Jakie mogą być skutki zniknięcia użytkowania wieczystego?

Zmiana prawa w szczycie koniunktury

Okoliczności, w których powstają nowe regulacje to ogólnie kolejny szczyt rynku nieruchomości mieszkaniowych, w tym również działek pod taką zabudowę. Deweloperzy wykorzystali wiele gruntów ze swoich banków ziemi, bo sprzedaż szła przez ostatnie 2-3 lata bardzo dobrze, ale od dwóch lat nowe grunty w miastach jest bardzo trudno kupić ze względu na Narodowy Program Mieszkaniowy i stworzony potem Krajowy Zasób Nieruchomości.

Działki wcześniej sprzedawane z zasobów agencji państwowych zostały zatrzymane do czasu przeanalizowania pod kątem Mieszkania+, a samorządy też wstrzymały swoją sprzedaż, ze względu na możliwość budowy z dofinansowaniem. Ceny są wysokie, a większość transakcji to działki do wykorzystania nie na cele mieszkaniowe, ale raczej użytkowe i mieszane.

Intensywna zabudowa użytkowa winduje ceny w centrach i dobrych lokalizacjach; nowe  budynki mieszkalne w podobnych miejscach mają sporą powierzchnię użytkową i status bardziej prestiżowych, co pozwalało do tej pory skompensować wysoka cenę zakupu gruntu.

Intensywność wykorzystania działki, czyli wysokość zabudowy i procent zabudowanej powierzchni w odniesieniu do tej biologicznie czynnej, w nowych budynkach jest zdecydowanie większa, niż w starszym zasobie. Osiedla z lat ’60 i ’70 miały owszem, wysokie bloki, ale i sporo terenów pomiędzy nimi: place zabaw, ogródki, zieleń, obecnie coraz większe parkingi. Tymi gruntami gospodarują wciąż spółdzielnie mieszkaniowe, które również w imieniu swoich członków, mających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, płacą podatki od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste.

Niesprawiedliwe różnice w opłatach

Te opłaty za grunty należące do gmin rosły regularnie, mniej skrupulatnie pilnował ich Skarb Państwa na swoich działkach, tam wyceny nie były tak częste. Inna kwestia, że właściciele mieszkań wyodrębnionych mieli często opłaty naliczane od wyższej wartości gruntu niż sąsiedzi przez ścianę, którzy na wydzielenie się nie zdecydowali, i było to odbierane jako pewna niesprawiedliwość.

Intensywność zabudowy i jednoczesny zakaz grodzenia się powoduje, że powstanie nieco inna nierównowaga: ponieważ można już budować dokładnie w granicy działki, jeśli sąsiedztwo jest od niej odpowiednio daleko odsunięte, to mieszkańcy nowych nieruchomości, mieszkalnych i użytkowych, będą płacić mniej, niż ci ze starszych bloków, pomiędzy którymi była zieleń, ogólnodostępne przejścia i place zabaw, a wszyscy będą podobnie korzystać z istniejącej infrastruktury.

Będą społeczne skutki zmiany prawa?

Rzeczoznawcy robiący operaty szacunkowe muszą stosować się do określonych procedur i parametrów, wymaganych przy takich dokumentach, ale pamiętajmy, że wyceniają pewną część, jaką jest grunt, który jest nierozerwalną całością z budynkiem, który na nim stoi.

W aktach notarialnych kupna sprzedaży mieszkań nie ma osobno wskazywanej wartości tego przypisanego fragmentu działki, więc do wyceny wykorzystywane są transakcje sąsiadujących działek, często drogich, ze względu na niedostępność i możliwość wykorzystania tych gruntów. Opłaty przekształceniowe, lub do tej pory za wieczyste użytkowanie, które w ujęciu miesięcznym są wyższe niż opłaty za media i utrzymanie nieruchomości wspólnej, mogą mieć naprawdę najróżniejsze skutki: zadłużanie się mieszkańców, zmiany struktury i sposobu wykorzystania mieszkań, czyli ta straszna gentryfikacja?

Wysokie opłaty i podatki lokalne, czy nazwiemy je przekształceniem, użytkowaniem, podatkiem i inne, to po prostu wyższe wydatki mieszkańców. Można bronić samorządów, że ogólnie dbają o swoje finanse, ale jak to wpłynie na funkcjonowanie tych stref z wysokimi opłatami? Coraz częściej mieszkania są kupowane jako inwestycyjne, więc prawdopodobnie albo nieco spadnie cena, ale wzrosną czynsze; zmienić się może profil mieszkańców, bo ci z przeciętnymi i niskimi dochodami nie będą w stanie płacić nawet w ratach takich stawek.

Co zyska nowy właściciel?

Czynsze wzrosną też w lokalach użytkowych, co przełoży się na koszty towaru i usługi, czyli pojawi się właśnie wypychanie mniej zasobnych przez tych bogatszych, gentryfikacja ma w Polsce negatywne konotacje. Sprawy w Sejmie, urzędach i radach toczą się jednak tak szybko, że nikt chyba nie miał czasu na takie analizy sytuacji i konsekwencji, na razie większość z nas, mieszkańców, urzędników i innych zaangażowanych osób, próbuje jakoś w ogóle się połapać w sytuacji, swoich obowiązkach i możliwościach.

Czy w ogóle ma sens taka zamiana? Czy można było to uporządkować inaczej? Czy w ogóle ktoś oszacował koszty obsługi całego procesu, pracy sądów wieczystoksięgowych, urzędników z wydziałów nieruchomości, pracowników spółdzielni, rzeczoznawców i instytucji odwoławczych? Czy rzeczywiście coś zyskamy, kiedy w końcu dostaniemy nowy wypis z księgi wieczystej naszego mieszkania, poza samą wiedzą i doświadczeniem?