Jak się zmienia relacja raty kredytu hipotecznego do wysokości średniego wynagrodzenia?
Należy jednak pamiętać, że w trakcie życia kredytu zmienia się nie tylko wysokość raty kredytu (mowa o kredycie zmiennoprocentowym – a zatem takim, jakich nadal mamy najwięcej w portfelu kredytowym), ale również zmienia się wysokość wynagrodzenia.
Na potrzeby porównania dynamiki zmian wysokości raty kredytu mieszkaniowego w kontekście wzrostu wynagrodzenia przyjęto następujące założenia:
- Kredytobiorca przez cały okres życia kredytu zarabiał średnie wynagrodzenie brutto (3316,38 zł brutto na koniec I kw. 2010, aż do 8 181,62 zł brutto na koniec III kw. 2024 roku). Autor jest świadomy tego, że wynagrodzenie średnie i wyższe osiągane jest przez około 30% społeczeństwa, jednak brak danych historycznych dot. mediany wynagrodzeń uniemożliwia zastosowanie wartości środkowej;
- Wynagrodzenie netto – w uproszczeniu stanowiło 75% wynagrodzenia brutto;
- Kredytobiorca zaciągnął kredyt:
- W ostatnim dniu I kw. 2010 r.;
- Zmiennoprocentowy, annuitetowy, bazujący na stopie WIBOR 3M + marża 2%;
- Na kwotę 200.000 zł;
- Na okres 30 lat.
Wyniki symulacji:
Kredytobiorca zaciągający kredyt uzgodnił z bankiem, że jego rata kredytu (przy ówczesnej stopie WIBOR 3M) wyniesie 1211,99 zł, co będzie stanowiło 48,73% wynagrodzenia netto. Do końca 2 kw. 2012 r. WIBOR wzrastał, a zatem wzrastała również rata kredytu (do poziomu 1348,11 zł).
W kolejnych kwartałach, aż do 3 kw. 2021 r. oprocentowanie kredytu zmniejszało się, a już od 1 kw. 2013 r. było niższe niż w momencie udzielenia kredytu (4,1% na koniec 1 kw. 2010 versus 3,4% na koniec 1 kw. 2013 r.).
W rezultacie kredytobiorca spłacał od tego momentu niższe raty niż te, na które umówił się z bankiem. Stan ten trwał aż do 4 kw. 2021 roku. W szczególności niskie raty kredytobiorca spłacał w 2020 i 2021 roku (minimum 760,42 zł, a zatem nominalnie o ponad 37% niższe niż pierwsza rata).
Późniejsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej podejmowane w kontekście walki z wysoką inflacją oraz niepewna sytuacja w zakresie zakończenia (bądź też braku zakończenia) cyklu podwyżek stóp procentowych, doprowadziły do wzrostu stopy referencyjnej, a w konsekwencji do wzrostu WIBOR-u.
Oznaczało to również wzrost rat analizowanego kredytu do maksymalnego poziomu 1 639,56 zł (a zatem o ponad 35% wyższe niż pierwsza rata kredytu).
Według stanu na koniec 3 kw. 2024 r. rata tego kredytu wynosi 1446,67 zł, co oznacza, że jest wyższa o 19,4% niż pierwsza rata kredytu.
Czytaj także: Spadek wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe w listopadzie ’24 r/r
Inflacja a wysokość rat kredytów
Czy jednak w kontekście analizowanego kredytobiorcy można mówić o przeciążeniu budżetu domowego z uwagi na zmienność oprocentowania kredytu? W moim odczuciu nie.
W 2010 roku kredytobiorca ten osiągał wynagrodzenie brutto (równe średniemu wynagrodzeniu) na poziomie 3316,38 zł (netto ok. 2487,29 zł).
W tym czasie minimalne wynagrodzenie w Polsce wynosiło 1317 zł brutto (ok. 987,75 zł netto).
Według stanu na koniec 3 kw. 2024 r. średnie wynagrodzenie brutto (a zatem wynagrodzenie analizowanego kredytobiorcy) osiągnęło poziom 8161,62 zł (a zatem około 6121,22 zł neto).
