Loża komentatorów: Jak banki będą reagować na spadek wartości zabezpieczenia kredytów hipotecznych?
Marek Rogalski
główny analityk First International Traders Dom Maklerski SA
Od kilku miesięcy jesteśmy świadkami procesu, który najprawdopodobniej zapoczątkuje nową tendencję. Wzajemna konkurencja o klienta zastępowana jest przez rozsądek, który z kolei wyznaczany jest przez ramy ryzyka. Bo trudno uznać za normalną sytuację, że jeszcze rok temu banki ochoczo udzielały kredytów nawet na 120 proc. nieruchomości w walutach obcych, przy dość konkurencyjnych jak na warunki europejskie marżach. Nierzadko też przymykano oko na sytuację finansową klienta, w efekcie czego kwota spłacanej raty przekraczała ponad połowę osiąganych przez niego dochodów. Teraz, kiedy bańka na rynku nieruchomości zaczęła pękać, a globalny kryzys nabrał tempa, banki zaczęły przykręcać śrubę. Za późno i nieraz niepotrzebnie, bo to tylko pogorszy sytuację na rynku nieruchomości, co z kolei przełoży się na sytuację banków, które mogą pozostać z hipotekami wartymi znacznie mniej niż wartości walutowych kredytów. Co robić? Żądanie od klientów dodatkowych zabezpieczeń, których w wielu przypadkach po prostu nie mają, niewątpliwie odbiłoby się szerokim echem w mediach i pogorszyłoby wizerunek konkretnej instytucji. Z kolei rozłożenie raty na dłuższy okres da tylko gwarancje lepszej "wypłacalności" klienta, ale nie poprawi głównego problemu. Wydaje się, że wyjściem będzie tworzenie specjalnych rezerw na "trudne przypadki", co negatywnie wpłynie na wyniki finansowe banków. Pocieszeniem może być natomiast fakt, że kurs franka na poziomie 3,50 zł wydaje się być mało prawdopodobny. Poprawy sytuacji wokół notowań złotego nie wykluczam już w końcu II kwartału br.
Sebastian Stolorz
doradca dyrektora wykonawczego Banku Światowego w Waszyngtonie
Pomimo pozornych podobieństw spadek cen nieruchomości w Polsce ma inne konsekwencje dla rynku finansowego aniżeli w Stanach Zjednoczonych. Amerykanie w niewielkim stopniu odczuli spadek cen mieszkań, których wartość w znacznym stopniu została skorygowana obniżającym się kursem dolara. Hossa na rynku nieruchomości była finansowana napływem środków z rezerw walutowych krajów eksportujących do USA. Problemem okazała się nieadekwatna wycena nieruchomości, dająca złudne wrażenie posiadania bogactwa. W Polsce kluczową rolę odgrywa kurs waluty, w której nominowany jest kredyt hipoteczny w stosunku do „fair price” nieruchomości. Postępująca deprecjacja złotego już obecnie obniżyła relację wartości nieruchomości do wielkości kredytu walutowego. Biorąc pod uwagę wagę czynników determinujących kurs złotego wobec głównych walut, trudno wyobrazić sobie, aby mogła zabrnąć na tyle daleko, by zagrażać wypłacalności sektora. Taki scenariusz raczej nie wchodzi w rachubę. Działania podejmowane przez NBP, w tym zwłaszcza pakiet instrumentów zabezpieczających banki krajowe przed ryzykiem walutowym, powinny w zupełności wystarczyć, by zniwelować wpływ wahań kursowych na wypłacalność sektora. Ponadto nie mieliśmy do czynienia z masowym przewartościowaniem zabezpieczeń kredytów, a zdecydowana część kredytobiorców wciąż dysponuje nadwyżkami zdolności kredytowej! Problemem nie jest więc ryzyko niewypłacalności sektora, ale raczej brak jego płynności, reglamentujący akcję kredytową, potęgujący spowolnienie gospodarcze, obserwowane najsilniej właśnie w budownictwie i pochodnych branżach przemysłu.
Robert Pikuła
dyrektor Obszaru Kredytów Detalicznych i Komercyjnych Banku Zachodniego WBK
Istotą kredytów hipotecznych jest zabezpieczenie o właściwej wartości, które czyni ten rodzaj finansowania bezpiecznym dla banków. Dzięki temu mogą stosować długie okresy spłat oraz relatywnie niską cenę produktu. Niestety, obecny wzrost wartości zadłużenia kredytów hipotecznych w obcych walutach przy jednoczesnym spadku wartości kredytowanych nieruchomości spowodował, że przyjęte zabezpieczenia hipoteczne nie w pełni pokrywają bieżące zadłużenie kredytowe. Część ekspozycji należy więc uznać za niezabezpieczoną. A kredyty niezabezpieczone powinny mieć wielokrotnie krótszy okres spłaty i z uwagi na wyższe ryzyko również odpowiednio wysoką, pokrywającą je marżę. Można się spodziewać, że w tej sytuacji banki będą dążyły do zwiększenia poziomu przyjętego zabezpieczenia hipotecznego, aby utrzymanie dotychczasowych parametrów kredytu było moż...
Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:
- zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
- wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
- wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
- zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na BANK.pl/sklep.
Uwaga:
- zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
- wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).
Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:
- bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI