Mieszkanie z TBS-u: czy to się opłaca?

Osoba zainteresowana rynkiem mieszkaniowym, wcześniej czy później spotka się z trzyliterowym skrótem TBS. Oznacza on towarzystwo budownictwa społecznego, czyli jedną z instytucji, które utworzono w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych uboższych Polaków. Mieszkania z TBS-u czasem są uważane za alternatywę dla własnego „M”. Taka opinia wydaje się dość mocno przesadzona, ponieważ klienci TBS-u jedynie wynajmują swoje lokale. W tym kontekście mylący jest fakt, że czasem pojawiają się internetowe ogłoszenia o sprzedaży tzw. partycypacji w towarzystwach budownictwa społecznego. Postanowiliśmy wyjaśnić, dlaczego takich ogłoszeń nie można mylić z anonsami dotyczącymi sprzedaży odrębnej własności lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Czytaj także: Kapitał prywatny może wspomóc TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe >>>

Przez lata TBS-y wybudowały około 100 000 lokali…

Warto wiedzieć, że towarzystwa budownictwa społecznego zostały utworzone w połowie lat 90. jako instytucje mające przyczynić się do zlikwidowania dużego deficytu mieszkaniowego. Po latach można stwierdzić, że oferta TBS-ów nie spotkała się z bardzo dużym zainteresowaniem naszych rodaków. Polacy są przywiązani do własności mieszkaniowej i dlatego wszelkie formy najmu traktują jako rozwiązanie tymczasowe. Dotyczy to również najmu lokali od towarzystw budownictwa społecznego, który jest bardziej stabilny niż wynajem na wolnym rynku. Nie można jednak zaprzeczyć, że podczas swojej dotychczasowej działalności TBS-y wybudowały około 100 000 mieszkań.

„Gminy dość często są udziałowcami takich instytucji i traktują budowę mieszkań społecznych jako sposób na zapewnienie lokum swoim mieszkańcom” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Partycypacja pokrywa do 30% kosztów budowy lokum

Tak jak już wspomnieliśmy, sposób działania TBS-ów opiera się na wynajmowaniu mieszkań osobom fizycznym. Te osoby korzystają z zalet, które daje długoterminowy i stabilny najem. Pod względem zasad, wynajem lokum od TBS przypomina nieco sposób działania spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Klient TBS-u przed podpisaniem umowy najmu musi wnieść wkład wynoszący do 30% kosztów budowy mieszkania.

„Taki wkład zwany partycypacją, po wygaśnięciu umowy najmu zostanie zwrócony byłemu najemcy. Co ważne, zwrot wkładu uwzględnia waloryzację” – dodaje Leszek Markiewicz.

Warto nadmienić, że nie każda osoba może być najemcą mieszkania z TBS-u. Przyszły najemca mieszkania społecznego nie powinien posiadać prawa do innego lokum w tej samej miejscowości. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. regulująca zasady funkcjonowania TBS-ów, wprowadza również pewne kryteria dochodowe dla najemców mieszkań społecznych. Leszek Markiewicz tłumaczy, że osoby posiadające ponadprzeciętne dochody nie będą miały szans na wynajęcie mieszkania od towarzystwa budownictwa społecznego.

Na zbycie partycypacji będzie musiał zgodzić się TBS

Aktualne przepisy pozwalają na zbycie partycypacji w TBS-ie. Właśnie dlatego w Internecie znajdziemy ogłoszenia dotyczące „sprzedaży mieszkań z TBS”. Takie anonse czasem może prezentować również agencja nieruchomości lub samodzielny agent nieruchomości. W świetle tego, co wcześniej napisaliśmy wydaje się jasne, dlaczego zbycia partycypacji nie można porównać ze sprzedażą prawa własności mieszkania albo nawet spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Płacąc za partycypację np. 100 000 zł – 200 000 zł, zyskamy jedynie prawo do stabilnego najmu.

„Co więcej, towarzystwo budownictwa społecznego będzie musiało wyrazić zgodę na zbycie partycypacji przez poprzedniego najemcę (zobacz artykuł 29 ustęp 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego)” – podkreśla Leszek Markiewicz.

Wysoki czynsz i brak wykupu to duże wady TBS-ów

Dość duża liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży partycypacji w TBS to konsekwencja rozczarowania ofertą wspomnianych instytucji. Niestety cechują się one wysokim poziomem miesięcznego czynszu (w stosunku do lokali spółdzielczych, komunalnych i własnościowych). Wystarczy wspomnieć, że pod koniec 2016 r. średnia stawka czynszu za mieszkanie z TBS-u wynosiła 10,12 zł/mkw. Dla porównania, przeciętna zaliczka na rzecz wspólnoty mieszkaniowej wówczas kształtowała się na poziomie 2,38 zł/mkw. Tak duża różnica kosztów eksploatacji lokali wynika z faktu, że czynsz pobierany od najemców służy m.in. do spłaty kredytów, które TBS zaciągnął na budowę mieszkań.

„Warto wspomnieć, że budowa lokali społecznych nadal jest wspierana dzięki preferencyjnym kredytom, których udziela Bank Gospodarstwa Krajowego” – komentuje Leszek Markiewicz.

Najemca mieszkania z towarzystwa budownictwa społecznego poprzez wysoki czynsz systematycznie spłaca kredyt na budowę zajmowanego lokum. Nie oznacza to jednak, że mieszkanie z TBS-u można dogodnie wykupić. Wręcz przeciwnie – wykup mieszkania społecznego jest bardzo trudny. Wynika to z dwóch kwestii. Po pierwsze, TBS-y (zwłaszcza gminne) nie chcą pozbywać się posiadanych mieszkań. Po drugie, cena wykupu mieszkania od TBS-u będzie rynkowa pomimo wysokich stawek wcześniej płaconego czynszu. Trudno się zatem dziwić, że wielu najemców woli odzyskać partycypację i wykorzystać ją jako wkład własny przy kredycie mieszkaniowym. To tłumaczy stosunkowo dużą liczbę ogłoszeń dotyczących mieszkań z TBS-ów. Takie ogłoszenia czasem zamieszczają również agencje nieruchomości.

„Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że sprzedaż partycypacji z TBS-u nie jest rodzajem transakcji szczególnie atrakcyjnym dla agenta” – podsumowuje Leszek Markiewicz.