Niemcy: Coraz mniej mieszkań socjalnych

W Niemczech właściwie nie ma kompleksowej polityki budownictwa socjalnego. Choć była na pierwszym planie zaraz po wojnie, w okresie wielkiego głodu mieszkaniowego. Wielu powie, że taki głód występuje zawsze, ale przecież nie jest on tak dramatyczny jak niegdyś (choć półtora miliona uchodźców znów go zaostrzyło).

Ciągle brakuje mieszkań

Mieszkań, nawet  w bogatym kraju, zawsze brakuje. W 83-milionowych Niemczech, według Federalnego Ministerstwa Budownictwa należałoby rocznie budować ich 350 tys., zwłaszcza w dużych aglomeracjach i miastach uniwersyteckich; w tym 80 tys. mieszkań socjalnych dla rodzin gorzej sytuowanych. Tymczasem buduje się o sto tysięcy mniej, choć mieszkań socjalnych akurat coraz więcej: 15.000 w roku 2015, ale już w następnym 24.550.

Mimo to specyficzna dla systemu niemieckiego jest malejąca globalna liczba mieszkań socjalnych, choć stale powstają nowe. A to dlatego, że te istniejące stopniowo tracą swój socjalny charakter i wypadają z tej puli. Dzieje się tak np. wtedy, gdy skończy się umowa między państwem a dotowanym przez państwo inwestorem, który przez jakiś czas był zobowiązany wynajmować swe lokale za niższy czynsz. Wchodzą więc one na „normalny” rynek.

Spada liczba mieszkań socjalnych

Spadek liczby mieszkań socjalnych jest dość znaczny. Tylko między rokiem 2006 a 2016 charakter socjalny straciło milion mieszkań. W roku 1990 było ich trzy miliony, a obecnie – według wyliczeń Niemieckiego Związku Najemców (Deutscher Mieterbund) – już tylko 1,22 mln. Ciągle jest ich mniej, bo chociaż buduje się nowe, każdego roku swoje „zobowiązanie socjalne” (Sozialbindung), jak to określają eksperci, traci ok. 50.000 mieszkań. Dzieje się tak zależnie od landu po 15-30 latach od wybudowania.

Po wojnie państwo tworzyło niemal całe kwartały w zrujnowanym wojną kraju, np. w Berlinie Zachodnim powstało sześć wielkich osiedli, m.in. Gropiusstadt z 18,5 tys. mieszkań (z tego 90 proc. socjalnych) i Märkisches Viertel, a także osiedla Ernst-Reuter-Siedlung i Otto-Suhr-Siedlung. Z czasem zróżnicowały się formy budowy przez przedsiębiorstwa i spółdzielnie, ale pozostały dotowane z budżetu.

Budownictwem socjalnym zajmują się dziś w Niemczech przedsiębiorstwa komunalne, spółdzielnie oraz prywatni inwestorzy, którzy dostają od państwa pożyczki na dogodnych warunkach i mają  w/w „zobowiązania socjalne”, czyli nie mogą pobierać wysokich czynszów. Do mieszkań socjalnych o tych niższych czynszach mają prawo lokatorzy, którzy uzyskali stosowne zaświadczenie mieszkaniowe, uprawniające do ulg (Wohnberechtigungsschein).

Poza tym rodziny o niższych dochodach mogą się też ubiegać o dodatek mieszkaniowy (Wohngeld), od kilkudziesięciu do 200 euro jako dopłatę do „normalnego” czyli rynkowego czynszu.

Budownictwo socjalne w rękach landów

Od 2006 roku budownictwo socjalne znalazło się w wyłącznej gestii krajów federalnych. Budżet centralny w minionych latach przekazywał im wszystkim miliard euro rocznie; w przyszłym roku ma to być 1,5 mld, a w następnych dwóch latach po 2 miliardy euro. Landy jednak mogły je wydawać jak chciały i faktycznie część kwot przeznaczano na inne cele, np. remonty dróg.

Krytycy uważają, że landy, komuny czy gminy za mało robią dla budownictwa socjalnego, a najchętniej ograniczyłyby się tylko do udzielania inwestorom korzystnych pożyczek. Deweloperzy niechętnie się tak jednak wiążą, ponieważ rentowność takich mieszkań jest przez lata niższa niż rynkowych. A wolnego kapitału jest dużo i właśnie szuka on zastosowania na wolnym, a nie socjalnym rynku mieszkaniowym.

Kapitał chce budować mieszkania socjalne, ale na nowych zasadach

Firma maklerska Dr. Lübke&Kelber przeprowadziła ostatnio ankietę wśród 1000 przedsiębiorstw oraz funduszy ubezpieczeniowych i emerytalnych i ustaliła, że owszem trzy czwarte chętnie zaangażuje się w budownictwo socjalne, ale nie na obecnych warunkach, czyli bez „zobowiązań socjalnych”. Proponują, by państwo szerzej wspierało uboższych najemców za pomocą dodatków do (wysokich) czynszów, niż żeby te czynsze pozostawały długo niskie.

Wtedy – ich zdaniem – i wilk będzie syty, i owca cała.