Nadpłaty i wcześniejsze spłaty kredytów ograniczają tempo wzrostu portfela mieszkaniowego
„W 2025 roku poziom wcześniejszych spłat i nadpłat wyniósł ok. 55 mld zł wobec 51,7 mld zł rok wcześniej, czyli wzrósł o ok. 6 proc. rok do roku.
W 2026 roku ich skala może być jeszcze wyższa, szczególnie jeśli utrzyma się dobra sytuacja na rynku pracy i jednocześnie dalsze obniżki stóp będą sprzyjały refinansowaniu kredytów” – powiedział PAP Biznes Tomasz Pawlonka.
„Konsekwencją wysokiego poziomu nadpłat jest wolniejszy przyrost portfela kredytów mieszkaniowych – zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym.
Przy rocznej podaży kredytów mieszkaniowych na poziomie 90,5 mld zł (bez kredytów refinansowanych i konsolidowanych), aktywny portfel kredytów mieszkaniowych zwiększył się o 28 mld zł, zaś w ujęciu realnym (a zatem w relacji do PKB) uległ nawet zmniejszeniu (o 0,16 pp. PKB)” – dodał.
Czytaj także: O 49,0% wzrosła r/r wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w lutym ‘26
Klienci coraz szybciej spłacają kredyty mieszkaniowe
Tomasz Pawlonka podał, że obecnie nadpłaty i wcześniejsze spłaty wyraźnie ograniczają tempo wzrostu portfela mieszkaniowego. Poinformował, że w 2025 roku podaż złotowych kredytów mieszkaniowych sięgnęła 90,5 mld zł, ale jednocześnie wcześniejsze spłaty i nadpłaty utrzymały się na poziomie około 60 proc. nowej produkcji, co oznacza, że duża część nowej sprzedaży nie przełożyła się na wzrost portfela netto.
Dodał, że widać to także w strukturze spłat – kredyty zaciągane średnio na ponad 23 lata są faktycznie spłacane przeciętnie w około 10 lat (przy bieżącym poziomie nadpłat). Przed pandemią, kredyt mieszkaniowy zaciągany na okres 20-23 lat spłacany był w trakcie 13-14 lat.
Ekspert ZBP ocenił, że gospodarstwa domowe po doświadczeniach wysokich stóp procentowych obecnie starają się aktywnie zarządzać swoim zadłużeniem i ograniczają jego koszt poprzez nadpłaty.
Refinansowanie i konsolidacja na rynku kredytowym
„Po drugie, rośnie znaczenie refinansowania i konsolidacji, które sztucznie zawyżają wolumen nowej produkcji, ale nie zwiększają realnego zadłużenia gospodarstw domowych” – powiedział Tomasz Pawlonka.
„Według szacunków ZBP, kredyty konsolidowane i nadpłacane stanowią około 18 proc. nowej produkcji kredytów mieszkaniowych (dlatego też niektóre dane pokazują, że podaż kredytów mieszkaniowych w 2025 roku przekroczyła poziom 105 mld zł)” – dodał.
Kredytobiorcy z uwagą śledzą zmiany wysokości stóp procentowych
Jego zdaniem, bardzo istotny jest sam mechanizm reakcji kredytobiorców na zmiany stóp procentowych i jak pokazują badania, decyzje o przedpłatach mają charakter nieliniowy i są silnie skorelowane z cyklem zmian stóp procentowych.
Dyrektor ocenił, że relacja spłat i nadpłat do nowej produkcji kredytów pozostaje wysoka – w ostatnich latach był to poziom około 60 proc., podczas gdy przed pandemią było to w przedziale 30-40 proc.
„W 2026 roku wskaźnik ten może się nieco obniżyć, jeśli nowa produkcja będzie rosła szybciej niż spłaty, ale trudno oczekiwać powrotu do poziomów sprzed kilku lat, ponieważ zachowania kredytobiorców trwale się zmieniły” – powiedział Tomasz Pawlonka.
Ocenił, że procesowi nadpłat i wcześniejszych spłat będzie również sprzyjało otoczenie wyraźnie niższych stóp procentowych.
Więcej kredytów o okresowo stałej stopie procentowej
Ekspert ZBP zwrócił uwagę na zmianę struktury rynku kredytowego, czyli rosnącego udziału kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, który obecnie wynosi 40 proc. portfela.
„To fundamentalna zmiana, bo w przypadku kredytów o zmiennej stopie wcześniejsza spłata nie generuje aż tak istotnych kosztów dla banku, natomiast w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie sytuacja jest zupełnie inna.
Bank zabezpiecza takie kredyty instrumentami rynkowymi, a wcześniejsza spłata oznacza konieczność zamknięcia pozycji zabezpieczającej i realny koszt ekonomiczny” – powiedział Tomasz Pawlonka.
Przypomniał, że sektor bankowy wraz ze Związkiem Banków Polskich zwracał uwagę, że brak efektywnego mechanizmu rekompensaty za przedpłatę prowadzi do przenoszenia kosztów na cały portfel klientów.
„Banki, nie mając możliwości precyzyjnego odzyskania kosztów wcześniejszej spłaty, uwzględniają to ryzyko w cenie kredytu, co oznacza, że wszyscy kredytobiorcy płacą wyższe oprocentowanie, niezależnie od tego czy dokonują nadpłat, czy nie” – powiedział Tomasz Pawlonka.
