KPF: pośrednicy ratują „hipoteki”

SPRZEDAŻ „HIPOTEK” SPADA, ALE NIE U POŚREDNIKÓW KPF

Z punktu widzenia kupujących aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym rzadko bywa tak sprzyjająca. Niskie stopy procentowe oraz atrakcyjność cenowa mieszkań nie spowodowały jednak przełomu w finansowaniu kredytem hipotecznym. Badania prowadzone systematycznie przez KPF i IRG SGH pokazują utrzymujące się, konserwatywne podejście do finansowania potrzeb gospodarstw domowych kredytem. Jakkolwiek dynamika tendencji spadkowej ostatnio wyhamowała, to  w dalszym ciągu się ona utrzymuje i dotyczy zarówno liczby, jak i wartości podpisanych umów kredytowych. Analizując I kwartały lat 2011 – 2015, w pierwszych trzech miesiącach br. umów o kredyt hipoteczny zawarto względnie najmniej – 44.693, podczas gdy w analogicznych okresach ubiegłych lat, począwszy od 2011 roku liczby te wyniosły 57.785, 52.884, 45.090 i 46.812. Trend spadkowy widoczny jest również w ujęciu wartościowym zawieranych umów w tych okresach. O ile w I kwartale 2011 opiewały one na kwotę 12.430 mln PLN, o tyle w I kw. 2015 ich wartość wyniosła 9.444 mln PLN, podczas gdy rok wcześniej  – ponad 400 mln więcej (9.858 mln PLN). Jednocześnie warto zauważyć, że nie maleje liczba mieszkań oddawanych do użytku, co oznacza, że część transakcji dokonuje się w formie gotówkowej.

Na tle całego rynku kredytu hipotecznego, korzystnie prezentują się wyniki sprzedaży firm z tego sektora, reprezentowanych przez Konferencję Przedsiębiorstw Finansowych. W I kwartale 2015 względem I kwartału 2014 r. firmy zrzeszone w KPF odnotowały 8% wzrost liczby wypłaconych kredytów mieszkaniowych. W ujęciu bezwzględnym zawarły one odpowiednio 3.692 i 3.417 umów kredytu hipotecznego. To więcej także w porównaniu z wielkością wolumenu w pierwszych kwartałach dwóch wcześniejszych lat 2012-2013, kiedy to zamknięto ich 2.698 i 3.442.

Wzrostowi liczby zawartych umów towarzyszył przyrost wartości sprzedanych kredytów hipotecznych. Pośrednicy finansowi, skupieni w KPF i biorący udział w badaniu, w I kwartale 2015 roku zawarli umowy o wartości 1.801 mln PLN w porównaniu z  1.686 mln PLN w analogicznym okresie roku ubiegłego. Oznacza to wzrost o 6,8%. W wyniku szybszego wzrostu liczby niż wartości tych kredytów, spadła ich średnia jednostkowa wartość – w I kwartałach lat 2014 i 2015 było to odpowiednio 235,3 i 223,4 tys. PLN. Dla porównania, wysokość przeciętnego kredytu udzielonego przez banki na cele mieszkaniowe dla tych samych okresów wynosiła odpowiednio 211 i 213 tys. PLN. Wyliczenia obejmują wszystkie udzielone kredyty, a nie tylko złotowe, bowiem te ostatnie są niższe od przeciętnej o ok.2%.

POLITYKI SPRZEDAŻOWE Z POŚREDNIKAMI W TLE

Kredyty hipoteczne, z punktu widzenia rentowności kapitału i aktywów, nie są postrzegane aktualnie przez banki tak pozytywnie, jak w kilku ostatnich latach. Dzieje się tak  co najmniej z dwóch powodów: niskich marż oraz klimatu, jaki w przestrzeni gospodarczej i medialnej towarzyszy obecnie kredytom hipotecznym. Utrzymujące się tzw. środowisko niskich stóp, dojrzewanie portfeli kredytowych, wymóg posiadania wkładu własnego na poziomie 10% wartości nieruchomości, „wiszący” nad bankami koszt ewentualnego rozwiązania problemu kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich oraz nastawienie zagranicznych właścicieli do hipotek, będące konsekwencją złych doświadczeń na rynkach pochodzenia kapitału, to czynniki sprawiające, że banki prognozują nikły wzrost portfela hipotecznego. Prognozują go bowiem na poziomie 3,5%, co w liczbach bezwzględnych przekłada się na wzrost netto o 12,2 mld PLN.   Dla porównania dynamika wzrostu w 2014 roku wyniosła 5,5%, a w „tłustych” latach 2010 – 2011 zawierała się w przedziale 21% do 25,5%.

