Nie ma bańki na rynku mieszkaniowym? – przed Kongresem Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Robert Lidke: Z badań Pengab wynika, że aktywność kredytowa Polaków i firm spada. Natomiast z badań AMRONU wynika, że mamy boom na rynku kredytów mieszkaniowych. Skąd ta różnica?

Dr Jacek Furga: Jest to specyficzny obszar aktywności. Dla jednych jest to konsumpcja, tak jak dla Narodowego Banku Polskiego, ale dla większości naszych klientów jest to inwestycja.

Tak inwestują, ponieważ dzisiaj największe zwroty można uzyskać z inwestowania w nieruchomości, a rentowność najmu jest nieporównywalnie lepsza niż jakakolwiek inna forma oszczędzania, czy inwestowania w papiery wartościowe, czy też w jakieś inne oferty.

Stąd też duża część nowo nabywanych mieszkań jest inwestycjami naszych rodaków, którzy kupują drugie, trzecie mieszkanie na wynajem.

Rok 2019 jest drugim rokiem w historii, jeżeli chodzi o wartość kredytów mieszkaniowych, czy tak?

‒ Nie, bo jeżeli dobrze pójdzie czwarty kwartał, końcówka roku, to dzisiaj po analizie trzech kwartałów mogę powiedzieć, że rok 2019 będzie rokiem rekordowym w historii, po transformacji w Polsce. Przekroczymy 60 miliardów złotych kredytów.

A jeśli chodzi o liczbę, to będzie drugi. Bo tutaj rok 2007 był lepszy, wtedy było kredytów 314 tysięcy sztuk, a dzisiaj będzie ich tylko 220 tysięcy.

Tylko proszę zwrócić uwagę, że przy ówczesnym wysokim poziomie liczby kredytów ‒ ich wartość łączna była o kilka miliardów niższa niż to, co osiągniemy w tym roku.

Czyli pożyczyliśmy mniej pieniędzy w bankach, ale też mogliśmy chyba kupić więcej metrów kwadratowych. Albo tyle samo?

‒ Niekoniecznie. Celowo wracamy do poziomu z lat 2007‒ 2008. Także dzisiaj, przy innej sile nabywczej, przy innych naszych dochodach, możemy kupić mieszkania o tej samej powierzchni lub większe. Ale zachowania klientów są zupełnie inne. Wtedy ludzie „szarpali się”, imponowało zakupienie mieszkania ponad miarę. Single kupowali mieszkania o powierzchni 90 ‒ 100 mkw.,  żeby się pokazać, że ich stać.

Dzisiaj przeciętna powierzchnia kupowanego mieszkania na rynku to jest 54 mkw. To zupełnie inne podejście.

Teraz jest to podejście w dużej mierze inwestycyjne.

‒ Inwestycyjne, wszystko jest policzone, wszystko się powinno spłacać. Może niektóre zachowania są też ryzykanckie. Bo pewne segmenty rynku nieruchomościowego już dzisiaj stoją pod znakiem zapytania i niebezpieczeństwa. O tym mówi Komisja Nadzoru Finansowego, o tym mówimy na konferencjach. Tzw. inwestowanie w condohotele, czy w najem krótkoterminowy, gdzie już widać pewne oznaki niepokoju, czy to rzeczywiście są aż tak atrakcyjne sprawy.

Czyli można powiedzieć, że widać na horyzoncie jakąś możliwość kryzysu na rynku nieruchomości, pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym?

‒ Bańka nie pęknie, bo bańki nie ma. Mamy ten sam poziom cen co przed 10 ‒ 11 laty, przy zupełnie innych uwarunkowaniach ekonomicznych, czyli jest inna dochodowość.

To są mieszkania, które kupowane są jako inwestycje, czyli raczej nie liczymy na to, że sprzedamy je po wyższej cenie. Nie ma więc tego pędu, który był w latach 2006, 2007, 2008, że ceny rosły w skali roku o 40 ‒ 60%.

Dzisiaj, ten wzrost maksymalny dotknął Gdańska i tam przez ostatnie 4 lata ceny wzrosły o 38%. To bardzo dużo, ale to jest maksymalny wzrost.

Na portalu aleBank.pl zamieściliśmy niedawno artykuł napisany przez specjalistów z Centrum AMRON na temat Sopotu. I tam pojawiły się bulwersujące informacje, że spada liczba mieszkańców, mieszkań się wiele nie buduje, natomiast rosną ceny. Czyli  mieszkania dla rodowitych mieszkańców Sopotu stają się praktycznie niedostępne w tym mieście.

‒ Jest to głównie efekt lokalizacji, atrakcyjności turystycznej, i też chęci inwestowania nad polskim morzem. Ostatnio czytałem np., że polskie morze jest najatrakcyjniejsze dla naszego zdrowia właśnie jesienią, zimą, bo wtedy emisja jodu z Bałtyku jest najwyższa.

Więc tutaj możliwość inwestowania na pewno się podoba. A Sopot cieszy się nie od dziś, i nie od wczoraj uznaniem, i tutaj deweloperzy wykorzystują to zainteresowanie.

Stać nas na większe kredyty, stać nas na zakup droższych mieszkań, taka jest natura rzeczy.

 Za kilka dni Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Rozumiem, że nie widzą państwo żadnych problemów na horyzoncie, nie ma żadnych chmur. I będziecie mówili tylko o sukcesach.

‒ Mam nadzieję. Ale będzie to też, jak co roku, szczera dyskusja między fachowcami. Będziemy gościli przedstawicieli i poszczególnych ministerstw, i różnych stowarzyszeń deweloperskich, firm deweloperskich.

Czyli podmiotów, które się na rynku bardzo dobrze czują już od wielu lat. Wiedzą, co się dzieje, znają kulisy tego, co się dzieje, więc liczę na to, że dyskusja będzie rzeczywiście owocna i da wszystkim jakiś obraz na najbliższy czas. Nie tylko na rok 2020, ale pewnie w perspektywie nieco dłuższej.