Nieruchomości a zarządzanie finansami gospodarstwa domowego – część 1/ Real estate and household finance management – part 1

prof. dr hab. Krzysztof Jajuga
Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu

1. Zarządzanie finansami gospodarstwa domowego – dwa ujęcia nieruchomości

Nie ulega najmniejszej wątpliwości, iż ostatnie ćwierćwiecze przyniosło znaczny wzrost dobrobytu gospodarstw domowych w wielu krajach świata, co oznacza zmniejszenie luki między krajami rozwiniętymi a krajami zaliczanymi do tzw. wschodzących (emerging). Niestety, w tym samym czasie w niektórych krajach zwiększyła się różnica między bogatymi gospodarstwami domowymi i biedniejszymi. Te dwa fakty, z jednej strony, oznaczają zwiększenie aspiracji konsumpcyjnych części gospodarstw domowych, z drugiej strony, konieczność bardzo dokładnego planowania budżetu gospodarstwa domowego w warunkach ograniczonych środków finansowych.

Do tego dochodzi efekt zwiększenia długości trwania życia, co oznacza kluczową rolę systemów emerytalnych i planowania finansowego związanego z okresem emerytalnym, z czego zdaje sobie sprawę niewielka część gospodarstw domowych w naszym kraju. W tym samym czasie (ostatnie ćwierćwiecze) znacznie zwiększyła się liczba i różnorodność operacji finansowych, złożoność instrumentów finansowych i poziom ryzyka (zresztą, nie tylko ryzyka finansowego), z którym mają do czynienia gospodarstwa domowe.

Wymienione fakty spowodowały, iż wzrosła rola zarządzania finansami gospodarstwa domowego. Kluczowym obszarem finansów gospodarstwa domowego (nazywanych również finansami osobistymi) jest planowanie finansowe. Jest to proces planowania wydatków konsumpcyjnych, inwestycji i pozyskania środków (finansowania) w celu optymalizacji sytuacji finansowej gospodarstwa domowego. W efekcie planowania finansowego podejmowane są decyzje finansowe.

W zarządzaniu finansami gospodarstwa domowego podejmowane są decyzje długoterminowe (horyzont powyżej roku) oraz krótkoterminowe (horyzont do roku). Decyzje długoterminowe podejmowane są w trzech obszarach, którymi są: inwestowanie, pozyskanie kapitału (finansowanie) oraz zabezpieczenie kapitału. Z kolei decyzje krótkoterminowe to decyzje w zakresie zarządzania płynnością (krótkoterminowe inwestowanie i krótkoterminowe finansowanie). Zagadnienia finansów osobistych rozpatrywane są w klasycznych podręcznikach, np. autorstwa Keowna (2012) i Madury (2010), a w języku polskim np. w książce pod redakcją Bogackiej-Kisiel (2012).

Finanse osobiste doczekały się też zawodowych certyfikatów, których zadaniem jest kreowanie zawodu profesjonalnego doradcy finansowego. Najbardziej znane to Certified Financial Planner (CFP), rozpowszechniony przede wszystkim na rynku amerykańskim oraz kilka europejskich certyfikatów, uporządkowanych według rosnącego zaawansowania: Europejski Asystent Inwestycyjny (EIA), Europejski Praktyk Inwestycyjny (EIP), Certyfikowany Doradca Finansowy (EFA) oraz Ekspert Planowania Finansowego (EFP). Również najbardziej prestiżowy certyfikat finansowy na świecie, Chartered Financial Analyst (CFA), określił kanon wiedzy w zakresie finansów osobistych, zaś posiadacze tego certyfikatu często zatrudnieni są jako doradcy finansowi (w zakresie finansów gospodarstw domowych).

Podejmowanie decyzji finansowych przez gospodarstwo domowe ma prowadzić do osiągnięcia określonego celu. W samym planowaniu finansowym kluczową rolę odgrywają cele finansowe gospodarstwa domowego, wynikające z celów życiowych członków gospodarstwa domowego. Praktyka wskazuje, że w wielu gospodarstwach domowych wyróżniane są trzy najważniejsze cele finansowe:

• zapewnienie godziwego poziomu życia po przejściu na emeryturę członków gospodarstwa domowego
• zakup nieruchomości
  (domu lub mieszkania)
• zabezpieczenie przyszłości dzieci (wychowanie i wykształcenie).

W naszych rozważaniach nie rozpatrujemy sytuacji, w której zaspokojenie potrzeb konsumpcyjnych ma miejsce poprzez wynajem nieruchomości, a nie poprzez jej zakup.
Jak wyżej wskazaliśmy, współczesne gospodarstwo domowe funkcjonuje w warunkach ryzyka. Oznacza to, że ryzyko ma wpływ na decyzje finansowe. Z punktu widzenia przedstawionych celów, najbardziej ogólne jest ryzyko nieosiągnięcia danego celu. Może ono wynikać z różnych szczegółowych rodzajów ryzyka i z działania różnych czynników ryzyka.

Podstawowym składnikiem zarządzania finansami gospodarstwa domowego są przepływy pieniężne w ujęciu dynamicznym. Są oczywiście dwa rodzaje przepływów pieniężnych, wpływy (dodatnie przepływy pieniężne) i wypływy (ujemne przepływy pieniężne). Różnica między dodatnim przepływem pieniężnym a ujemnym przepływem pieniężnym wyznaczona na dany moment jest to przepływ pieniężny netto. W planowaniu finansowym musi być określona częstotliwość tych przepływów. Najczęściej rekomendowanym rozwiązaniem jest przyjęcie miesięcznej częstotliwości.