Z kolei płaca minimalna wzrosła do 4300 zł brutto (ok. 3225 zł netto).
W analizowanym okresie średnie wynagrodzenie wzrosło o 146,1%, zaś rata kredytu jest wyższa o 19,4% w stosunku do raty z momentu zaciągnięcia kredytu.
Uważny czytelnik z pewnością zwróci uwagę, że wzrost średniego wynagrodzenia w analizowanym okresie odbywał się jednak w warunkach okresowo wysokiej inflacji, co przekłada się na to, że realny wzrost wynagrodzeń pozostaje dużo niższy.
Skumulowana inflacja w analizowanym czasie (2010 – 2024) wyniosła około 68%, co sprawa, że realny wzrost wynagrodzeń wyniósł nie blisko 150% a „jedynie” niespełna 87%.
Należy pamiętać jednak, że w równie silnym stopniu, jak inflacja obniżała realną wartość osiąganego wynagrodzenia, obniżała również realną wartość spłacanej raty kredytów (stąd też pominięta została w analizie z uwagi na jednakowy wpływ na obniżenie realnego wynagrodzenia i realnej raty kredytu).
Czytaj także: BIK: więcej kredytów gotówkowych, mniej mieszkaniowych i ratalnych udzieliły banki i SKOK-i w październiku ’24
Parametr: wysokość raty kredytu do osiąganego dochodu
Reasumując, w bankowości bardzo ważnym parametrem mającym fundamentalny wpływ na zdolność kredytową gospodarstwa domowego jest wysokość raty kredytu do osiąganego dochodu.
W analizowanym przypadku wysokość tego parametru osiągnęła poziom 48,73% i niebezpiecznie wzrosła do poziomu 51,4% w 2 kw. 2012 roku. W kolejnych kwartałach, na skutek wzrostu wysokości średniego wynagrodzenia i spadku stóp procentowych, rata analizowanego kredytu stanowiła coraz mniejszą część dochodu analizowanego gospodarstwa domowego.
W 1 kw. 2021 r. relacja ta zmniejszyła się do poziomu 17,85%. Po wzroście stóp procentowych wzrosła ona ponownie do 35,01% (co z pewnością jest znaczącym wzrostem), po czym uległa stopniowemu zmniejszeniu aż do poziomu 23,63% na koniec 3 kw. 2024 r.
Oznacza to również, że z perspektywy analizowanego kredytu, po blisko połowie okresu jego spłaty, kredyt okazał się tańszy niż wynikałoby to pierwotnego harmonogramu spłat.
Oczywiście sytuacja w zakresie obciążenie budżetu domowego obsługą raty kredytu zależy od wielu czynników. Zupełnie inna będzie sytuacja gospodarstwa domowego (również osiągającego średni dochód), które zaciągnęło kredyt na koniec 3 kw. 2021 roku przy maksymalnym poziomie raty do dochodu równym 40% (kredyt w kwocie 415 tys. zł).
Gospodarstwo takie, w warunkach niskich stóp procentowych wykorzystało w pełni swoją zdolność kredytową zaciągając maksymalny dostępny dla niego kredyt (nie pozostawiając de facto marginesu na zmianę stopy procentowej) ustalając, że rata wyniesie 1799,68 zł (40% dochodu netto).
W tym krytycznym przypadku rata kredytowa wzrosła do poziomu 3175,59 zł (a zatem o 76,5%) a budżet gospodarstwa domowego w blisko 52% obciążony jest spłatą raty kredytu (3 kw. 2024 roku).
Jest to i tak nieco niższy poziom, niż jeszcze w 3 kw. 2022 r., kiedy to rata kredytu wzrosła do poziomu blisko 3540 zł (o prawie 97%) pochłaniając prawie 58% budżetu domowego (i to pomimo wzrostu wynagrodzenia).
W tej sytuacji należy pamiętać o istnieniu Funduszu Wsparcia Kredytobiorcy, do którego można zwrócić się z prośbą o pomoc w przypadku problemów z obsługą zadłużenia.
Czytaj także: Sytuacja kredytowa Polaków w 2024 roku – stabilizacja czy punkt zwrotny?