Sytuacja w „hipotekach” od strony potencjalnego wolumenu nie rysuje się zatem korzystnie, jednak sektor pośrednictwa i doradztwa finansowego nie musi w tej sytuacji tracić wypracowanej pozycji rynkowej. Jednocześnie bowiem, wraz z utrzymaniem przez ten sektor pozycji rynkowej, jako ważny dysponent istotnego dla banków kanału dystrybucji, nie musi on tracić również względnie dobrej pozycji finansowej. A to oznaczać może, że nie musi też  rozważać podejmowania z wyprzedzeniem środków zaradczych. – W przypadku kredytu hipotecznego, stanowiącego produkt znacznie bardziej złożony niż inne produkty kredytowe, wrażliwość rynku pośrednictwa na wahnięcia wolumenu sprzedaży w sektorze bankowym nie przekłada się wprost na sytuację w pośredniczeniu przy sprzedaży kredytów mieszkaniowych – zauważa dr Mirosław A. Bieszki, Doradca Ekonomiczny KPF i autor cyklicznego raportu Sektor pośrednictwa finansowego w Polsce. Ze względu na bardzo istotne znaczenie dla gospodarstw domowych z punktu widzenia kosztów ich zaciągnięcia, w długim okresie znalezienie odpowiedniego dla nich kredytu, co zapewniają pośrednicy dzięki świadczonym przez nich usługom, jest istotniejsze niż ewentualne i nieznaczne przyśpieszenie decyzji o ich udzieleniu.

Ostrożne prognozy banków w zakresie wyników finansowych i dynamiki sprzedaży kredytów hipotecznych mogą oddziaływać na relacje banków z pośrednikami. – Wykazywany niewielki optymizm przez banki może je skłaniać do rozpoczęcia renegocjacji zasad wynagradzania pośredników i podnoszenia przez nie argumentu solidarnego ponoszenia kosztów niezależnych od banków. Relacje z branżą pośrednictwa może też modyfikować postępujący proces konsolidacji sektora bankowego, zwłaszcza w tych segmentach, w których kluczową rolę odgrywa tzw. długi kanał sprzedaży. Możliwy jest i taki, pozytywny dla sektora pośrednictwa skutek tej sytuacji, iż poszukiwania oszczędności na kosztach operacyjnych, każą zwrócić baczniejszą uwagę odpowiedzialnych w bankach za politykę sprzedaży na ten kanał dystrybucji. Z pewnością bardziej efektywny kosztowo i bardzo elastyczny – zauważa dr Bieszki.

POŚREDNICY KREDYTU HIPOTECZNEGO POD NAZDOREM

Oprócz warunków otoczenia rynkowego, na prowadzenie przez pośredników działalności gospodarczej może wpływać implementacja unijnej Dyrektywy hipotecznej, która w postaci ustawy powinna wejść w życie do marca 2016 roku. Objęcie sektora pośrednictwa finansowego nadzorem KNF, nowe wymogi dotyczące kompetencji, z całą pewnością skutkować będzie dalszą poprawą wizerunku pośredników, jako pełnoprawnego sektora usług finansowych. Dodatkowo istotnym do podkreślenia jest fakt, iż w wyniku rekomendacji merytorycznych KPF, w projekcie założeń do implementującej dyrektywę ustawy, regulator zapisał obowiązek informowania, czy pośrednik stosuje zasady dobrych praktyk, a jeżeli tak, to by te zasady zamieszczał na swojej stronie internetowej. Komplementarne znaczenie twardego i miękkiego prawa dobrze posłuży rozwojowi rynku pośrednictwa finansowego – Dobrze, że regulator docenia rolę kodeksów etycznych, takich jak przyjęta niedawno w KPF nowa księga Zasad Dobrych Praktyk, odnosząca się do działalności pośredników finansowych. Ze względu na fakt, iż w tym dokumencie ważną i dobrze opisaną kwestią merytoryczną, co różni go od wielu innych, są relacje z dostawcami produktów, sprzedawanych przez pośredników, oczekujemy wzrostu nie tyko ogólnie rozumianego zaufania do sektora. Bo przecież, nie mniej istotne jest wzmocnienie czy odbudowa, a w przypadku, gdy dostawcy nie korzystali z usług pośredników, zbudowanie zaufania pomiędzy bezpośrednimi partnerami biznesowymi – uważa dr Krzysztof Grabowski, Doradca KPF ds. ładu korporacyjnego. -W dłuższym okresie stosowanie tych zasad, w szczególności w sytuacji, kiedy KPF przykłada wiele uwagi do stworzenia efektywnego monitoringu stosowania tych zasad, powinno przyczyniać się do wzrostu zaufania konsumentów do tego sektora, co przekłada się zazwyczaj na poprawę wyników finansowych i ogólnej kondycji firm pośrednictwa finansowego – podsumowuje dr Grabowski.

W badaniu ankietowym, na podstawie którego powstał raport, udział wzięło 9 firm pośrednictwa finansowego, Członków KPF.

Źródło: KPF