Jak tanio i efektywnie wykończyć pod wynajem mieszkanie w stanie deweloperskim

Przekonał się o tym każdy, kto kiedykolwiek robił generalny remont lub wykończenie mieszkania. Jest tak dlatego, gdyż jak przy każdym remoncie mamy do czynienia z poszukiwaniem i kontraktowaniem ekipy remontowej, tworzeniem koncepcji wykończenia, podejmowaniem kolejnych decyzji związanych z układem pomieszczeń i zastosowaniem materiałów, kontrolowaniem ekipy remontowej, aż wreszcie wybieraniem elementów wyposażenia.

Każdy z tych elementów decyduje o sukcesie lub porażce, które wynikają z wizualnego i finansowego efektu końcowego.

Kto będzie najemcą?

Pierwszym etapem prac zmierzających do przygotowania mieszkania na wynajem w mieszkaniu deweloperskim będzie ustalenie kto będzie naszym najemcą. Inaczej przygotujemy mieszkanie dla studentów, inaczej dla rodziny, a jeszcze inaczej dla klientów biznesowych czyli firm, które poszukują często mieszkania o wysokim standardzie dla pracowników wysokiego szczebla, którzy przyjeżdżają do danego miasta na kilka miesięcy lub dłużej.

Należy tutaj wziąć pod uwagę zarówno standard wykończenia i dobranych materiałów wykończeniowych, rodzaj wyposażenia, a także układ funkcjonalny mieszkania – ilość i wielkość pokoi, wykonanie osobnej kuchnie lub aneksu kuchennego itd.

Kryterium stopy zwrotu z inwestycji

Myśląc o mieszkaniu na wynajem powinniśmy mieć na uwadze stopę zwrotu z inwestycji, dlatego wybieranie materiałów wykończeniowych i wyposażenia z najwyższej półki, a następnie wynajmowanie pojedynczych pokoi w mieszkaniu studentom – będzie strzelaniem z armaty do wróbla. Przychody z najmu będą zbyt wolno spłacać przeinwestowane mieszkanie.

Sytuacja będzie zgoła inna, gdy szukamy osób lub firm, dla których wysokość czynszu najmu praktycznie nie ma znaczenia – ale szukają oni w zamian nowoczesnych, funkcjonalnych rozwiązań i designerskich materiałów wykończeniowych. Na tym etapie powinniśmy więc określić naszego odbiorcę i zaprojektować pod to układ mieszkania wraz z określeniem standardu wykończenia. Poprawne i sumienne wykonanie pierwszego etapu przyczyni się do istotnego zwiększenia efektywności całego procesu wykańczania mieszkania, a także zaoszczędzi nam wiele pieniędzy, które musielibyśmy potem wydać podejmując decyzje na gorąco i zmieniając w trakcie koncepcję remontu. Poza tym, będzie nam to potrzebne w drugim kluczowym etapie – czyli poszukiwaniu ekipy budowlanej.

Ekipa remontowo-budowlana, tylko sprawdzona

Dlaczego jest to dopiero drugi etap? Aby zrealizować projekt o najwyższym standardzie będzie nam potrzebna ekipa remontowa z prawdziwego zdarzenia – która ma duże doświadczenie w wykonywaniu remontów z wykorzystaniem drogich i designerskich materiałów wykończeniowych, potrafiąca zadbać o najdrobniejsze szczegóły.

Ekipę taką poznamy zazwyczaj po ich wcześniejszych realizacjach – poprośmy o przedstawienie portfolio, referencji od poprzednich zleceniodawców, a może nawet wybierzmy się na ich aktualne realizacje, które jeszcze trwają. Ekipa taka będzie zazwyczaj droższa – ale wiemy za co płacimy – aby przyszły najemca docenił efekty pracy i zapłacił odpowiednio wysoki czynsz najmu.

Z drugiej strony realizując mieszkanie na wynajem dla budżetowego klienta – nie musimy z laboratoryjną dokładnością wyszukiwać każdej drobnej ryski na gładzi, czy drobnych odchyleń w linii fug po położeniu płytek. Dzięki temu taki remont będzie wykonany szybciej i taniej.

Drobiazgowa i precyzyjna wycena

Oprócz tego mając gotową koncepcję wykonania remontu, będziemy mogli łatwo przedstawić zakres prac kilku ekipom, które przygotują wyceny i będziemy dzięki temu mogli dokonać najlepszego wyboru. W projekcie powinny być już zaznaczone wszelkie punkty elektryczne (gniazdka, włączniki, oświetlenie), punkty hydrauliczne, określmy także gdzie będą położone panele, gdzie płytki itd.

