Kredyty drożeją pomimo decyzji Rady

Przed nami już jedenasty miesiąc rekordowo niskich stóp procentowych. RPP pozostawiła dziś, już po raz dziesiąty, stopy procentowe na dotychczasowym poziomie (stopa referencyjna 2,5%). Trudno było spodziewać się innego rozstrzygnięcia, biorąc pod uwagę fakt, że inflacja wciąż jest daleko od celu inflacyjnego(0,7% wobec 2,5%), a do tego Rada oficjalnie zapowiada, że planuje utrzymać stopy procentowe na obecnym poziomie co najmniej do końca trzeciego kwartału bieżącego roku, a poszczególni jej członkowie w swoich prognozach są jeszcze bardziej optymistyczni.

Raty maleją od 21 miesięcy

Dobra passa kredytobiorców, którzy korzystają na utrzymywaniu się od miesięcy rekordowo niskich stóp procentowych, powinna więc trwać. Warto przypomnieć, że pozytywne zmiany w tym względzie widać już od 21 miesięcy (choć do pierwszej w tym cyklu obniżki stóp procentowych doszło 18 miesięcy temu). Rata kredytu zaciągniętego w sierpniu 2012 r. na 25 lat i kwotę 300 tys. zł, z oprocentowaniem 6,6% (w tym 1,5 pkt. proc. marży), wynosiła na starcie 2046 zł miesięcznie. Dziś stawka WIBOR 3M, która składa się na oprocentowanie modelowego kredytu, nie wynosi już 5,11% (jak w sierpniu 2012r.), ale 2,72%. Gdyby bank aktualizował wartość WIBORu na bieżąco, modelowy kredytobiorca mógłby dziś cieszyć się oprocentowaniem o jedną trzecią niższym i w konsekwencji ratą na poziomie 1624 zł miesięcznie. Oznacza to o 422 zł niższy koszt niż 21 miesięcy temu.

Przy niskich stopach rosną marże

Jest to jednak tylko jeden element kosztu kredytu. Drugim jest marża, a ta niemal od roku jest przez banki sukcesywnie podnoszona. Jak wynika z danych zebranych wśród banków przez Tax Care, w czerwcu 2013 roku przeciętna marża kredytowa wynosiła 1,5%, a w maju br. 1,75%. Podwyżki te w swej skali są więc kilkukrotnie mniejsze niż obniżki stóp procentowych, których dokonała RPP.

Dziś można pożyczyć o 54 tys. zł więcej

W efekcie rosną możliwości pożyczkowe. Przeciętna 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może dziś pożyczyć na mieszkanie 416 tys. zł (mediana zdolności kredytowej dla długu zaciąganego na 25 lat). Jest to wyraźnie lepszy wynik niż przed rokiem, kiedy modelowa rodzina mogła pożyczyć 386 tys. zł. Jeszcze lepiej można ocenić progres w tym zakresie porównując aktualne możliwości pożyczkowe do tych z sierpnia 2012 roku, a więc jeszcze sprzed obniżek stóp procentowych. Wtedy modelowa rodzina mogła pożyczyć 362 tys. zł, a więc aż 54 tys. zł mniej niż dziś.

WIBOR też zacznie rosnąć

Prognozy na najbliższe kwartały pokazują, że zarówno inflacja, jak i stopy procentowe, powinny powili rosnąć. Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Za 6 miesięcy wyceniają one WIBOR 3M na 2,75%. Dziś WIBOR 3M jest notowany niemal na identycznym poziomie (2,72%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 3,28%. Jest to wyraźnie niższy wynik niż z notowań sprzed miesiąca (3,33%), dwóch (3,44%) czy trzech (3,7%), co sugeruje, że prognozy przewidują coraz dłuższy okres umiarkowanej inflacji i niskich stóp procentowych.

Gdyby za 21 miesięcy WIBOR 3M faktycznie wzrósł do poziomu 3,28%, to rata modelowego kredytu wyniosłaby 1716 zł miesięcznie. To wciąż wyraźnie mniej niż w sierpniu 2012 r., kiedy rynek nie dyskontował jeszcze poluzowania polityki pieniężnej, do której doszło w listopadzie oraz jedynie o 96 zł miesięcznie więcej niż obecnie.

Bartosz Turek
Lion’s Bank