Konferencje i Szkolenia | IX Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Po raz kolejny Kongres potwierdził swą pozycję dorocznego forum wymiany myśli i doświadczeń wszystkich instytucji i środowisk związanych z finansowaniem nieruchomości, wpływającego na realny kształt rynku mieszkaniowego oraz polskiej gospodarki. Dla licznego grona krajowych i zagranicznych ekspertów, zarówno tych występujących w roli prelegentów, jak również tych po stronie gości i uczestników, Kongres był – co potwierdzali zgodnie wszyscy – wspaniałą okazją do dyskusji zarówno o przyczynach obecnego, dalece niezadowalającego stanu rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, jak również platformą ścierania się poglądów na temat efektywności rozwiązań służących zapobieganiu zjawiskom kryzysowym w sektorze mieszkalnictwa i poprawy dynamiki finansowania rynku nieruchomości, przy zachowaniu stabilności systemu finansowego i wysokiego poziomu świadczonych usług.

Kongresowi patronowało Ministerstwo Budownictwa, Transportu i Gospodarki Morskiej, Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz Europejska Federacja Kas Budowlanych. W gronie uczestników tegorocznego kongresu znaleźli się reprezentanci instytucji centralnych, w tym Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, Narodowego Banku Polskiego, Głównego Urzędu Statystycznego, Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, Ministerstwa Finansów, liczne grono przedstawicieli sektora deweloperskiego, bankowego i ubezpieczeniowego oraz środowiska naukowego, W Kongresie wzięły również udział międzynarodowe firmy konsultingowe i doradcze oraz instytucje świadczące usługi związane z finansowaniem nieruchomości. Kongres odbył się dzięki wsparciu sponsorów i partnerów: PZU S.A., Murapol S.A. oraz Home Credit Group, FICO i Upper Finance

Pierwszy dzień Kongresu poświęcony był ocenie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym, kwestiom determinującym jego rozwój zarówno w sferze demograficzno-społecznej, jak i regulacyjnej, a także roli państwa w rozwoju instrumentów finansowania potrzeb mieszkaniowych ludności.

W drugim dniu obrad uwaga prelegentów skupiona była na źródłach finansowania runku nieruchomości w Polsce.

PIERWSZY DZIEŃ OBRAD

SESJA OTWIERAJĄCA

Kongres otworzył Jerzy Bańka, wiceprezes Zarządu Związku Banków Polskich, który podsumował realizację postulatów mieszkaniowych środowiska bankowego, zgłaszanych w dotychczasowych trzech edycjach Rekomendacji Związku Banków Polskich dotyczących niezbędnych działań dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego w Polsce, a także szeroko diagnozowanych podczas obrad poprzednich Kongresów.

Związek Banków Polskich od wielu lat analizuje sytuację w sektorze budownictwa mieszkaniowego, którego rozwój jest jednym z najskuteczniejszych, pozytywnie zweryfikowanych w praktyce wielu krajów, sposobem na wychodzenie z okresu dekoniunktury gospodarczej. Finansowanie tego rynku stanowi dla sektora bankowego bardzo ważną część biznesowej aktywności. Jednym z podstawowych czynników, warunkujących rozwój budownictwa mieszkaniowego, jest gromadzenie przez gospodarstwa domowe prywatnych oszczędności. Prace, które obecnie skoncentrowane są m.in. w Ministerstwie Finansów, Ministerstwie Gospodarki czy Komisji Nadzoru Finansowego, dają nadzieję na pomyślną finalizację wielokrotnie podnoszonych postulatów na rzecz stymulowania przez państwo skłonności obywateli do wieloletniego systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Służyć one będą sprostaniu wyzwaniom wynikającym z nowego ładu regulacyjnego wprowadzonego przez Bazyleę III przez zwiększenie udziału stabilnych i długoterminowych źródeł finansowania.

