Kolejne rynki nieruchomości wychodzą z dołka

Dziewięć na 20 ujętych w analizie rynków nieruchomości w Europie zakończyło rok 2012 spadkiem cen mieszkań i domów. W siedmiu krajach ceny wzrosły, a w czterech praktycznie nie zmieniły się – wynika z danych zebranych przez Lion’s House. W samej Europie sytuacja na rynku nieruchomości jest więc bardzo zróżnicowana, a jeszcze większe dysproporcje pojawiają się w zachowaniu rynków zlokalizowanych w różnych częściach świata. Generalnie rynki te można podzielić na trzy grupy:

1. takie, do których kryzys praktycznie nie dotarł
2. takie, w których po kryzysie nastąpiło już mniejsze lub większe odbicie cen
3. takie, w których kryzys wciąż trwa

Bańka w Hongkongu i umiarkowany wzrost w Australii

Do pierwszej grupy można zaliczyć zarówno kraje, w których nie doszło do znaczącej przeceny nieruchomości, jak i takie, w których mamy wręcz do czynienia z narastaniem bańki spekulacyjnej. Idealnym przykładem kraju, który ma obecnie problem ze zbyt szybkim zwrostem cen jest Hongkong. Od początku 2007 roku nieruchomości zdrożały tam średnio o ponad 127%, a w ostatnich czterech kwartałach wzrost wyniósł 21% i to pomimo zwalniającej gospodarki. PKB Hongkongu w 2010 roku rósł jeszcze bowiem w tempie 7,1%, rok później było to już 5%, a ubiegły rok zakończył się wzrostem o 1,25% – wynika z danych Międzynarodowego Funduszu Walutowego, który wskazuje na rynek nieruchomości jako główne ryzyko stabilności ekonomicznej tego specjalnego regionu administracyjnego. Obawy o stabilność rynku nieruchomości pojawiają się także w Chinach. Tam jednak w badanym okresie obserwowany był o ponad połowę wolniejszy wzrost cen nieruchomości. Od początku 2007 roku do końca 2012 wyniósł on 58%. Dla porównania, w tym samym czasie, w takich krajach, jak Australia, Kanada czy Tajwan, hossa podniosła wyceny domów i mieszkań o od 20 do 30%.

Hossa w Austrii i znaczące wzrosty w Skandynawii

Rynki, których kryzys w znaczącym stopniu nie dotknął, można też znaleźć w Europie, a grupa takich państw jest na Starym Kontynencie dosyć liczna. Kryzysu nie odczuli, albo odczuli w bardzo ograniczonym zakresie, mieszkańcy: Austrii, Finlandii, Niemiec, Norwegii, Szwajcarii i Szwecji. W przypadku wszystkich tych rynków poziom cen jest obecnie wyraźnie wyższy niż na początku 2007 roku. Progres zawiera się w przedziale od 6,2% (Niemcy) do 44% (Austria). W przypadku Austrii dostępne są dane o zmianach cen mieszkań w Wiedniu, ale w całym kraju trend jest obecnie podobny. Co ciekawe, w mieście Mozarta już od końca 2004 roku do końca ubiegłego doszło do podwyżki stawek za mieszkania o ponad dwie trzecie, co może budzić obawy o trwałość wzrostu.

Niektórzy zapominają już o przecenach

Są też kraje, gdzie po kryzysowej przecenie, dochodzi do odbudowywania koniunktury. W przypadku Wielkiej Brytanii to zjawisko jest dopiero w początkowej fazie, ale w opinii gospodarstw domowych i obserwatorów rynku coraz bardziej prawdopodobny staje się scenariusz wzrostu cen nieruchomości w 2013 roku. Zgodnie z danymi Rightmove, I kwartał br. zamknął się niewielkim wzrostem cen nieruchomości  – o 1,2% (r/r). Co ciekawe jednak, na rynku apartamentów mamy już hossę. Luksusowe lokale w centrum Londynu (Kensington i Chelsea) drożeją już od dłuższego czasu i to ze sporą dynamiką (15,8% r/r – dane Rightmove za marzec 2013). Głównie jest to efekt sporego popytu zgłaszanego przez inwestorów zagranicznych. Ci – wg portalu Global Property Guide – kontrolują  ponad 50% apartamentów w centrum Londynu.

Niezaprzeczalne odreagowanie po kryzysowej przecenie widać natomiast w Islandii i Estonii. W przypadku pierwszego z tych państw od dołka z pierwszego kwartału 2010 r. ceny podniosły się już o 15% (licząc do końca ub.r.). W Estonii natomiast od trzeciego kwartału 2009 do końca 2012 roku wzrost wyniósł już 45%.

