Kawalerki dla początkującego inwestora

Dlaczego kawalerki?

Osoby poszukujące mieszkań na wynajem wybierają zwykle spośród dwóch opcji: niedużej kawalerki lub mieszkania do kompleksowego remontu. Jeszcze lepiej, aby oba te atrybuty szły ze sobą w parze. Wybór mieszkań jednopokojowych powoduje, że przy zaangażowaniu stosunkowo niewielkich kwot na wkład własny do kredytu (zaledwie 5 proc ceny nieruchomości) można stać się właścicielem mieszkania. Jest to też optymalne rozwiązanie dla osób, które chcą z różnych względów uniknąć zaciągania kredytu, a posiadają odpowiednie zasoby, aby rozpocząć przygodę z inwestowaniem.

Kawalerki, to nie licząc stancji przy rodzinie, najtańsze rozwiązanie na rynku dla osób, które samodzielnie poszukują M do wynajmu. Właśnie dlatego wciąż utrzymuje się duże zainteresowanie tego typu ofertami. Kiedy najemcami są dwie osoby koszty jednostkowe dla każdej z nich są porównywalne (a często nawet niższe) od cen stancji. W związku z tym kawalerki charakteryzują się krótszymi okresami bezczynszowymi w porównaniu do większych metrażem mieszkań, co w rezultacie pozwala na uzyskanie lepszej rentowności z inwestycji.

Ile można zarobić?

Agencja nieruchomości Metrohouse sprawdziła, ile można zarobić na wynajmie kawalerki w największych polskich miastach. W symulacji założono, że zakup nastąpił po średnich cenach transakcyjnych dla danego miasta, lokal ma metraż 30 m kw., a do obliczeń przyjęto przeciętną możliwą do osiągnięcia stawkę wynajmu poza centralnymi rejonami miasta. W obliczeniach uwzględniono, że lokal będzie wynajmowany przez 11 miesięcy w roku, a czynsz będzie odprowadzany przez właściciela mieszkania. Przyjęto też, że właściciel uiszcza podatek ryczałtowy od wynajmu (8,5 proc.).

Przyjmując powyższe kryteria okazuje się, że największą rentowność z wynajmu kawalerki gwarantuje stolica. W Warszawie rentowność wyniosła 5,21 proc. w skali roku przy dość ostrożnie przyjętej średniej kwocie wynajmu na poziomie 1350 zł. Z uwagi na dużą rozpiętość cenową w poszczególnych dzielnicach w praktyce rentowność może być nawet nieco wyższa. W pozostałych miastach wynajem kawalerki pozwala na rentowność w przedziale od 4,6 proc. (Poznań) do 4,9 proc. (Gdańsk). Są to oczywiście uśrednione wartości. Należy mieć na uwadze, że kupując jednopokojowe mieszkanie możemy osiągnąć także wyższy poziom czynszu, choć z drugiej strony – należy być także przygotowanym, iż ceny kawalerek czasem są nieco wyższe od średniej na rynku.

Jak wybrać właściwą kawalerkę pod wynajem

1. Wybierając kawalerkę należy nastawić się na niewielki metraż. W Polsce nadal wynajmujemy nie metry kwadratowe, ale pokoje. Dlatego niezależnie od tego, czy mieszkanie ma 28 czy 34 m kw., możliwa od uzyskania kwota czynszu najmu może być identyczna. Zakup większego, a co za tym idzie droższego mieszkania nie będzie miała zatem odzwierciedlenia w wyższym czynszu, ale spowoduje obniżenie rentowności z inwestycji w porównaniu do mniejszego metrażem mieszkania.
2. Z drugiej strony, zakup bardzo małego mieszkania (np. 18-20 m kw.) może okazać się nieuzasadniony ekonomicznie, ponieważ należy wziąć pod uwagę, że przy tak małych metrażach cena m kw. zwykle znacząco odstaje od średnich cen rynkowych. Często nie zwracamy na to uwagi sugerując się ceną całości lokalu.
3. Nie zawsze lokalizacja w centrum zagwarantuje wyższe zyski. Zakup mieszkania w centralnych rejonach miasta może być droższy nawet o 1/3 od podobnych lokali w oddalonych od centrum dzielnicach. W rzeczywistości uzyskanie proporcjonalnie wyższego czynszu może nie być wcale takie łatwe.
4. Warto poszukać mieszkań do doinwestowania. Koszt remontu niewielkiej kawalerki może nie przekraczać kilkunastu tysięcy złotych. Zły stan mieszkania nie powinien być wyznacznikiem przy zakupie, a czasem będzie atutem mieszkania.
5. Kawalerki są wynajmowane często przez singli, ew. pary bez dzieci – czyli grupy o dużej mobilności. To sprawia, że warto zwrócić większą uwagę na dostępność komunikacyjną, bliskość obiektów użyteczności publicznej, sklepów, itp. Idealnie jeśli do mieszkania przynależne będzie miejsce parkingowe, mile widziane są dodatkowe udogodnienia takie jak np. schowek na rower.

Marcin Jańczuk,
Metrohouse S.A