Pozwoli to na dokonanie bardziej precyzyjnej wyceny i przyczyni się do mniejszej ilości niespodzianek w trakcie remontu i podczas rozliczeń z ekipą. A w efekcie pozwoli wydać tylko tyle pieniędzy, ile rzeczywiście trzeba, by z sukcesem wynająć mieszkanie.

Proces remontu w toku

Kolejnym etapem jest sam remont. W przypadku mieszkań deweloperskich mamy zazwyczaj do czynienia z już przygotowanymi posadzkami i ścianami gotowymi do malowania. Przygotowane są podstawowe punkty hydrauliczne i elektryczne. Niejednokrotnie będziemy dokonywać ich modyfikacji, aby wykonać nasz projekt.

Niemniej dzięki istnieniu pewnej bazy w postaci stanu deweloperskiego – nie zaskoczą nas np. problemy konstrukcyjne związane ze stropami lub starymi ścianami, jak bywa to w mieszkaniach na rynku wtórnym (zakładając, że deweloper dobrze wykonał swoją pracę).

Przy mieszkaniu na rynku pierwotnym poniesiemy także dużo niższe koszty związane z usuwaniem starych mebli i wyposażenia, instalacji, okładzin podłogowych i ściennych oraz wyburzeniami – tak naprawdę, jeśli zachowamy układ pomieszczeń, który został zaproponowany przez dewelopera – nie poniesiemy ich wcale.

Czytaj także: Ile zapłacimy za wykończenie mieszkania od dewelopera?

A przy remontach w blokach lub kamienicach może to być czasami kilka tysięcy złotych. Jeśli już planujemy jakieś wyburzenia – warto zastanowić się, czy drobne zmiany w projekcie nie pozwolą nam zostawić pierwotnego układu – obniżymy dzięki temu koszty remontu.

Jeśli jednak modyfikacje są niezbędne – upewnijmy się, że wyburzamy tylko ściany działowe, ściany nośne podlegają modyfikacji tylko po wykonaniu projektu budowlanego i uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę.

Intensywna kontrola remontu – zgodnie z umową

W trakcie trwania remontu kontrolujmy postępy ekipy remontowej. Pamiętajmy, żeby rozliczać się tylko za już wykonane prace, zapłata zaliczek na poczet robocizny przed wykonaniem usługi nie jest dobrym rozwiązaniem.

Oczywiście nigdy też nie rezygnujmy z podpisania z ekipą umowy remontowej. Opiszmy w niej dokładnie cały zakres remontu i wszystkie szczegóły z nim związane. Wygodniej będzie nam zlecić zakup materiałów budowlanych ekipie remontowej, ale aby mieć wpływ na końcowy wygląd mieszkania – zazwyczaj kupowanie materiałów wykończeniowych będzie po naszej stronie.

Koszty: robocizna, materiały budowlane, wykończeniowe i wyposażenie

Jeśli chodzi o koszty związane z remontem możne je podzielić na 4 kategorie – robociznę, materiały budowlane, wykończeniowe oraz wyposażenie.

Jeśli chodzi o robociznę to jest ona zależna od miasta, jakości wykończenia, a także metrażu mieszkania. Im mniejsze mieszkanie, tym koszt robocizny za metr kwadratowy będzie większy. Zarówno w kawalerce 25-mkw., jak i w 45-mkw. dwupokojowym mieszkaniu będziemy mieli do wykonania łazienkę i kuchnię, których koszty będą podobne. Między innymi to wpływa na większy koszt wykończenia liczony z metra przy mniejszym mieszkaniu.

Obecnie ceny remontów z kwartału na kwartał zwiększają się. W zależności od miasta można przyjąć dość szerokie widełki od 650 do 900 zł za mkw. robocizny kompleksowego wykończenia kawalerki, przy czym dla mieszkań powyżej 80 mkw. ta cena może wynieść już nawet od ok. 450 zł za mkw.

Jeśli chodzi o cenę materiałów budowlanych – w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym będą one zdecydowanie niższe, niż na rynku wtórnym. Jest tak dzięki przygotowanym wstępnie posadzkom i ścianom. Przy rynku pierwotnym koszt materiałów budowlanych może wynieść 150 − 200 zł przy większych metrażach do 200-300 zł/mkw. przy mniejszych metrażach.

Kolejnym elementem są materiały wykończeniowe, należą do nich głównie panele, listwy przypodłogowe i progowe, płytki, kolorowe farby, drzwi z ościeżnicami i okuciami, biały montaż elektryczny i hydrauliczny. Ich koszt będzie najtrudniejszy do określenia ceną z metra, gdyż ich ceny mogą różnić się o kilkaset procent w zależności od jakości, właściwości i designu.

