Mieszkania na wynajem sposobem na ograniczenie wykluczenia społecznego

Webinarium, podczas którego nastąpiła prezentacja najnowszego opracowania, zainaugurował prezes ZBP, Krzysztof Pietraszkiewicz. Przypomniał on, iż Program Analityczno-Badawczy stanowi jedno z przedsięwzięć, zapoczątkowanych dwa lata temu przez polski sektor bankowy, przy wsparciu instytucji otoczenia okołobankowego.

– Dzięki decyzji właścicieli banków, Biura Informacji Kredytowej, Krajowej Izby Rozliczeniowej i Związku Banków Polskich, zostały zgromadzone środki na realizację dwóch podstawowych programów – wskazał prezes ZBP.

Pierwszy z nich to realizowana w polskich szkołach inicjatywa oświatowa „Bankowcy dla Edukacji”, w którą obecnie zaangażowanych jest około 400 samorządów, kilka tysięcy szkół a także 200 banków, zarówno komercyjnych jak i spółdzielczych. W zajęciach, prowadzonych przez 1200 wolontariuszy z polskich instytucji finansowych, uczestniczyło już ponad 450 tysięcy uczniów.

Drugim przedsięwzięciem, tym razem o charakterze typowo naukowym, jest PAB WIB, którego dokonania prezentowane są podczas trwającego od sierpnia br. cyklu webinariów.

Najem sposobem na wykluczenie mieszkaniowe

– Co nas skłoniło, żeby zająć się rynkiem najmu? O jego znaczeniu decydują zagadnienia natury społecznej i ekonomicznej – podkreślił dr Andrzej Banasiak, koordynator Programu Analityczno-Badawczego WIB.

Wskazał on, iż w przypadku najsilniejszych gospodarek europejskich nawet co drugie gospodarstwo domowe korzysta właśnie z lokali na wynajem.

– W Polsce widać istotne wykluczenie, jeśli chodzi o dostępność mieszkania na własność. Rynek najmu ma w tym kontekście znaczenie, by eliminować owo wykluczenie – wskazał dr Banasiak, dodając, iż potencjał tego segmentu nie ogranicza się tylko do zapewniania dachu nad głową dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na kredyt hipoteczny.

W przypadku ludzi młodych coraz większe znaczenie ma mobilność, podyktowana sytuacją na rynku pracy. W przypadku, gdy atrakcyjne stanowisko można znaleźć w mniej lub bardziej odległej miejscowości, posiadanie własnego domu czy mieszkania na wynajem stanowi raczej obciążenie aniżeli atut.

– Na wynajmie mieszkań bazuje też nowoczesna turystyka – zaznaczył koordynator PAB-WIB. Rzecz w tym, że w polskich warunkach w dalszym ciągu mamy do czynienia ze swoistą monokulturą kredytu, który jest przeznaczany bądź to na zakup lokalu od dewelopera, bądź też na samodzielną budowę domu.

W tym kontekście hurtowe budownictwo pod wynajem oznaczałoby istotną dywersyfikację i zarazem alternatywę dla wielu poszukujących mieszkania.

Rynek najmu instytucjonalnego czeka silny wzrost

Jakie czynniki sprawiają, że Polacy decydują się na wynajęcie mieszkania, a kto woli kupić własne cztery kąty? Rezultaty badań w tym obszarze zreferował prof. Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

Jak nietrudno się domyślić, najem stanowi opcję atrakcyjną głównie dla ludzi młodszych, żyjących samodzielnie lub w dwuosobowym gospodarstwie domowym. Wraz z wiekiem oraz powiększaniem się rodziny coraz większą popularnością cieszy się zakup lokalu na własność.

Kolejnym czynnikiem sprzyjającym decyzji o własnym „M” jest rosnący dochód, osoby uboższe w większym stopniu zaspokajają potrzeby mieszkaniowe poprzez wynajem. W grę wchodzą również takie czynniki jak wielkość aglomeracji – najem to domena większych miast, powyżej 500 tysięcy mieszkańców, w których istnieje spory zasób tego typu lokali – oraz typu samej nieruchomości.

