Mieszkania w wieżowcach, gdzie najdrożej?

Miasta pną się do góry. Najwolniej w Europie, na cał szczęście. Nie trzeba nam tu Manhattanów. I bez nich ludzie z całego świata zlatują nad Sekwanę, Tamizę, Dunaj, Ren i Arno, a niekiedy nawet i nad Wisłę, bo jest wytwornie, staroświecko, historycznie i w ogóle ładnie.

Dlaczego budujemy wieżowce?

Gdy Czesław Niemen nie śnił, a śpiewał „Sen o Warszawie” miał w oczach jeden jedyny wielki pałac, nie taki brzydki jak mówią, ale zbyt potężny, jak na zapyziałe wówczas miasto. Dziś tzw. drapaczy chmur stoi w Warszawie 19, a wg specjalistycznego serwisu Emporis w planach jest trzy razy więcej.

Podobnie jak w dziesiątkach innych miast świata, w warszawskim przypadku budowa wieżowców nie wynika z braku miejsc pod zabudowę, choć w szczegółowych kalkulacjach cena metra w centrum gra oczywiście rolę.

Uniwersalnym czynnikiem „drapaczo-twórczym” jest chęć potwierdzenia nowej, znamienitszej pozycji miasta i kraju w mieszance z porcją pychy, raz ogromną – jak w przypadku najwyższego w świecie Burj Khalifa w Dubaju, albo europejskiego rekordzisty (462 m) Łachta Centr (Lakhta Center) w Petersburgu, a raz na małą tylko szczyptę – jak w Warszawie.

Najwięcej wieżowców w Azji

Wspomniany Emporis skompilował listy zawierające 700 tys. wysokich budynków wzniesionych na świecie. Dominuje Azja. Najlepszy dowód to 11. miejsce na tej liście dla Guiyang – metropolii na południu Chin, o której istnieniu wiedzą chyba tylko Chińczycy. W Guiyang jest prawie trzysta drapaczy chmur, w tym jeden ma ponad 400 metrów wysokości, a kilka ponad 300 metrów.

W zestawieniu pt. „Skyline Ranking” każdemu wysokiemu budynkowi w danym mieście nadano punkty w zależności od liczby pięter. Za 12 do 19 pięter przysługuje jeden punkt, za 20-29 – pięć punktów, a za 100 pięter i więcej aż 600 punktów.

Jeśli pominąć Moskwę, Petersburg i Kijów oraz Stambuł, to pierwszym europejskim miastem na liście i jedynym w pierwszej setce jest na 68. miejscu Londyn.

Hongkong na czele

Na pierwszym miejscu listy miast z wieżowcami jest Hongkong, który za swoich 9 609 budynków liczących 12 pięter i więcej zebrał aż 153 tys. punktów, prawie trzy razy więcej niż drugi w zestawieniu Seul (58,4 tys. punktów) i trzeci, położony tuż, tuż za miedzą bliźniak byłej kolonii – Shenzhen (55,6 tys.).

Hongkong jest najdroższym miejscem na świecie. W największym stopniu decydują o tym koszty mieszkań. W jednym z badań ranking światowy ustalono dzieląc medianę kosztów mieszkaniowych przez medianę wynagrodzeń. Hongkong wyprzedził następny na świecie Vancouver niemal dwukrotnie (20,8 do 11,9).

Charakterystyczne jest również, że większość drapaczy chmur na tym terytorium to budynki mieszkalne stawiane nie tylko w centrum miasta, ale także na jego odległych peryferiach. Również tamtejsze wieże biurowe są nietypowe, ponieważ po kilka pięter i więcej zajmują w nim powierzchnie ogólnie dostępne, w tym również ogrody.

Wbrew potocznym sądom, wznoszenia wieżowców w Hongkongu nie wymusza dziś niedostatek terenów budowlanych, bo tych nie brakuje. Daje tam natomiast znać o sobie bardzo liberalny system podatkowy.