Związek Banków Polskich formułował już wielokrotnie postulaty, których realizacja jest niezbędna do dynamicznego rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W ocenie ZBP, dla przełamania obecnego regresu konieczna jest edukacja klientów, a także zachęty finansowe w zakresie długoterminowych form oszczędzania oraz rozwijanie konserwatywnych form prowadzenia biznesu w oparciu o bankowość specjalistyczną, jak banki hipoteczne czy kasy oszczędnościowobudowlane, zgodnie z pozytywnymi doświadczeniami innych państw europejskich. Te doświadczenia mogą być wzorem dla naszego kraju, także w zakresie rozwijania innych form oszczędzania – na cele edukacyjne, emerytalne, zdrowotne i inne. Należy stworzyć korzystne ramy prawne dla upowszechniania długoterminowych instrumentów zabezpieczonych wierzytelnościami hipotecznymi. Konieczna jest także dyskusja nad zapewnieniem bezpieczeństwa inwestorów indywidualnych, w szczególności przez ocenę, czy regulacje przyjęte w tzw. ustawie deweloperskiej w zakresie obliga prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji realizowanych przez deweloperów wzmocniły bezpieczeństwo inwestorów, czy też nie wywołały regresu w zakresie budownictwa i czy te rozwiązania są optymalne z punktu widzenia dotychczasowej krótkiej praktyki pod reżimem ustawy. Ważne jest także, aby możliwe było – w przypadku upadłości dewelopera – tzw. automatyczne uwłaszczenie inwestorów. Kwestie te są niezwykle trudne – jak wiemy, przygotowania do tej ustawy zajęły wiele lat, wywołały wiele kontrowersji, szczególnie w środowisku deweloperskim, dzisiejsza dyskusja powinna przynieść odpowiedź, jak wygląda stan rzeczywisty.

Zdaniem prezesa Bańki, konieczne jest stworzenie warunków do rozwoju komercyjnego budownictwa czynszowego z wykorzystaniem funduszy prywatnych przez zmiany zasad ochrony lokatorów w budynkach spoza zasobu publicznego, a także instrumenty podatkowe pozwalające na udział sektora finansowego w rozwoju budownictwa czynszowego.

ZBP, dbając o poprawę bezpieczeństwa obrotu i funkcjonowania rynku nieruchomości oraz o zapewnienie przejrzystości i wiarygodności informacji o cenach i wartościach nieruchomości, proponuje wprowadzenie do powszechnego użytku tzw. Elektronicznej Karty Nieruchomości – wystandaryzowanego dokumentu powszechnie wykorzystywanego w obrocie, zawierającego określone minimum informacji o nieruchomości, a także oferuje System AMRON do wykorzystania w budowanych przez administrację rządową i samorządową systemach wymiany informacji o nieruchomościach, w tym – w Zintegrowanym Systemie Informacji o Nieruchomościach. W ocenie prezesa Bańki, projekt AMRON można dziś, po wielu latach pracy, uznać za sukces, którego autorem niewątpliwie jest Jacek Furga, wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o. odpowiedzialny za projekt.

Prezes Bańka zwrócił również uwagę na pilną potrzebę uregulowania niezwykle wrażliwego społecznie obszaru – finansowania jesieni życia seniorów przez instytucję odwróconego kredytu hipotecznego. Jednocześnie należy rozważyć i zdecydować, czy produkty finansowe oferowane w postaci tzw. renty hipotecznej oparte o umowę dożywocia, która ze swojej istoty ma funkcję alimentacyjną, mogą być przedmiotem działalności gospodarczej.

Podsumowując swoje wystąpienie, prezes Bańka wyraził przekonanie, że IX Kongres pozwoli na dokonanie właściwej oceny stanu polskiego rynku mieszkaniowego, identyfikację zagrożeń i barier jego rozwoju, a jednocześnie wskaże szanse, które mogą być wykorzystane dla rozwoju gospodarczego Polski.

Gość honorowy Kongresu, Andreas J. Zehnder, prezes Europejskiej Federacji Kas Budowlanych, przypomniał tematy dyskutowane podczas pierwszego Kongresu – w tym zwłaszcza regulacje wewnętrzne dotyczące kredytu hipotecznego, regulacje międzynarodowe, refinansowanie długoterminowe i sekurytyzacja, problematyka wyceny nieruchomości czy ubezpieczeń związanych z kredytowaniem hipotecznym i fakt, że pierwszy Kongres zorganizowany był w roku 2004, kiedy Polska dołączyła do Unii Europejskiej. Rok 2004 był również rokiem wzrostu międzynarodowych rynków finansowych, w szczególności rynek kredytów hipotecznych w tej części Europy rozwijał się wówczas bardzo dynamicznie. To się, niestety, zmieniło na skutek globalnego kryzysu finansowego, wywołanego błędami w amerykańskim systemie finansowania nieruchomości mieszkaniowych, który uświadomił wszystkim uczestnikom rynku finansowego, że depozyty klientów indywidualnych i szerzej – klasycznie rozumiana detaliczna działalność bankowa – powinna być chroniona przed ryzykownymi operacjami bankowymi.