Przepływy pieniężne powinny być określone na podstawie przewidywanych wpływów i wypływów gospodarstwa domowego. Wpływy pochodzą przede wszystkim z przychodów z pracy i inwestycji. Wypływy to przede wszystkim wydatki konsumpcyjne oraz spłaty zobowiązań.

Przedstawiany tekst – jest to pierwszy w cyklu tekstów – dotyczy znaczenia nieruchomości w zarządzaniu finansami gospodarstwa domowego. Omówiona jest metodyka analizowania nieruchomości na potrzeby gospodarstwa domowego, jak również identyfikacja ryzyka, na które narażone jest gospodarstwo domowe. Zadaniem tekstu jest syntetyczna popularyzacja tych metod wypracowanych przez naukę, które dotyczą nieruchomości, a które mogą być zastosowanie w zarządzaniu finansami gospodarstwa domowego.
Naszym zdaniem są dwa kluczowe elementy planowania finansowego, w których nieruchomość odgrywa podstawową rolę.

Pierwszy element wiąże się z jednym z podstawowych celów gospodarstwa domowego, jakim jest zakup nieruchomości (domu lub mieszkania) w celu zamieszkania w niej. Jest to realizacja celu konsumpcyjnego, wynikającego z podstawowej potrzeby gospodarstwa domowego. Nie jest to zatem „inwestycja”, chociaż potocznie zakup nieruchomości w celu zamieszkania w niej niektórzy nazywają właśnie inwestycją.

Nieruchomość, w której zamieszkuje gospodarstwo domowe – jak się okazuje – może również realizować (przynajmniej częściowo) inny cel. Jest nim zgromadzenie kapitału w celu zapewnienia godziwego poziomu życia po przejściu na emeryturę. Wykorzystanie zamieszkiwanej nieruchomości oznacza tu uwalnianie części wartości nieruchomości (equity release) na potrzeby otrzymywanych z tego tytułu płatności (rent) pokrywających część potrzeb konsumpcyjnych osób w wieku emerytalnym.

Drugi kluczowy element zarządzania finansami gospodarstwa domowego, w którym nieruchomość odgrywa istotną rolę, to ten, w którym nieruchomość jest składnikiem portfela inwestycyjnego gospodarstwa domowego. Portfel ten może służyć realizacji jednego z co najmniej kilku celów gospodarstwa domowego, na przykład:

• zabezpieczeniu przyszłości dzieci poprzez oszczędzanie na pokrycie kosztów przyszłych studiów;
• zapewnieniu godziwego poziomu życia po przejściu na emeryturę poprzez zgromadzenie kapitału przed przejściem na emeryturę.

Warto zwrócić uwagę na podstawowe różnice w traktowaniu nieruchomości w obu elementach zarządzania finansami.

Pierwsza różnica wynika z rozróżnienia, czy nieruchomość jest własnością gospodarstwa domowego i miejscem zamieszkania (cel konsumpcyjny), czy też nieruchomość jest własnością gospodarstwa domowego, ale nie jest miejscem zamieszkania, lecz służy wyłącznie celom inwestycyjnym.

Druga różnica tkwi w fakcie, czy mamy do czynienia wyłącznie z nieruchomością mieszkaniową (zakup nieruchomości jako cel konsumpcyjny), czy też może to być również nieruchomość komercyjna, gruntowa lub nawet instrument finansowy, którego wartość zależy od wartości nieruchomości (nieruchomość jako składnik portfela inwestycyjnego).

Trzecia różnica wynika z celu gospodarstwa domowego, jakim jest zapewnienie godziwego poziomu życia po przejściu na emeryturę. W tej sytuacji nieruchomość występuje w obu elementach (nie musi być to oczywiście fizycznie ta sama nieruchomość). Jest to składnik portfela inwestycyjnego w okresie przed przejściem na emeryturę, natomiast w okresie po przejściu na emeryturę jest to nieruchomość, w której mieszka gospodarstwo domowe i która umożliwia uwalnianie części jej wartości w celu uzyskiwania rent.

Dalsze rozważania poświęcone są metodom analizy nieruchomości jako elementu zarządzania finansami gospodarstwa domowego, ze szczególnym uwzględnieniem ryzyka. Przy tym część pierwsza dotyczy nieruchomości nabywanej w celu konsumpcyjnym, bez uwzględnienia możliwości uwalniania części wartości.

2. Zakup nieruchomości jako projekt finansowy

Zakup nieruchomości stanowi jeden z głównych celów życiowych gospodarstwa domowego. Termin realizacji tego celu przypada zwykle we wcześniejszych fazach cyklu życia. Celowi temu odpowiada pewna struktura czasowa przepływów pieniężnych, składająca się z trzech części, mianowicie:

• na początku występują ujemne przepływy pieniężne, będące nadwyżkami pieniężnymi, które są inwestowane w celu zgromadzenia kapitału niezbędnego do wpłaty początkowej przy zakupie nieruchomości
• w momencie zakupu nieruchomości pojawia się duży dodatni przepływ ...