Nieruchomości. AMRON: Zmiany w zakresie zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Judyta Konopka
specjalista ds. eksploatacji i rozwoju systemu AMRON,
kierownik projektu AMRON III
Centrum AMRON
e-mail: judyta.konopka@amron.pl
www.amron.pl

Na mocy przepisów wspomnianej ustawy jednostki samorządu terytorialnego są zobowiązane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, zwłaszcza osób o najniższych dochodach. Do realizacji tych zadań wykorzystują mieszkaniowy zasób gminy, w skład którego wchodzą m.in. lokale stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. W Polsce występuje deficyt takich mieszkań w stosunku do potrzeb społecznych. Zgodnie z raportem Głównego Urzędu Statystycznego Gospodarka mieszkaniowa za 2017 rok, w ubiegłym roku na mieszkania komunalne oczekiwały 63 864 gospodarstwa domowe, a na lokale socjalne – 90 318. Z roku na rok zmniejsza się liczba dostępnych w ramach gminnego zasobu lokali, ale nie skraca się okres oczekiwania na mieszkanie. Jak wynika z raportu Najwyższej Izby Kontroli (Gospodarowanie lokalami komunalnymi w budynkach mieszkalnych, nr ewid. 185/2012/P/12/069/KIN), rocznie tylko 16% spośród oczekujących otrzymuje mieszkanie. Remedium na ten stan rzeczy ma być przyznanie samorządom większych uprawnień. Nowe przepisy mają pomóc gminom skrócić kolejki oczekujących na lokale komunale i ułatwić dostęp do nich najbardziej potrzebującym.

Nowe przepisy

Wprowadzone zmiany są związane z realizacją Narodowego Programu Mieszkaniowego, do którego celów należy zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych oraz zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. Rządowy program realizuje cztery główne kierunki polityki mieszkaniowej:

• mieszkania mają być dostępne
• ich finansowanie stabilne i efektywne
• warunki zamieszkania nowoczesne, oszczędne i bezpieczne
• a wszystko to ma być regulowane przez dobre prawo.

Od kwietnia br. gminy mogą przeprowadzać okresową, nie częstszą niż raz na 2,5 roku, weryfikację dochodów najemców lokali komunalnych. Dotychczas samorządy sprawdzały dochody przyszłych lokatorów komunalnych tylko raz, kiedy ci ubiegali się o przydział. Jeśli spełniali kryteria, to otrzymywali pozytywną decyzję i po otrzymaniu przydziału ich dochody nie były więcej weryfikowane. Gdy ich sytuacja finansowa się poprawiła lub zyskali prawo do innej nieruchomości, nierzadko nie rezygnowali z gminnego lokum. Takie zachowania spowodowały, że w wielu przypadkach lokale komunalne są zajmowane przez osoby nieuprawnione.

Nowe przepisy mają wyeliminować takie sytuacje. Lokatorzy, po otrzymaniu stosownego wezwania, będą musieli złożyć deklarację o wysokości dochodów w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Dane muszą pochodzić z ostatnich trzech miesięcy. Jeżeli średni miesięczny dochód w przeliczeniu na osobę przekroczy kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz będzie mógł zostać podwyższony proporcjonalnie do stopnia przekroczenia progów dochodowych, przy czym nowy czynsz nie będzie mógł przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu. Ustawodawca przewidział również zabezpieczenie przed skokowym wzrostem wartości zobowiązań – jeśli podwyżka przekraczać będzie 50% pierwotnej wartości czynszu, to przez pierwsze sześć miesięcy obowiązywania podwyżki najemca będzie płacić czynsz w wysokości odpowiadającej 150% dotychczasowej jego wysokości. Dla przykładu – jeśli w czteroosobowym gospodarstwie domowym dochód wzrośnie o 400 zł, to czynsz będzie mógł zostać podwyższony o 100 zł. Najemcy będą mieli dwie możliwości: albo zgodzić się na podwyżkę i tym samym w większym stopniu uczestniczyć w utrzymaniu zajmowanego lokum, albo zrezygnować z mieszkania. Druga opcja zapewniłaby większą rotację wśród najemców i mogłaby wpłynąć na urealnienie kolejek osób czekających na przydział.

