Nauka i Edukacja Ekonomiczna | Raport PAB-WIB | Co powoduje, że mieszkania są tak drogie

Jacek Ramotowski

Mieszkań w Polsce brakuje – to oczywistość. Ceny gwałtownie wzrosły, a w konsekwencji spadła dostępność lokali. Wiemy, że ani wolny rynek, ani żaden z dotychczasowych rządowych programów nie potrafiły zaspokoić głodu mieszkaniowego. Wiemy, że koszty budowy windują w górę ceny, ale nie wiemy, jaki wpływ na sytuację budownictwa mieszkaniowego ma całościowy rachunek kosztów inwestycji ponoszonych przez wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Raport „Perspektywy rozwoju budownictwa mieszkaniowego w kontekście kształtowania się cen i kosztów inwestycji mieszkaniowych”, powstały na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości wypełnia luki w naszej wiedzy na temat wielu elementów kosztów inwestycji, a w konsekwencji – mało dostępnych mieszkań.

Jego autorami są dr hab. Bartłomiej Marona, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, dr Katarzyna Kania i Klaudia Tomasik z UEK oraz inż. Dawid Tatarek, MBA in Finance School of Business w Grenoble, ekspert rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Przyjrzeli się oni nie tylko relatywnie łatwym do policzenia kosztom samej inwestycji mieszkaniowej, ale także temu, jaki wpływ na ich kształtowanie mają interesariusze procesu inwestycyjnego, tacy jak samorządy i banki.

Na koszty wpływają także bariery utrudniające procesy inwestycyjne. Poszukując odpowiedzi w jakim stopniu, autorzy dokonali analizy aktów prawnych oraz raportów na ten temat polskich instytucji publicznych i komercyjnych. Przeprowadzili własne badania ankietowe wśród 31 firm deweloperskich oraz trzy pogłębione wywiady z przedstawicielami przedsiębiorstw działających na różnych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W efekcie wskazali rekomendacje, które mogą przyczynić się do rozwoju budownictwa.

Koślawa struktura

Jeśli spojrzeć na budownictwo mieszkaniowe w Polsce z lotu ptaka, widzimy ważną dla gospodarki branżę. Według szacunków ekonomistów produkcja budowlano-montażowa w latach 2020–2022 w zakresie domów i budynków mieszkalnych miała wartość ok. 1,6% PKB. Jeśli wziąć pod uwagę tzw. efekt mnożnikowy, który dla budownictwa mieszkaniowego wynosi 3,0, branża wytwarza bezpośrednio i pośrednio 4,8% polskiego PKB.

Z tej perspektywy można także sądzić, że nowe mieszkania wyrastają w Polsce jak grzyby po deszczu. Od 2019 r. w Polsce co roku przybywa ich ponad 200 tys., a w 2022 r. padł rekord – 238 490 lokali. To naprawdę sporo. Polska wśród krajów Unii zajęła wtedy drugie miejsce (za Francją) pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców.

Jeśli przyjrzeć się polskiemu budownictwo mieszkaniowemu nieco bliżej, w oczy rzuca się jego dość już koślawa struktura. Przytłaczająca większość – bo aż 98% – nowych mieszkań powstaje w wyniku inwestycji deweloperskich lub budowy domów przez osoby indywidualne. Mieszkania budowane przez deweloperów to od 2018 r. ponad 60% wszystkich, jakie zostają oddane do użytku.

„Struktura ta stanowi niejako dowód na zbyt małą aktywność państwa oraz samorządu terytorialnego w zakresie bezpośredniej produkcji mieszkaniowej” – stwierdzają autorzy raportu.

Struktura przestrzenna budownictwa mieszkaniowego w Polsce także nie jest zrównoważona. W 2023 r. najwięcej mieszkań zbudowano w woj. mazowieckim (ponad 43 tys.), a następnie w małopolskim i w wielkopolskim (ponad 20 tys.). W woj. opolskim oddano natomiast do użytku zaledwie nieco ponad 3 tys.

Cenowy zawrót głowy

Nawet tych, którzy oswoili się z wysoką inflacją w Polsce, wzrost cen mieszkań przyprawia o zawrót głowy. W wielu miastach Polski w 2023 r. podrożały one o ponad 20%. Impulsem do tego był wprowadzony przez rząd PiS od lipca 2023 r. program tzw. Bezpieczny Kredyt 2%, który gwałtownie pobudził popyt w warunkach słabnącej podaży. Podwyżki stóp procentowych od jesieni 2021 r. schłodziły popyt, ograniczyły możliwości zakupu mieszkań, zwiększyły jego koszty. W konsekwencji deweloperzy ograniczyli tempo robót i podaż mieszkań spadła. Zapowiedzi rządowego programu już od końca 2022 r. podgrzewały popyt, który wybuchł po wprowadzeniu kredytu 2% i natrafił na dołek inwestycyjnego cyklu. Trudno było wymyślić lepszy sposób na destabilizację rynku.

Badanie przeprowadzone na użytek raportu pokazało, że aż 97% firm deweloperskich oczekuje dalszych silnych wzrostów cen mieszkań na rynku pierwotnym w perspektywie najbliższych pięciu lat. Spośród respondentów 39% spodziewa się wzrostu cen do 10% średniorocznie, tyle samo do 5%, a 19% deweloperów uważa, że ...