Prezes Zehnder podkreślił, że reprezentuje sektor regulowanych instytucji oszczędnościowych Bausparkassen, które pominięte zostały przez dominującą swego czasu tendencję deregulacyjną i dzięki temu nie musiały opierać się pokusom związanym z innowacyjnymi, acz ryzykownymi instrumentami finansowymi. Z dzisiejszej perspektywy, ścisłe i restrykcyjne limity regulujące działalność Bausparkassen stanowią o przewadze tego sektora gromadzenia oszczędności ludności.

System finansowania nieruchomości mieszkaniowych, pozbawiony elementu wkładu własnego pochodzącego z oszczędności kredytobiorcy, jest niestabilny – potwierdziły to wydarzenia ostatnich kilku lat. Co więcej, oszczędzanie samo w sobie jest wartością, która być może nie powoduje przyspieszonego bicia serca, ale w dłuższej perspektywie jest pewnym i bezpiecznym sposobem na gromadzenie majątku. Systematyczne oszczędzanie nawet niewielkich sum prowadzi do znaczących zasobów w przyszłości, możliwych do wykorzystania w sytuacjach kryzysowych, ale również w czasie emerytury, bądź też jako wkład własny przy zakupie nieruchomości.

Jest wiele dowodów potwierdzających tezę, iż oszczędności nie tylko pomagają osobom fizycznym zmierzyć się z czasem zaskakującymi wyzwaniami życiowymi i stanową kamień milowy w generowaniu własnego majątku, ale mają również bardzo pozytywny wpływ na cała gospodarkę. Bogactwo gospodarstw domowych i bogactwo całego społeczeństwa są ze sobą powiązane, a oszczędności odgrywają znaczącą rolę w tym sprzężeniu. Jednak oszczędzanie straciło sporo ze swej atrakcyjności w obecnej rzeczywistości szybkiej konsumpcji na kredyt. Dodatkowo, polityka niskich stóp procentowych nie skłania do korzystania z klasycznych instrumentów depozytowych, oferujących oprocentowanie sporo poniżej poziomu inflacji.

Dziś zasadnicze pytanie brzmi: jak sprawić, by oszczędzanie stało się bardziej pożądanym „produktem”? Naturalnie, rządy i banki centralne mogą odegrać w tym zakresie znacząca rolę, odpowiednio sterując polityką monetarną oraz ustalając zachęty wspierające i promujące kulturę oszczędzania, choć nie mogą się one ograniczać do subsydiowania określonych sum rocznych oszczędności. Rządy powinny naświetlać i uświadamiać obywatelom potrzebę oszczędzania na cele emerytalne oraz na tzw. czarną godzinę, jak również – konieczność oszczędzania na potrzeby mieszkaniowe – przez gromadzenie środków na wkład własny w momencie zakupu mieszkania czy domu. Podczas, gdy podnoszenie świadomości społecznej znaczenia oszczędzania to zadanie dla rządu i instytucji centralnych, prywatny sektor powinien zadbać o zapewnienie narzędzi i produktów zachęcających do oszczędzania.

Generalnie rzecz ujmując, oszczędzanie na cele mieszkaniowe niesie wiele korzyści – zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla kredytodawcy oraz dla całej gospodarki. Z punktu widzenia kredytobiorcy, konieczność zgromadzenia środków na wkład własny wydłuża okres dążenia do wymarzonego domu, ale z drugiej strony, gwarantuje większe bezpieczeństwo, niższą kwotę kredytu aoraz jego niższy koszt.

Wyższy wkład własny to niższe ryzyko nie tylko dla kredytobiorcy, ale również dla kredytodawcy – jedna z podstawowych zasad Dyrektywy CRD IV. W rzeczywistości, gdy kredytobiorca zaangażuje w transakcję własne środki, ryzyko braku spłaty kredytu znacznie maleje.

Podsumowując, Andreas J. Zehnder zacytował brytyjskiego filozofa Thomasa Hobbesa, który już 400 lat temu stwierdził, że są dwie rzeczy niezbędne do bogacenia się jednostek: praca i oszczędzanie.

Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP zaprezentował podsumowanie wyników trzynastej edycji Raportu AMRONSARFiN. Na koniec III kwartału 2012 roku w portfelach polskich banków było łącznie ponad 1 700 tys. aktywnych kredytów mieszkaniowych. Jeśli chodzi o wartość portfela hipotecznego, nastąpiła pewna stabilizacja, na co wpłynęły zmiany kursów wymiany złotego do franka szwajcarskiego i do euro – mimo, iż akcja kredytowa od jakiegoś już czasu opiera się głównie o złotówkę, nadal udział kredytów denominowanych w GHF wynosi ok. 60 proc. portfela kredytowego polskich banków, stąd duża podatność finalnej wartości zadłużenia na zmiany kursów.

Niepokojące wnioski płynące z podsumowania tych wyników potwierdzają, niestety, kontynuację spadkowego, obserwowanego już od pięciu kwartałów, trendu – zarówno na rynku udzielanych kredytów hipotecznych, jak i na rynku transakcji lokalami mieszkalnymi, a towarzyszy temu dalszy spadek cen transakcyjnych nieruchomości. Co prawda, jeśli chodzi o liczbę nowo udzielonych kredytów, trzeci kwartał, podobnie jak kwartał drugi, okazał się nieco lepszy niż poprzedni.

Analiza rynku inwestycji mieszkaniowych w trzecim kwartale 2012 roku potwierdziła wcześniej formułowaną opinię o znaczącym wpływie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynek deweloperski. Trzeci kwartał 2012 roku był okresem kontynuacji spadku cen mieszkań na największych rynkach w Polsce. Do spadku cen mieszkań przyczynił się głównie systematyczny wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010 oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny. Po nałożeniu na ten obraz coraz powszechniejszego przeświadczenia, że to właśnie w roku 2013 polską gospodarkę czeka dołek obecnego cyklu koniunkturalnego, można zaryzykować stwierdzenie, że spadek cen mieszkań będzie postępował, choć już wolniej niż w roku bieżącym, co najmniej do wiosny 2014 roku. Z tych samych względów może okazać się, że wyniki kredytowania hipotecznego w roku 2013 będą niższe niż w kryzysowym roku 2009, a więc na poziomie 37-38 mld złotych. Zasygnalizowany nowy rządowy program wsparcia mieszkalnictwa pod roboczą nazwą „Mieszkanie dla Młodych” z pewnością nie przyniesie zmian tych pesymistycznych prognoz, niezależnie od tego, w jakiej ostatecznej wersji i w jakim terminie zostanie uruchomiony. Bez systemowego rozwiązania w postaci systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz bez wspierania przez państwo skłonności do oszczędzania gospodarstw domowych, nie można liczyć na poprawę sytuacji nie tylko w obszarze kredytowania hipotecznego, lecz generalnie, w obszarze rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

SESJA I

Rozwój rynku mieszkaniowego w krótkiej i długiej perspektywie

Dyskusję na temat zmian czynników fundamentalnych, determinujących rozwój rynku mieszkaniowego, rozpoczęła Lucyna Nowak, zastępca dyrektora Departamentu Badań Demograficznych w Głównym Urzędzie Statystycznym, która omówiła wpływ procesów demograficznych w krótkiej i dłuższej perspektywie czasu na popyt na rynku nieruchomości. Prezentowane przez nią dane pochodziły w głównej mierze z ostatniego spisu ludności i mieszkań przeprowadzonego w roku 2011.

Spis ujawnił, że liczba ludności wzrosła o 270 tys. Jednocześnie zaobserwowano kontynuację trendu zmniejszania się udziału ludności w miastach – ludność miejska emigruje na obrzeża dużych miast, tworząc obszary metropolitalne. Nic nie wskazuje na to, że tempo przyrostu ludności w kolejnych latach będzie dodatnie. W najbardziej optymistycznym wariancie prognostycznym oznacza to stabilizację stanu ludności. Procesy demograficzne zachodzące w perspektywie najbliższych 5-10 lat – przy założeniu selektywnej polityki imigracyjnej, której założenia zostały przyjęte w strategicznym dokumencie rządowym pt. Program Migracyjny Ludności – spowodują, że ludność Polski będzie się zmniejszać, a tym samym ludność w miastach i udział tej ludności.

Współczynnik dzietności wynosi obecnie 1,3, czyli zdecydowanie poniżej prostej zastępowalności pokoleń. I nic nie wskazuje na to, że współczynnik ten podniesie się w najbliższym czasie do wielkości 1,6 uznawanej przez demografów za w miarę bezpieczną, która powoduje, że nie grozi nam depopulacja. Aby osiągnąć współczynnik 1,6, program wspierania i promocji dzietności musiałby być finansowany przez rząd w znacznie większej mierze niż obecnie. Prostą zastępowalność pokoleń gwarantuje współczynnik na poziomie 2,13. Z drugiej strony, obserwowany proces jest procesem trwałym, który zauważony został w roku 1991 – wydłuża się trwanie życia i to w tempie dosyć szybkim. Od 2000 roku trwanie życia wydłużyło się o 2,7 lat w przypadku mężczyzn i o 3 lata w przypadku kobiet. Przy malejącej dzietności grozi to gwałtownym starzeniem się ludności Polski.

Migracje ludności to drugi, obok dzietności, filar określający liczbę ludności. Obecnie śladowe jest saldo migracji zagranicznych na pobyt stały. Natomiast wyniki spisu i w ślad za nimi szacunki pokazują, że w końcu 2011 roku za granicą przebywało 2 060 000 osób, które wcześniej mieszkały w Polsce (zarówno na pobyt stały, jak i czasowy, przez okres powyżej 3 miesięcy). Najwięcej z nich mieszka obecnie w Wielkiej Brytanii (szacunkowo 600 tys. ) i w Niemczech (ok. 430 tys.), na dalszych miejscach są Stany Zjednoczone, Irlandia oraz Włochy i na porównywalnym poziomie – Holandia. Pozytywnym aspektem migracji zagranicznych są obserwowane powroty osób z określonym zasobem finansowym, który może potencjalnie zostać zainwestowany na rynku mieszkaniowym.

Migracje wewnętrzne charakteryzuje przede wszystkim zmniejszający się udział ludności w miastach. Od 11 lat obserwowany jest stały trend przemieszczania się ludności z obszarów wiejskich na obszary miejskie, ale poza ich granice administracyjne. Prognozy zakładają możliwe zmiany skali i liczby, ale kierunek nie budzi wątpliwości – zmniejsza się liczba ludności w granicach administracyjnych największych pięciu miast, poza Warszawą. I migracje bez wątpienia będą kreować popyt na mieszkania w najbliższych latach.

Liczba zawieranych związków małżeńskich to kolejny czynnik kreujący popyt na rynku mieszkaniowym i z tego punktu widzenia wyniki spisu nie napawają optymizmem – gwałtownie zmniejsza się liczba zawieranych małżeństw i nic nie wskazuje, że sytuacja ta ulegnie zmianie. Zaobserwowano natomiast sporą liczbę związków partnerskich.

Zmiany w strukturze wieku ludności to przede wszystkim gwałtowne starzenie się – udział ludności w wieku poprodukcyjnym (powyżej 65 lat, zgodnie z ustawą obowiązującą w czasie spisu) wynosi 13,8 proc., czyli 1 proc. więcej niż w roku 2000. Efektem malejącej dzietności jest zmniejszający się udział dzieci i młodzieży do lat 17 (w wieku przedprodukcyjnym). Starzenie się populacji obserwowane jest również w kategorii wieku produkcyjnego – osoby czynne zawodowo są obecnie coraz starsze i proces ten przyspieszy po roku 2020. Oznacza to, że relacja liczby osób wchodzących na rynek pracy i z niego wychodzących będzie jeszcze bardziej niekorzystna. Prawdopodobną konsekwencją będzie spadek bezrobocia i wzrost płac, a przez to – wzrost zamożności mieszkańców Polski.

Rozwój ludności w regionach jest bardzo zróżnicowany co do kierunku zmian oraz ich tempa. Minimalny przyrost ludności dotyczy tylko czterech województw: pomorskiego, mazowieckiego, małopolskiego i wielkopolskiego. Natomiast największy spadek odnotowywany jest w województwach świętokrzyskim, łódzkim, opolskim, śląskim i lubelskim.

Rozwój demograficzny warunkują te same czynniki, które determinują także sytuację na rynku mieszkaniowym: liczba zawieranych małżeństw, migracje zagraniczne, migracje wewnętrzne, poziom wykształcenia, aktywność ekonomiczna ludności (tu warto podkreślić, że z punktu widzenia zamożności ludności mało prawdopodobne wydaje się, by coś się na rynku mieszkaniowym zmieniło – udział ludności czynnej i biernej zawodowo jest praktycznie równy i wynosi ponad 14 mln osób), a także stopa bezrobocia (według oficjalnych danych 13 proc., natomiast z badań bieżących prowadzonych przez GUS wynika, że ta stopa jest niższa) oraz wskaźnik zatrudnienia (obecnie na poziomie 46,4 proc.).

Dariusz Winek, główny ekonomista Banku BGŻ S.A., dokonał próby przełożenia danych demograficznych na prognozy rozwoju rynku mieszkaniowego. Czynniki demograficzne, mające wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego, to w głównej mierze struktura wieku osób nabywających nieruchomości – największa część popytu (blisko 70 proc.) kumuluje się w grupie wiekowej 20-25 lat, podczas gdy nabywcy w wieku powyżej 40 lat generują ok. 20 proc. popytu na mieszkania w największych miastach. Oznacza to, że starzenie się społeczeństwa wpłynie znacząco na zmniejszenie się popytu na rynku mieszkaniowym.

Ok. 26 proc. osób, które nabywają nieruchomości w dużych miastach, kupuje je z własnych środków, pozostała część nabywców posiłkuje się kredytem, co jest istotną informacją z punktu widzenia prognozowania popytu na kredyt mieszkaniowy. Najliczniejsza grupa kredytobiorców mieści się w przedziale wiekowym 26-42 lata – czyli co 4.-6. osoba w tym wieku spłaca kredyt. A zatem starzenie się społeczeństwa oznaczać będzie mniejszą liczbę osób zgłaszających popyt na mieszkania i kredyty hipoteczne.

Dane dotyczące Programu „Rodzina na Swoim” wskazują na silniejszą kumulację zgłaszających popyt na kredyt w przedziale wiekowym 25-40 lat. Jednak struktura kredytobiorców korzystających z kredytu w ramach Programu jest zaburzona ze względu na to, że program był adresowany do ludzi młodych i to ludzie młodzi byli jego beneficjentami.

Badanie portfela kredytów hipotecznych banku BGŻ S.A. potwierdza powyższe tezy – w momencie udzielania kredytów w poszczególnych latach obserwowana jest podobna struktura wiekowa kredytobiorców, tj. największą część stanowią kredytobiorcy w wielu 26-30 i 31-35 lat, następnie 36-40, choć starzenie się społeczeństwa jest widoczne we wzroście udziału kredytów zaciąganych przez osoby starsze.

Przekładając dane i prognozy demograficzne GUS na popyt na kredyty hipoteczne, można wysnuć wniosek, iż prognozowany spadek liczby ludności w powiązaniu z procesem starzenia się społeczeństwa, czyli wzrostu udziału osób powyżej 40 roku życia, będzie miał negatywny wpływ na rynek nieruchomości. Niemniej spadek popytu w najmniejszym stopniu dotknie rynki dużych miast (pow. 250 tys. mieszkańców), gdzie najlepsze perspektywy będzie miało budownictwo wielorodzinne nastawione na 1-3 osobowe gospodarstwa domowe. Można się również spodziewać dużego popytu na nieruchomości w najbliższym otoczeniu dużych aglomeracji. Natomiast zmiana struktury gospodarstw domowych nie wydaje się być istotnym impulsem, który mógłby wpływać na strukturę popytu. Negatywny wpływ zmian demograficznych na rynek nieruchomości zintensyfikuje się kolejnej dekadzie, czyli w latach 2020-2030. Najdotkliwsze skutki mogą dotknąć województw: śląskiego, świętokrzyskiego, łódzkiego, gdzie prawdopodobne wydaje się powstanie zjawiska trwałych pustostanów.

Agnieszka Wachnicka, główny specjalista w Departamencie Rozwoju Rynku Finansowego Ministerstwa Finansów RP, wystąpienie poświęciła zmianom demograficznym w kontekście możliwości monetyzacji zasobów mieszkaniowych seniorów, próbując odpowiedzieć na pytanie, na ile tendencje demograficzne obserwowane obecnie na rynku wpłyną w przyszłości na remodelowanie strategii produktowych instytucji finansowych tak, żeby dostosować te strategie do powiększającej się grupy osób w wieku poprodukcyjnym oraz jakie szanse na polskim rynku mają takie produkty, jak odwrócony kredyt hipoteczny czy renta dożywotnia i na ile ten rynek zmienią.

Monetyzacja nieruchomości seniorów to zestaw instrumentów, które z jednej strony umożliwiają uwolnienie kapitału zakumulowanego w nieruchomości, natomiast z drugiej strony umożliwiają seniorowi dożywotnie użytkowanie nieruchomości w sposób niezmieniony.

Gwałtowne starzenie się polskiego społeczeństwa oraz zmiana dominującego modelu rodziny, tj. wzrost jednoosobowych gospodarstw domowych, a także opóźnienie i spadek dzietności, to tendencje, z którymi rynek musi się zmierzyć. Z drugiej strony, obserwowana jest obecnie zmiana sposobu spędzania starości, czyli pewne tendencje społeczne po stronie seniorów. Wydłuża się przeciętne trwanie życia. Senior żyje dłużej, jest osobą zdrowszą, bardziej aktywną, nastawioną raczej na konsumpcję niż na oszczędności. Negatywnym tendencjom demograficznym towarzyszą negatywne prognozy natury finansowej, czyli prognozowane niskie stopy zastąpienia oraz niepokojące tendencje dotyczące oszczędzania. Przytaczane badania Fundacji Kronenberga dowodzą, iż Polacy nie oszczędzają na cele emerytalne, co może być podstawą do twierdzenia, iż w momencie przejścia na emeryturę będą szukali produktów finansowych pozwalających na utrzymanie poziomu dochodów zbliżonego do poziomu osiąganego w okresie czynnym zawodowo. Grupą docelową dla produktów monetyzacji nieruchomości będą więc osoby posiadające aktywa w postaci nieruchomości oraz jednocześnie problemy z płynnością. Niski rozwój rynku nieruchomości jest również jednym z czynników optymistycznych prognoz dotyczących rozwoju tego typu produktów. Do barier zaliczyć należy postrzeganie nieruchomości jako życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, a także nieufność w stosunku do odwróconego kredytu hipotecznego i jego cenę – jest to produkt innowacyjny, a więc wciąż nieznany. Transparentność i przewidywalność rynku nieruchomości również mają wpływ na cenę – ostrożne szacowanie nieruchomości (przynajmniej na początku życia produktu) może spowodować, że uzyskiwane świadczenie może okazać się stosunkowo niskie. Dodatkowym problemem może być dostępność tego produktu, czyli zainteresowanie instytucji finansowych udzielaniem tego typu kredytów. Niemniej, zmiany demograficzne wskazują, że warto przygotować się do tego typu działalności.