Przykładowe ceny ww. materiałów to: panele (20 − 30 zł/mkw. do 40 − 60 zł/mkw.), listwy przypodłogowe (10 − 25 zł/szt.) i progowe (10 − 25 zł/szt.), płytki (20 − 80 zł/mkw.), kolorowe farby (kilkadziesiąt złotych za wiaderko), drzwi z ościeżnicami i okuciami (250 − 1000 zł), biały montaż elektryczny (gniazdka, włączniki po 10 − 20 zł/szt.) i hydrauliczny (najtańsze kabiny z brodzikami zaczynają się od ok. 500 zł, choć na rynku są i takie za kilka tysięcy złotych).

Wybór pod kątem najemcy docelowego

Na tym etapie warto odłożyć na bok nasze osobiste upodobania i zastanowić się, czego będzie oczekiwał nasz najemca i za co będzie w stanie zapłacić?

Dzięki temu możemy często wybrać materiały z niższej półki cenowej i wykonamy dość tani remont, który jednak będzie dobrze służył naszym najemcom. W celu wybrania odpowiednich materiałów warto skonsultować się z pracownikiem sklepu, który powinien nam wskazać, co idzie za różnicą w cenie poszczególnych produktów, a których produktów warto unikać, ze względu na dużą ilość reklamacji.

Na koniec zostaje nam wyposażenie, którego rozpiętość cenowa również jest ogromna. Możemy za podstawowy zestaw mebli i AGD do kawalerki zapłacić od 7 000 – 10 000 zł do kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Na szczęście mając nasze założenia, co do najemcy docelowego nie powinniśmy mieć problemu z wyborem odpowiednich pozycji.

Czytaj także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Zbierając wszystkie koszty prac wykończeniowych i wyposażenia możemy otrzymać kwotę inwestycji w granicach 1500 − 2500 zł/mkw. za remont kawalerki w podstawowym lub średnim standardzie dla mieszkania deweloperskiego.

Dla większych metraży będziemy w stanie trochę obniżyć tą średnią, a przy zdecydowanie wyższym standardzie przyjdzie nam czasami dopłacić nawet 1000 zł/mkw.

Faktury – a mniejszy podatek od najmu

Jeszcze jedną rzeczą, o której powinniśmy pamiętać w trakcie wykonywania remontu jest zbieranie wszystkich faktur – zarówno od ekipy remontowej za robociznę, jak i za wszystkie kupowane materiały i wyposażenie.

Dzięki temu, rozliczając się na zasadach ogólnych z urzędem skarbowym, będziemy w stanie zapłacić mniejszy podatek od najmu, a w szczególnych przypadkach nie zapłacić go wcale – gdy amortyzacja mieszkania wraz z kosztami początkowymi (robocizna, budowlanka, materiały wykończeniowe) – będzie wystarczająco wysoka.

Pamiętajmy jednak, że dla lokali deweloperskich nie będziemy mogli skorzystać z wyższej stawki amortyzacji niż 1,5% rocznie. Koszty początkowe warto ustalić razem z księgowym, który będzie rozliczać nasz najem i określić z nim w jaki sposób będziemy rozliczać koszty samego wyposażenia, które nie będzie zliczone razem z robocizną, materiałami budowlanymi i wykończeniowymi.

Można też skorzystać z usługi nadzoru nad remontem

Jeśli nie chcemy lub nie możemy poświęcić odpowiedniej ilości czasu i zaangażowania podczas remontu oraz na etapie przygotowań, lub też nie mamy dużego doświadczenia – warto skorzystać z usługi nadzoru nad remontem, która oferowana jest przez coraz większą ilość firm.

Koszt takiej usługi wynosi ok. 10% wszystkich kosztów remontu (robocizny, budowlanki, materiałów wykończeniowych i wyposażenia), ale pozwoli nam często na poczynienie dużych oszczędności, jeśli chodzi o dopracowanie koncepcji układu i wyglądu mieszkania, wybór materiałów budowlanych i wykończeniowych, a także zapewni efektywną współpracę z ekipą budowlaną.

Ze względu na rosnącą liczbę firm oferujących taką usługę, warto przed wyborem konkretnej firmy zweryfikować jej doświadczenie w remontach oraz poprosić o referencje co najmniej kilku zleceniodawców, którzy już skorzystali z takiej usługi.

Stosując się do powyższych sugestii będziemy w stanie dokonać optymalnych zakupów i podjąć odpowiednie decyzje, co pozwoli wykonać każdy remont z sukcesem, oszczędzając wiele czasu i pieniędzy.

Jeremiasz Gorzędowski

Lider Łódź Stowarzyszenie Mieszkanicznik