulowały je decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która przystąpiła do szybkiego łagodzenia polityki pieniężnej, czyli rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych. Dzięki nim spadł koszt kredytu, ale też wyraźnie zmalało oprocentowanie lokat bankowych. To przełożyło się na rosnący popyt na mieszkania i ożywienie na rynku. Czemu jednak dopiero niebawem powierzchnia mieszkań oddawanych do użytkowania może zacząć rosnąć? Wszystko dlatego, że przeciętna budowa domu wielorodzinnego (co jest domeną deweloperów) trwa w Polsce około 2 lata. Dopiero więc w drugiej połowie 2015 roku deweloperzy zaczną oddawać do użytkowania mieszkania, których budowa rozpoczęła się na fali ożywienia roku 2013.
Jednorodzinne kurczą się od 5 lat
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku budownictwa indywidualnego, czyli takiego, gdzie inwestorami są osoby fizyczne budujące przeważnie domy na własne potrzeby. W tym wypadku dane GUS sugerują jednak, że budowa przeciętnego domu trwa nie 2 lata, jak w przypadku inwestycji deweloperskiej, ale 5 lat. W efekcie nie powinno dziwić, że trend do obniżania się przeciętnej powierzchni nieruchomości oddawanej do użytkowania jest widoczny krócej niż na rynku deweloperskim, czyli od niecałych 5 lat. Obliczona w sierpniu br. średnia za 12 mc. powierzchnia domu oddanego do użytkowania przez inwestora indywidualnego wynosi 137,1 m kw. To o 8,6 m kw. mniej niż w listopadzie 2010 r. Gdyby posłużyć się analogią do rynku deweloperskiego, to można uznać że przeciętna powierzchnia domów jednorodzinnych będzie jeszcze maleć i trend ten może trwać nawet 2 lata.
Bartosz Turek,
Lion’s Bank
