Kluczowe wyzwania dla polskiego rynku mieszkaniowego

Ciekawym elementem, umieszczonym w obecnej edycji raportu, jest graficzne zestawienie najważniejszych wydarzeń wpływających na polski rynek nieruchomości w ostatnim dziesięcioleciu. Na osi czasu w niezwykle czytelny sposób umieszczono zarówno wydarzenia globalne o kluczowym wpływie na gospodarkę (bankructwo banku Lehman Brothers, aprecjacja franka w roku 2009, uwolnienie kursu szwajcarskiej waluty w styczniu 2015 roku), wydarzenia krajowe mające znaczenie dla rozwoju polskiego sektora mieszkaniowego (uruchomienie programów „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”) czy wreszcie rozstrzygnięć istotnych dla polityki kredytowej polskich banków – jak wydanie przez KNF Rekomendacji S oraz T.

Jak zmieniała się sytuacja na rynku finansowania nieruchomości w latach 2009 – 2015, czyli w okresie w którym ukazywały się kolejne edycje raportu? Szczegółowe dane przedstawił dyrektor Działu Badań i Analiz Centrum AMRON, Jerzy Ptaszyński. Ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrosła w tym czasie o 76,95 proc, a liczba czynnych umów kredytowych – o 44,92 proc. Liczba umów zawartych w III kw. 2015 wyniosła 43 tysiące 945 umów- i była niższa w stosunku do III kw. 2009 o 17 procent. Najmniejsza zmiana odnotowana w tym czasie dotyczyła cen mieszkań; wartość transakcyjna metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w Warszawie wyniosła 7463 złotych, co oznaczało spadek zaledwie o 2,5 procent.

Pomimo sukcesywnego wzrostu liczby czynnych umów kredytowych daje się zaobserwować spadkowy trend jeśli chodzi o przyrosty roczne. Pomijając lata 2010-2011 kolejne lata przynoszą spadek liczby umów. Czy rok bieżący może się wyłamać z tej tendencji? Po drugim kwartale, który przyniósł dość duży przyrost nowych umów kredytowych wydawało się, że na rynek wraca ożywienie, niestety – wyniki III kwartału są zdecydowanie słabsze. Również w porównaniu z III kwartałem roku 2014 tegoroczny wynik jest zdecydowanie gorszy. Sytuację może jednak w istotny sposób zmienić ostatni kwartał 2015 roku – z uwagi na dokonaną we wrześniu zmianę zasad programu MdM, która umożliwiła zakup mieszkań w ramach programu na rynku wtórnym. Wpływ tego czynnika nie został jeszcze odnotowany w systemie SAFRiN, gdyż gromadzi on wyłącznie dane o kredytach wypłaconych.

Fot. Marzena Stokłosa

Od kliku kwartałów średnia wartość kredytu mieszkaniowego oscyluje w granicach 210 tys. złotych. Stabilna jest również struktura LtV – ok 50 proc. portfela stanowią kredyty udzielone z wartością wskaźnika LtV powyżej 80, co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu z kwartałem wcześniejszym (o 2,15 p.proc.) Jeśli chodzi o okres kredytowania – najchętniej zaciągamy zobowiązania na okres 25-35 lat (takie kredyty w III kwartale 2015 oku stanowiły 62,98 proc. ogólnej liczby kredytów), natomiast zobowiązania przekraczające okres 35 lat znikły niemal zupełnie. Charakterystycznym zjawiskiem na polskim rynku finansowania nieruchomości jest wreszcie rosnący udział rynku warszawskiego; – w 2 i 3 kwartale tego roku ponad 30% wszystkich kredytów stanowiły te udzielone na zakup nieruchomości w Warszawie.

Perspektywom rynku deweloperskiego poświęcony był panel zatytułowany „Popytowa ruletka- czy to jedyny problem deweloperów?”. W debacie, moderowanej przez Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich wzięli udział: Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS Sp. z o.o. Sp. k, Tomasz Konarski, prezes zarządu YIT Development sp. z o.o, prof. SGH dr hab. Jacek Łaszek, doradca prezesa Narodowego Banku Polskiego, Piotr Sztembartt, dyrektor Departamentu Projektów Inwestycyjnych Getin Noble Banku S.A. oraz Iwona Załuska, prezes Upper Finance Consulting.

Fot. Marzena Stokłosa

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, rynek nieruchomości kształtuje się najlepiej w dużych polskich miastach; w 5 największych metropoliach Polski osiąga dziś on najwyższe wyniki w historii. Jakie czynniki wpłynęły na tak znaczącą poprawę wyników? Z jednej strony to zasługa rosnącej grupy transakcji inwestycyjnych – takie mieszkania nabywane są główne w dużych miastach, są to z reguły mieszkania mniejsze i lepiej zlokalizowane – a więc relatywnie droższe w przeliczeniu na wartość metra kwadratowego. Pewne znaczenie miał także program MdM – przede wszystkim w odniesieniu do rosnącej sprzedaży lokali w metropoliach. Zauważalną tendencją jest również lekkie przesunięcie kredytowania z rynku wtórnego na pierwotny – dlatego pomimo spadku akcji kredytowej może się okazać, że mamy do czynienia nawet z kilkuprocentowym wzrostem finansowania kredytowego na rynku pierwotnym. Prof. Jacek Łaszek zwrócił uwagę na uelastycznienie podaży lokali – deweloperzy są w stanie dostosować ceny nieruchomości do realnych możliwości finansowych nabywcy. Zdaniem prelegenta, na popyt wpływa zarówno środowisko niskich stóp procentowych jak również stymulacja fiskalna – niepotrzebna przy tym poziomie stóp.

Prezes Upper Finance Consulting Iwona Załuska wskazała na istotne zagrożenie prawne zarówno dla deweloperów, jak przede wszystkim ich klientów. W przypadku obowiązkowych rachunków powierniczych gwarancja BFG w wysokości 100 tysięcy euro odnosi się do całego rachunku, a nie do wkładów pochodzących od poszczególnych klientów – w przypadku ewentualnej upadłości banku oznaczać to może, że roszczenia klientów dewelopera mogą zostać zaspokojone jedynie w znikomej części. Optymalnym rozwiązaniem byłoby oddzielne objęcie gwarancją każdego klienta dewelopera w ramach rachunku powierniczego; moderator przypomniał, iż – ta kwestia była już zgłaszana podczas nowelizacji ustawy deweloperskiej, jednak bez rezultatu. Problemem jest również niemożność wycofania pieniędzy z rachunku powierniczego przez dewelopera i przeniesienia ich do innego banku w przypadku zaistnienia problemów (np. ustanowienia w banku zarządu komisarycznego przez KNF). Uczestnicy panelu odnieśli się również do planów wprowadzenia podatku bankowego i koncepcji restrukturyzacji walutowych kredytów hipotecznych.

Karol Jerzy Mórawski