Przewidziane przez ustawodawcę zmiany działać będą w dwie strony. Jeśli sytuacja finansowa najemcy się pogorszy, to może on wystąpić z prośbą o ponowne ustalenie wysokości czynszu, z zastrzeżeniem, że nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie sześciu miesięcy od dnia ostatniej podwyżki czynszu. Prawo do podwyżek dotyczy tylko nowych umów najmu, tj. zawartych po wejściu w życie przepisów. Zmiany nie obejmują starych najemców, ponieważ ich umowy najmu zawarte są na czas nieokreślony. Jest to złagodzenie zapisów, gdyż pierwotnie ustawodawca chciał, by samorządy mogły podnosić czynsz wszystkim lokatorom zajmującym mieszkania komunalne.

Od wejścia w życie nowelizacji, osoby ubiegające się o mieszkanie komunalne, prócz złożenia deklaracji o wysokości dochodów, są zobligowane do przedstawienia oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. Dla przyszłych najemców oznacza to, że przyznanie lokum będzie uzależnione nie tylko od ich dochodów, a również od sytuacji majątkowej. Dodatkowo, na żądanie gminy, potencjalni nowi lokatorzy będą musieli złożyć oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, przy czym jako pobliską zgodnie z nowymi zapisami należy rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal lub powiecie graniczącym z tym powiatem. Wszystkie dokumenty trzeba będzie złożyć pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Nowe przepisy umożliwiają gminom rozwiązanie umowy najmu w przypadku, gdy najemca będzie posiadał tytuł prawny do innego lokalu położonego zarówno w tej samej, jak i pobliskiej miejscowości. Ta regulacja umożliwi samorządom odzyskanie części mieszkań, które są zajmowane przez nieuprawnionych lokatorów i udostępnienie ich bardziej potrzebującym.

Kolejnym przyznanym uprawnieniem dla gmin jest możliwość rozwiązania umowy w sytuacji, gdy lokal o dużej powierzchni jest zajmowany przez nieadekwatną liczbę osób: w przypadku gdy powierzchnia przekroczy 50 m2 dla jednej osoby lub 25 m2 dla każdej kolejnej osoby, gmina będzie mogła zaproponować lokatorom mniejszy lokal. Ma się to przyczynić do zwiększenia elastyczności zarządzania mieszkaniami komunalnymi. Po nowelizacji do katalogu opłat, z tytułu których zaległości mogą być podstawą rozwiązania umowy najmu, dodano opłaty za media uiszczane za pośrednictwem gminy. Zmiana ma wymusić na lokatorach bieżące regulowanie należności za otrzymywane za pośrednictwem właściciela dostawy mediów do lokali.

Najem socjalny

Nowelizacja przepisów wprowadza pojęcie najmu socjalnego lokali mieszkalnych. Oznacza to, że samorządy nie będą musiały wydzielać już lokali socjalnych, z czym wiele gmin miało problem. Niewywiązywanie się z obowiązku wydzielenia takich lokali skutkowało koniecznością wypłaty odszkodowań osobom uprawnionym. Wprowadzony najem socjalny ma polegać na tym, że gmina będzie mogła wynająć lub podnająć każde mieszkalnie spełniające wymogi ustawowe, innymi słowy najem socjalny będzie polegał na zawarciu umowy najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, z zastrzeżeniem, że lokal może być o obniżonym standardzie. Regulacja ma pozytywnie wpłynąć na niedobór lokali socjalnych. Najem socjalny będzie zawierany na czas określony, podobnie jak miało to miejsce w przypadku lokali socjalnych.

Wprowadzone zmiany nie są rewolucyjne, bo dotyczą tylko nowych najemców. Dodatkowo samorządy mają dwa lata na dostosowanie lokalnych przepisów. Regulacje powinny przyczynić się do ułatwienia gminom realizacji powierzonych im zadań z zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, dlatego też należy ocenić je pozytywnie, gdyż to dobry krok do efektywniejszego gospodarowania przez gminy istniejącym zasobem mieszkaniowym. Czas pokaże, czy zmienione przepisy wpłyną na politykę mieszkaniową i czy przyczynią się do zwiększenia dostępności lokali w ramach gminnego zasobu.