Nasze rozmowy: Gdzie siedzą kobiety, kiedy przyjdą goście

20 lat temu, kiedy powstała firma REAS, rynek nieruchomości w Polsce dopiero się tworzył. Warto, jak sądzę, pokusić się o refleksję na temat ogromnych zmian, do jakich w tym zakresie doszło.

Historia REAS stanowi malutką cząstką historii transformacji, polskiego rynku mieszkaniowego i systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Skąd się wziął REAS? W roku 1990 ówczesny wicepremier i minister finansów ściągnął do Polski Władysława Brzeskiego. On i Jacek Łaszek zostali doradcami w kwestiach kształtowania rynku nieruchomości i finansowania go. Proces transformacji wspierał Bank Światowy i US AID. Rząd utworzył Biuro Projektów Finansowania Budownictwa, które stało się platformą dla wspierających zmiany w sektorze finansowania budownictwa zagranicznych doradców i dla polskich ekspertów. Początki były trudne. Każda z tych grup miała zupełnie inne doświadczenia, a mówiąc o tych samych sprawach, używała różnych pojęć. Doradcy, zwłaszcza amerykańscy, przyjeżdżali przekonani, że rozwiązania, które prezentują, są najlepsze na świecie, a Polacy często stwierdzali, że niektóre z proponowanych rozwiązań nie pasują do polskich realiów, choć nie bardzo wiedzieli, jaka mogłaby być alternatywa. Dołączyłem do tej grupy wiosną 1991 roku. Doskonale pamiętam, jak wówczas Amerykanie z głębokim przekonaniem tłumaczyli nam, że łączna kwota kredytu hipotecznego nie może przekroczyć 75 proc. wartości nieruchomości i 24-krotności miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego. Szkoda, że zapomnieli o tych zasadach kilkanaście lat później, fundując sobie wielki kryzys bankowo-finansowy.

Można powiedzieć: na szczęście, nie daliśmy się przekonać do takich rozwiązań.

Nie mieliśmy wątpliwości, że tak restrykcyjne warunki są nie do przyjęcia. Nie dawały one przecież żadnych szans na rozwój i na stworzenie perspektyw zarówno dla ludzi marzących o własnym mieszkaniu, jak i dla branży.

Dzięki temu dziś jesteśmy na całkiem innym etapie. Nie od rzeczy jest pytanie o to, jak mieszkaliśmy i jak mieszkamy?

Przede wszystkim nastąpiła wyraźna poprawa statystyczna. A jakość? Powiedziałbym, że jest ona adekwatna do poziomu zamożności kraju. Mówię to z perspektywy kogoś, kto nie tylko jako zawodowiec, ale także hobbysta, przygląda się nieruchomościom w różnych krajach. Z jednej strony mamy Hamburg czy Londyn i nieruchomości w cenie 10 tys. euro za metr kwadratowy. Ale bywam też w Bukareszcie czy Kijowie, jakiś czas temu robiliśmy raport o rynku w Moskwie… Wydaje się, że postęp technologiczny, który się niewątpliwie w Polsce dokonał, jest na przyzwoitym poziomie. Jeśli chodzi o wykonawstwo i projekty, to po prostu niezły standard i jakość. Z perspektywy Warszawy np. warto tylko zauważyć, że jak na miasto, które w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami ma niską gęstość zaludnienia, to część inwestycji, położonych na peryferiach, ma zbyt dużą intensywność. Jest to jednak kwestia systemu planowania, a nie procesów realizacji. Trudno się dziwić, że deweloper zawsze stara się z danego terenu “wycisnąć” maksimum dozwolonego “pum’u”.

Klasycznym przykładem jest stołeczne Miasteczko Wilanów – z zabudowanym każdym centymetrem, z wąskimi, krętymi ulicami i uliczkami wewnętrznymi, praktycznie bez możliwości zaparkowania… Ktoś to powinien nadzorować.

Akurat Miasteczko Wilanów to jedna z najlepszych wśród nowych dzielnic mieszkaniowych, powstałych po 1990 roku. Jest to jednak także ilustracja wszystkich słabości procesów transformacji, systemu planowania i zarządzania miastem, a także potencjału firm deweloperskich. W mieście, w którym wielkim wysiłkiem finansowym budowano metro do upadającej huty, postanowiono zabudować cenny ekologicznie i pozbawiony publicznego transportu teren. Mimo to myślę, że Miasteczko z czasem się obroni. Ma ono zalety w postaci dużych przestrzeni publicznych, które nie zostały jeszcze zagospodarowane zgodnie z koncepcją, jaką kiedyś mieli projektanci. Powoli uzupełniane są braki w obiektach oświatowych. Miasteczko czeka także wciąż na realizację połączeń komunikacyjnych z Ursynowem i centrum miasta.

Wracając do standardu budownictwa mieszkaniowego. Wydaje się, że jest on adekwatny do stopnia zamożności i do tego, na co stać Polaków. W żadnym kraju 100 czy 90 proc. populacji nie jest w stanie kupić domu na zasadzie własnościowej.

W tym kontekście uzasadnione są realizowane obecnie programy budowy mieszkań społecznych, socjalnych i na wynajem.

Przez ponad dwadzieścia pierwszych lat transformacji obowiązywał dogmat, że najlepszym z możliwych rozwiązaniem jest własność mieszkania. A skoro nie sposób kupić mieszkania za oszczędności, to trzeba zapewnić kredyt. Tymczasem to liberalne podejście zaczęło być silnie krytykowane w wielu miejscach na świecie, zwłaszcza po kryzysie, który dobitnie uprzytomnił, że nie każdego stać na kredyt i nie każdemu powinien on zostać udzielony. Stamtąd przyszła myśl, że warto wrócić do wspierania mieszkań czynszowych. Jeśli pominiemy emocje związane z obecną walką polityczną w Polsce, to nie ma nic dziwnego w tym, że po wielu latach prowadzenia liberalnej polityki społecznej do władzy dochodzi ugrupowanie, które mówi, że trzeba dokonać pewnych korekt. Wahadło bardzo silnego w przypadku rynku mieszkaniowego wspierania własności na jakiś czas się przesuwa w kierunku wspierania tych, którzy na tę własność nie bardzo mogą sobie pozwolić.

Program Mieszkanie Plus jest zresztą w pewnym sensie kompromisem w podejściu do problemu własności. Jego autorzy doskonale zdają sobie sprawę, że zwłaszcza wśród ludzi, którzy nie mogą kupić mieszkania, bardzo silne jest marzenie, żeby je posiadać. Wynajmowanie mieszkania jest przyjemne, gdy robi to ktoś, kto mógłby je kupić. Natomiast wynajmowanie za relatywnie duże pieniądze przez kogoś, kto nie ma innego wyjścia, jest traktowane jako ...