Marże kredytów w górę, dostępność w dół

Znaczna część osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości czekając na spadki cen. Jeśli chcemy zaciągnąć kredyt na sfinansowanie takiej transakcji, zwłoka może zaowocować znacznie większymi kosztami pożyczki, niż zysk jaki przyniesie nam obniżka stawek cenowych mieszkań. Może się okazać, że kwota jaką zapłacimy za mieszkanie nie będzie na tyle niższa, żeby zrekompensować wyższą ratę kredytową.

Podobna sytuacja miała już miejsce w 2009 roku, kiedy nieruchomości staniały, ale marże kredytowe wzrosły średnio z 1 proc. do ok. 2,9 proc., a nawet więcej. Koszt kredytu poszedł w górę tak bardzo, że zneutralizować mógł go tylko spadek cen nieruchomości o blisko 20 proc. Jednak tak się nie stało. Teraz historia może się powtórzyć, przestrzegają analitycy Open Finance.

W tej chwili, zarówno marże kredytów hipotecznych, jak i prowizje banków są na bardzo niskim poziomie, ale zaczęły już powoli rosnąć. Średnia marża dla pożyczek w złotówkach wynosi dziś 1,27 proc., tj. nieznacznie więcej niż w listopadzie br. Od początku roku spadła z 1,7 proc., ale w ciągu ostatnich trzech miesięcy obniżki marż zostały zahamowane. Zdaniem ekspertów z Expander, należy spodziewać się teraz wzrostu kosztów nowo zaciąganych kredytów mieszkaniowych. Jak przyznają sami bankowcy, niektóre banki już zdecydowały o podwyżce marż.

Wyższa poprzeczka banków

Bankowcy i analitycy rynku są zgodni, że od stycznia trudniej będzie o kredyt hipoteczny. Według nowych zasad dotyczących oceny potencjalnych kredytobiorców, narzuconych bankom przez Komisję Nadzoru Finansowego, które wchodzą w życie od 2012 roku, zdolność kredytowa liczona będzie maksymalnie dla okresu 25 lat. Nawet jeśli pożyczka będzie zaciągana na dłużej. Dotyczy to ok. 70 proc. pożyczkobiorców, bo tyle osób zaciąga teraz kredyt na dłuższy okres (dane Związku Banków Polskich).

Analitycy Comperia.pl szacują, że w związku z nowymi zasadami ok. 15 proc. osób może nie dostać kredytu lub dostanie go w niższej wysokości niż teraz. Dotknie to w największym stopniu wnioskodawców, którzy najmniej zarabiają. Krótszy okres spłaty oznacza bowiem wyższą ratę kredytu płaconą co miesiąc.

Dodatkowo od 2012 roku nowe regulacje nadzoru bankowego (rekomendacja S II) przyniosą obostrzenia dla kredytów walutowych. W ich przypadku comiesięczna rata kredytowa nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. dochodów.
Należy przy tym zauważyć, że coraz mniej banków udziela kredytów walutowych. Mowa tu oczywiście o pożyczkach hipotecznych w euro, bo te we frankach praktycznie nie są już dostępne. Analitycy prognozują nawet, że w dłuższej perspektywie kredyty mieszkaniowe udzielane w walutach obcych znikną z oferty banków w naszym kraju.

7 proc. niższe ceny w Warszawie

Sytuacja na rynku kredytowym spowodowała jednak nagły wzrost zainteresowania mieszkaniami przynajmniej pewnej części potencjalnych nabywców. Szczególnym powodzeniem cieszą się te inwestycje, których realizacja niedawno się rozpoczęła, bo w nich można znaleźć najtańszą ofertę. – Nasi klienci, obawiając się zaostrzenia kryteriów przyznawania pożyczek w przyszłym roku niemal szturmują teraz nasze biuro sprzedaży. Budowa inwestycji przy ulicy Wileńskiej w Warszawie ruszyła już w kwietniu tego roku, ale dopiero teraz notujemy skok ilości podpisywanych umów. Kupujących przyciąga też zbliżająca się do osiedla budowa drugiej linii metra, której stacja Dworzec Wileński będzie usytuowana w pobliżu. No i niewątpliwie cena mieszkań w Nowej Wileńskiej – od 7300 zł/mkw. – komentuje Michał Wilczewski, pełnomocnik firmy Budrem.

Mieszkania są dziś znacznie tańsze niż w tamtym roku. Od początku 2010 roku do września tego roku średnia cena za 1 mkw. nowego mieszkania oferowanego w Warszawie spadła o ok. 7 proc. Zgodnie z danymi Emmerson w styczniu 2010 roku stołeczni deweloperzy żądali za mieszkania średnio 9,1 tys. zł/mkw., a w III kw. 2011 roku przeciętnie 8,5 tys. zł/mkw.

Poza tym, jak szacują analitycy, na 5-10 procentowy rabat od ceny katalogowej możemy liczyć w inwestycjach, których budowa zaczyna się lub ma się dopiero zacząć. Często jednak z rabatem można kupić w przedsprzedaży tylko wybrane nieruchomości. Na podobnym poziomie kształtują się upusty na część lokali w ofertach specjalnych deweloperów. Jednak najatrakcyjniejsze i najczęściej poszukiwane mieszkania są sprzedawane na ogół w regularnych cenach.

Czy to duże czy małe obniżki? Można wciąż poszukiwać większych promocji lub czekać na jeszcze tańsze propozycje w najnowszych projektach, ale jeśli ktoś zamierza wziąć kredyt hipoteczny na obecnych zasadach powinien złożyć wniosek jeszcze w tym roku. Od stycznia nowe przepisy nadzoru finansowego obniżą bowiem naszą zdolność kredytową. Poza tym pożyczone pieniądze będą droższe, bo banki planują podniesienie opłat, prowizji i marż. Spadki cen mieszkań, jeśli jeszcze nastąpią, mogą zaś nie okazać się na tyle satysfakcjonujące, żeby opłacało się na nie czekać.

Źródło: Prestige Public Relations, Budrem