Poprawa sytuacji za Atlantykiem

Spore ożywienie widoczne jest też w USA. Na podstawie indeksu Case Shiller dla 20 największych rynków można szacować, że w ostatnich 12 miesiącach, licząc na koniec stycznia, ceny wzrosły średnio o 8,1%. Choć według wielu komentatorów podstawy odreagowania w gospodarce i na rynku mieszkaniowym w USA są kruche i wynikają w dużej mierze z liberalnej polityki pieniężnej, to nie można zaprzeczyć, że w minionych 12 miesiącach ceny domów wzrosły we wszystkich 20 największych miastach w USA. Progres w tym zakresie wyniósł od skromnego 0,7% w Nowym Jorku, do aż 23,2% w Phoenix. Ostatni wskaźnik może budzić jednak obawy o trwałość odreagowania stolicy stanu Arizona i potwierdza, że rynek tamtejszy rynek poddawany jest sporym wahaniom.

Na południu Europy końca przeceny nie widać

Niestety znacznie gorzej sytuacja wygląda w krajach południowej Europy, których gospodarki pozostają pod negatywnym wpływem „kryzysu zadłużeniowego”. W Grecji i na Cyprze nikt dziś nie spodziewa się szybkiego powrotu cen do poziomu sprzed trzech czy czterech lat. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę, że wzrosty cen wracają na rynek nieruchomości zwykle dopiero kwartał czy dwa kwartały po tym, jak gospodarka wróci na ścieżkę wzrostu. A do tego, zwłaszcza w Grecji i na Cyprze, droga jest jeszcze bardzo daleka.

Stan portugalskiego rynku nieruchomości także pozostawia wiele do życzenia. Najlepszym dowodem na to jest załamanie na rynku budownictwa mieszkaniowego. Świadczą o tym dane Eurostatu o liczbie wydanych pozwoleń na budowę. W ostatnim kwartale ubiegłego roku było ich o prawie 40% mniej niż rok wcześniej i aż o 85% mniej niż w czwartym kwartale 2007 roku. Dane za 2012 rok pokazują, że liczba upadłości w przypadku firm powiązanych z rynkiem nieruchomości wzrosła o połowę względem roku poprzedniego. Warto w tym kontekście przypomnieć, że wcześniejszy boom na rynku nieruchomości w dużym stopniu ominął Portugalię, nie przynosząc aż tak dynamicznych wzrostów cen jak np. w sąsiedniej Hiszpanii, gdzie sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dziś jeszcze gorsza. Tam wciąż na nabywców czeka około 700 tys. niesprzedanych nieruchomości mieszkalnych, z czego połowa przypada na nastawione turystycznie obszary nadmorskie. Oprócz niesprzedanych domów i mieszkań nie można zapomnieć o nieruchomościach, które mają właścicieli, ale nikt w nich nie mieszka. Tych, które przecież też potrzebują nabywców lub najemców, może być nawet kilka razy więcej niż nieruchomości pozostających w rękach deweloperów. W efekcie aktualna nadpodaż nieruchomości w Hiszpanii może być wchłaniana przez rynek przez najbliższe kilka lub nawet kilkanaście lat. W takiej sytuacji trudno o pozytywne prognozy dla tego rynku. Wciąż jednak oficjalne statystyki (hiszpański bank centralny) mówią o tym, że w Hiszpanii ceny transakcyjne mieszkań spadły od początku 2007 roku o niecałe 26%.

… a na Północy też nie zawsze jest dobrze

To niewielka korekta, biorąc pod uwagę skalę problemów trawiących hiszpański rynek nieruchomości, ale też niewiele w porównaniu do przeceny notowanej np. w Bułgarii czy Irlandii. I tak na „zielonej wyspie” od początku 2007 roku do końca ubiegłego ceny nieruchomości obniżyły się, zgodnie z danymi irlandzkiego urzędu statystycznego, o 48%. W Bułgarii od szczytu z trzeciego kwartału 2008 roku korekta sięgnęła 37%, a na Litwie od szczytu korekta przekroczyła już 40%. Nikłym pocieszeniem może być fakt, że ostatnie 2 – 3 kwartały przyniosły zarówno w Bułgarii, jak i Irlandii skromne odbicie cen mieszkań i domów.

Bartosz Turek
Lion’s House