– Bardzo rzadko wynajmowane są domy – stwierdził prof. Głuszak. Wspomniał on też, iż istotnym czynnikiem stymulującym rynek wynajmu jest liczba obcokrajowców, głównie studentów, przebywających w danej aglomeracji.

– Jest perspektywa na duży wzrost instytucjonalnego rynku najmu, on dopiero teraz się formuje – podsumował ekspert, wskazując zarazem na dotychczasowe bariery, które skutecznie zniechęcały do inwestowania w ten segment rynku.

Po stronie popytowej takim problemem był brak należytego uregulowania instytucji najmu instytucjonalnego, co nie sprzyjało poczuciu bezpieczeństwa lokatorów. Z kolei od strony podażowej istotne znaczenie mają zbyt liberalne zasady ochrony lokatorów oraz nadmierna ochrona czynszów.

Problemem jest też niedostatecznie uregulowany obszar najmu krótkoterminowego. Odrębnym problemem jest niekonsekwencja przepisów podatkowych.

W tym przypadku mamy do czynienia z ewidentnym wspieraniem zakupu lokali na własność, czego dowodem są programy typu Rodzina na Swoim przy równoczesnym braku jakichkolwiek zachęt dla potencjalnych najemców.

Także i przepisy dotyczące takich danin jak PIT czy VAT od wynajmu są niejednoznaczne, a dodatkowym problemem jest sprzeczne nierzadko orzecznictwo sądów i interpretacje organów skarbowych.

Studenci mieszkali nawet na balkonach

Jak w obecnej sytuacji kształtuje się popyt na wynajem mieszkań? Wspominała o tym w swej prezentacji Renata Piechutko, Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Przypomniała ona, iż najliczniejszą grupa zainteresowanych tradycyjnie już byli studenci, niemniej w tym roku w związku z epidemią i przejściem niektórych szkół wyższych na nauczanie zdalne popyt z ich strony nieco osłabł. Nie jest to jednakże spadek o charakterze drastycznym, jako że wiele uczelni w dalszym ciągu musi prowadzić zajęcia w trybie stacjonarnym.

Dodatkowo wielu studentów przyjeżdża do większych miast nie tylko w celu edukacyjnym, ale i do pracy.

– Jak był duży popyt to wynajmowane były nawet komórki lokatorskie, obudowane loggie i balkony – wspomniała Renata Piechutko, dodając, iż obecna sytuacja może doprowadzić do pewnej normalizacji rynku w tym zakresie.

Kolejną grupę osób zainteresowanych wynajmem stanowią imigranci, wśród których znajdują się zarówno kurierzy, pracownicy budowlani ale i przedstawiciele świata nauki.

Za pewną formę „imigracji” można też uznać osoby, które przenoszą się na stałe z niewielkich miejscowości do dużych miast, nierzadko po ukończeniu studiów. W tym przypadku należy się spodziewać zwiększonego zainteresowania najmem, bowiem wskutek pandemii polityka kredytowa banków zmieniła się na niekorzyść potencjalnych nabywców.

Z drugiej strony niepewność na rynku pracy sprawia, że coraz większym powodzeniem cieszy się najem krótkoterminowy – ludzie nie chcą wiązać się dłuższymi umowami, gdyż nie wiedzą, czy za kilka miesięcy będą jeszcze mieli zatrudnienie w dotychczasowym miejscu.

Webinarium podsumował Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego. Wskazał on, iż finansowanie rynku mieszkań na wynajem w różnych państwach przedstawia się różnie, w zależności od lokalnych uwarunkowań.

W Szwajcarii i Niemczech ta forma gospodarki mieszkaniowej ma długą historię, zatem łatwo znaleźć finansowanie. Tymczasem polskie banki podchodzą do tego segmentu rynku z rezerwą, z uwagi na wagę ryzyka oraz obowiązujące, restrykcyjne przepisy.

Znacznie łatwiej uzyskać refinansowanie obiektu, który już jest budowany aniżeli w fazie deweloperskiej realizacji przedsięwzięcia.