Monetyzacja nieruchomości funkcjonuje w ramach dwóch modeli: modelu sprzedażowego, występującego już na rynku w postaci renty dożywotniej czy umowy dożywocia oraz modelu kredytowego, nad którym pracowało Ministerstwo Finansów. Różnice są zasadnicze i dotyczą momentu przeniesienia prawa do nieruchomości: w przypadku modelu sprzedażowego przeniesienie następuje w momencie zawarcia umowy, natomiast w przypadku modelu kredytowego – najczęściej po śmierci kredytobiorcy, choć prawo do nieruchomości może zostać zachowane przez spadkobierców pod warunkiem spłaty zadłużenia wobec banku. Obowiązek utrzymania nieruchomości w przypadku modelu sprzedażowego przechodzi na świadczeniodawcę jako właściciela, choć umowy mogą być różnie skonstruowane, natomiast w modelu kredytowym podmiotem zobowiązanym pozostaje kredytobiorca. W modelu sprzedażowym środki są wypłacane dożywotnio, natomiast w modelu kredytowym środki mogą być wypłacane dożywotnio lub przez okres z góry ustalony w umowie, ale prawo kredytobiorcy do zamieszkiwania nieruchomości pozostaje dożywotnie. Jeśli chodzi o zabezpieczenie spadkobierców – model sprzedażowy go nie przewiduje, dlatego, że prawo do nieruchomości, z chwilą zawarcia umowy, przechodzi na usługodawcę, w związku z czym spadkobiercy tracą prawo do nieruchomości. Natomiast w przypadku kredytowym zabezpieczenie spadkobierców jest zagwarantowane – spadkobiercy mają prawo do spłaty zadłużenia, a w przypadku braku takiej spłaty – mogą partycypować w rozliczeniu kredytu. Świadczeniodawcą, w przypadku modelu sprzedażowego, mogą być towarzystwa ubezpieczeniowe i inne wyspecjalizowane podmioty, usługi kredytowe mogą być świadczone wyłącznie przez banki i instytucje kredytowe.

Model funkcjonujący obecnie na rynku opiera się o dwa możliwe mechanizmy – dożywocia lub renty, opisanych w kodeksie cywilnym. Dożywocie jednak jest niewłaściwą podstawą do konstruowania tego typu umów, gdyż co do zasady jest to świadczenie o charakterze osobistym, a świadczenie pieniężne ma jedynie charakter wtórny i może zostać ustanowione w szczególnych okolicznościach. Natomiast dożywocie samo w sobie zabezpiecza interes beneficjenta przez to, że gwarantuje mu dożywotnie użytkowanie nieruchomości oraz że przeniesienie własności nieruchomości przez nabywcę na inny podmiot powoduje przesunięcie obowiązku świadczenia na podmiot nabywający, dzięki czemu zapewniona jest ciągłość realizacji świadczeń.

Instytucja renty jest nie do końca dostosowana to tego rodzaju umów i musi być odpowiednio zmodyfikowana, aby zabezpieczyć interes beneficjenta – renta sama w sobie nie przewiduje zabezpieczenia wypłacalności zobowiązanego, jak również dożywotniego użytkowania nieruchomości, dlatego wymaga ustanowienia zabezpieczeń typu hipoteka na rzecz beneficjenta na nieruchomości oraz użytkowanie, bądź służebność ustanowiona na nieruchomości celem zabezpieczenia prawa do użytkowania nieruchomości.

Proponowana regulacja wypracowana została przez Ministerstwo Finansów we współpracy ze Związkiem Banków Polskich. Projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym umożliwia upłynnienie kapitału z nieruchomości bez konieczności jej sprzedaży i z możliwością dożywotniego zamieszkiwania – własność nieruchomości nie przechodzi na kredytodawcę z chwilą zawarcia umowy. Prawo do oferowania odwróconych kredytów hipotecznych przysługiwać będzie wyłącznie bankom. Na mocy umowy, bank będący jej stroną przekaże seniorowi określoną kwotę pieniędzy – jednorazowo lub zgodnie z określonym w umowie harmonogramem. Zabezpieczeniem kredytu będzie hipoteka na nieruchomości. Po śmierci seniora istnieje możliwość, by spadkobiercy spłacili zadłużenie i zachowali prawo do nieruchomości, lub by przenieśli na bank prawo własności nieruchomości. W sytuacji, gdy spadkobierców nie ma, są nieustaleni albo część z nich jest nieustalona – na wniosek banku istnieje możliwość powołania kuratora, z którym bank będzie dokonywał rozliczenia. Instytucja kuratora ma zabezpieczać bank na okoliczność ryzyka związanego z długotrwałym postępowaniem sądowym. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości przewyższy wartość wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego, bank dokona rozliczenia ze spadkobiercami bądź z kuratorem, przekazując mu nadwyżkę.

Jacek Obłękowski, wiceprezes PKO Banku Polskiego S....