Sprzyjające podatki

Miasto jest centrum finansowym świata, a niskie podatki są dla niego jak batony z proteinami. Najwyższa stawka CIT wynosi tam 16,5 proc., najwyższa stawka PIT – 17 proc., przy czym dla dochodów do 50 tys. dolarów hongkońskich (po obecnym kursie ponad 27 tys. zł) wynosi 2 proc. Realna stawka dla rodzin dobrze zarabiających wynosi 8-12 proc. Jak na mekkę finansową przystało, nie ma oczywiście podatku od dochodów kapitałowych, dywidend, czy od dochodów osiąganych za granicą.

Jeszcze sto lat temu Hongkong wyglądał jak dostatnie miasto gdzieś na południu Europy, powiedzmy Barcelona w miniaturze. Najwyższym budynkiem była 13-piętrowa siedziba banku HSBC.

Cezurą okazał się koniec II wojny i wielki napływ uchodźców z Chin kontynentalnych. Nastąpił boom przemysłowy i miejsca na wyspie Hongkong oraz w Kowloon zaraz na północ od wyspy zaczynało być coraz bardziej za mało. Na tzw. Nowych Terytoriach (czyli wszędzie poza wyspą i Kowloon) ziemi było w bród, ale z braku dobrych dróg przez góry i niewydolności jednej, wolnej linii kolejowej trudno się tam było dostać pojedynczym gościom, a co dopiero milionom, które miałyby tam mieszkać. To spowodowało pierwszy marsz budowlany coraz wyżej do góry.

Dzisiaj katalizatorem budownictwa wysokościowego jest głównie system podatkowy. Wskutek spuścizny kolonialnej prawie cała ziemia w Hongkongu jest własnością rządową. Władze sprzedają lub dzierżawią działki na różne okresy po bardzo wygórowanych cenach.

Wpływy z tego tytułu są niezwykle ważną częścią dochodów budżetowych Hongkongu, a jednocześnie pozwalają utrzymywać podatki na bardzo niskim poziomie. W budżecie 2020/21 wpływy z tytułu tzw. land premium, czyli „składki ziemskiej” zaplanowane zostały w wysokości 118 mld dolarów HK (ok. 64 mld zł) i stanowić mają prawie 21 proc. całości dochodów budżetowych.

40 lat temu udział land premium w dochodach dochodził do 35 proc., ale zgodnie z logiką rynkową, gdy wybuchła epidemia SARS, w roku finansowym 2003/04 spadł do 2,6 proc.

Już na długo przed 1997 r. Pekin obawiać się zaczął, że przed opuszczeniem kolonii Brytyjczycy wyprzedadzą po paskarskich cenach całą ziemię w Hongkongu, a pieniądze wywiozą do Londynu. W rozmowach o jego pokolonialnej przyszłości uzgodniono zatem, że począwszy od roku finansowego 1985-86 połowa wpływów z land premium będzie każdego roku odprowadzana na specjalny fundusz ziemski – Land Fund.

W 1997 r. zgromadzono w nim 148,2 mld dolarów HK. Na koniec 2018 r. było to prawie 220 mld dolarów HK, czyli ok. 120 mld zł. Gdyby uwzględnić proporcje demograficzne, to w warunkach polskich byłoby to aż 600 mld zł.

Przeludnione mieszkania

Mieszkania w Hongkongu są koszmarnie drogie, więc najwięcej jest klitek o powierzchni 40 metrów kwadratowych lub mniejszych. W takim apartamencie mieszkają często trzy pokolenia, a więc ok. 6-7 osób.

W ładnym, ale nie luksusowym osiedlu dla klasy wyższej średniej miejsce postojowe w garażu podziemnym jest do kupienia za równowartość 2 mln złotych. To nie jest cena specjalna, takie są tam ceny wszędzie.

Gdyby zorganizować w Hongkongu referendum, prawie na pewno poparte byłyby rozwiązania w kierunku obniżenia cen działek budowlanych, nawet gdyby w górę miałyby pójść podatki. Jednak dla Pekinu, nie jest to istotny problem.