Najem mieszkań: czego mieszkańcy innych miast mogą pozazdrościć Poznaniakom?
Jak podaje firma doradcza JLL w swoim najnowszym raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kw. 2019”, w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Łodzi wzrosty cen osiągnęły wartość dwucyfrową. Najbardziej podrożały nowe mieszkania w Krakowie – aż o 16% Z kolei we Wrocławiu średnia cena mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w 2019 r. o 12%, zaś w Trójmieście i Łodzi – o 10%. Tymczasem w Poznaniu deweloperzy podnieśli ceny średnio o niecałe 2%, czyli poniżej inflacji.
Z czego wynika tak duża różnica? Z danych JLL wynika, że w 2019 r. w Poznaniu mieliśmy do czynienia z 6% nadwyżką liczby mieszkań wprowadzonych na rynek nad liczbą transakcji. Przy czym zarówno podaż, jak i popyt, były tam rekordowe. Poznańscy deweloperzy sprzedali ok. 6,4 tys. nowych mieszkań, czyli aż o 30% więcej niż w najlepszym do tej pory roku 2018!
Czytaj także: Najem mieszkań: w 18 stolicach europejskich taniej niż w Warszawie >>>
Do większej aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich skłonił je najpewniej nie tylko rosnący popyt na nowe mieszkania. Ważne jest też to, że mogą oni dość szybko zareagować na zwiększające się zapotrzebowanie. Wskazuje na to bezapelacyjne zwycięstwo Poznania w ubiegłorocznym Rankingu Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Ranking jest opracowywany na podstawie danych dotyczących czasu wydawania warunków zabudowy oraz pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych.
Popyt na mieszkania ma w dużym stopniu charakter inwestycyjny
W JLL zwracają uwagę, że popyt na mieszkania ma w dużym stopniu charakter inwestycyjny i zależy od sytuacji na rynku najmu. Dane Narodowego Banku Polskiego sugerują, że w latach 2017 – 2018 nawet ok. 30% – 40% nowych mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach było kupowanych w celach inwestycyjnych. W efekcie rośnie podaż mieszkań na poznańskim rynku najmu długoterminowego. Co ciekawe, Poznań wyróżnia się na tle innych aglomeracji stosunkowo małym wzrostem stawek czynszu.
W 2019 r. najbardziej podrożał najem mieszkania w Gdańsku
Z najnowszego raportu AMRON-SARFiN wynika, że w 2019 r. najbardziej podrożał najem mieszkania w Gdańsku – o 6,32% i w Łodzi – o 4,6%. Natomiast najmniejsze podwyżki odczuli najemcy we Wrocławiu i właśnie Poznaniu. Średnie czynsze wzrosły tam odpowiednio: o 2,09% i 2,8%.
W perspektywie ostatnich 5 lat w Poznaniu przeciętne czynsze najmu pozostawały w miarę stabilne. Wzrosły one bowiem w tym okresie zaledwie o ok. 9%. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie przeciętny czynsz najmu wzrósł aż o 41%!
– Stabilne czynsze najmu nie zniechęcają jednak inwestorów indywidualnych do lokowania kapitału w mieszkania na wynajem długoterminowy. Wręcz przeciwnie, zainteresowanie tą formą inwestowania rośnie – mówi lider poznańskiego oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik Waldemar Kochanek.
I dodaje, że w okresie ostatnich 3 lat liczba członków Stowarzyszenia w Poznaniu podwoiła się – z ok. 100 do 200 osób.
Poprawiła się dostępność mieszkań na wynajem
Dostępność mieszkań na wynajem poprawia się w Poznaniu również dzięki inwestycjom Funduszu Mieszkań na Wynajem, który jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
– To w Poznaniu przy ul. Saperskiej Fundusz Mieszkań na Wynajem kupił swój pierwszy budynek ze 123 mieszkaniami. Obecnie w naszym posiadaniu jest 1969 mieszkań, w tym 421 w Poznaniu – informuje dyrektor Biura Najmu Mieszkań na Wynajem Rafał Malik.
150 mieszkań Fundusz wynajmuje w swojej drugiej poznańskiej inwestycji przy ul. Czarnieckiego. Przy czym obłożenie w obu tych lokalizacjach wynosi 97%! Najnowszym, trzecim nabytkiem Funduszu jest 6-kondygnacyjny budynek ze 148 mieszkaniami przy ul. Bóżniczej. Ich komercjalizacja dopiero się zaczęła.
Na działce między ul. Śniadeckich i Święcickiego Fundusz Mieszkań rozpocznie się wkrótce budowę 5 sześciokondygnacyjnych budynków, w których powstanie łącznie 318 mieszkań na wynajem o średniej powierzchni 46 m kw.
Czytaj także: Najem mieszkań w IV kw. 2019 roku: wysyp ofert nie spowodował spadku cen >>>
Rafał Malik podkreśla, że Fundusz Mieszkań na Wynajem zdecydował się na czwartą inwestycję w Poznaniu m.in. ze względu na optymistyczne prognozy dla tego rynku, szczególnie demograficzne.
Według GUS, za 30 lat liczba ludności w naszym kraju zmniejszy się o 4-5 mln. Temu zjawisko towarzyszyć ma proces starzenia się społeczeństwa. Ponadto liczba gospodarstw domowych będzie rosnąć do 2030 r. Osiągnie wówczas wartość 15,4 mln, a w kolejnych latach zacznie się kurczyć – do 13,5 mln w 2050 r.
W praktyce oznaczałoby to spadek popytu na mieszkania. W ocenie demografów tego typu zagrożenie nie dotyczy jednak Poznania, Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta. Ze względu na atrakcyjność rynków pracy aglomeracje te wchłaniać będą mieszkańców innych rejonów kraju. I właśnie tam inwestuje Fundusz Mieszkań na Wynajem.
– Rzeczywiście, biorąc pod uwagę ruchy migracyjne wewnętrzne oraz możliwe zwiększenie imigracji zarobkowej do Polski, z uwagi na potrzeby gospodarki w tym zakresie, mało prawdopodobny jest scenariusz spadku popytu na mieszkania na wynajem w rozwijających się ośrodkach miejskich, takich jak m.in. Poznań – komentuje Waldemar Kochanek.
Dodajmy, że Poznań znalazł się w pierwszej dziesiątce Rankingu Warunków Mieszkaniowych 2019, który opracowują eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Na pozycję każdego z 218 analizowanych miast wpływają dwa wskaźniki: liczba mieszkań przypadających na 1000 osób oraz średnia powierzchnia użytkowa mieszkań w przeliczeniu na 1 osobę. W Poznaniu te wskaźniki wynoszą odpowiednio: 488 i 31,5 m kw. Dało to miastu 9. pozycję w rankingu.
