Jak odzyskać wkład mieszkaniowy ze spółdzielni i wykorzystać go przy kredycie hipotecznym?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania wzbudza mniejsze zainteresowanie niż jego własnościowy odpowiednik i pozostaje niejako w cieniu. Zapewne wynika to z faktu, że lokatorskie prawo jest mniej pożądane niż prawo własnościowe i okazuje się bardziej zbliżone do najmu. Nie można jednak lekceważyć wspomnianego prawa lokatorskiego. Wynika to z dwóch względów. Po pierwsze, spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania wciąż jest stosunkowo popularne w Polsce. Po drugie, wspomniane prawo pomimo swojej niezbywalności przedstawia istotną wartość. W tym kontekście warto przypomnieć, że posiadacz lokatorskiego prawa może odzyskać wniesiony wcześniej wkład ze spółdzielni (wkład mieszkaniowy). Postanowiliśmy wyjaśnić, jak można to zrobić. W drugiej części naszego artykułu pokrótce tłumaczymy zasady odzyskiwania partycypacji z TBS-u. Tę kwotę również można wykorzystać do zaciągnięcia kredytu bankowego na własne „M”. 

Po zmianach nadal można zrzec się lokatorskiego prawa

Informacji o tym, jak można odzyskać wkład ze spółdzielni, powinniśmy szukać w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych informuje, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa wraz z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni. Możliwe są także inne (szczególne) przyczyny wygaśnięcia opisywanego prawa.

„Przykładowo spółdzielnia może domagać się, aby sąd w trybie procesowym orzekł o wygaśnięciu spółdzielczego prawa lokatorskiego jeśli lokator zalega z opłatami eksploatacyjnymi za co najmniej 6 miesięcy, rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu lub utrudnia korzystanie z innych lokali albo nieruchomości wspólnej” – mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Czytaj także: Dług w spółdzielni mieszkaniowej. Co zrobić, gdy zalegasz z czynszem?

Warto podkreślić, że znowelizowania ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje możliwości dobrowolnego zrzeczenie się członkostwa w spółdzielni oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim niedawno wskazał jednak, że nadal możliwie jest zrzeczenie się spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania oraz członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej (zobacz wyrok z dnia 23 stycznia 2019 r. o sygnaturze akt I C 959/18).

„Oznacza to, że osoba zamierzająca pozbyć się wspomnianego prawa i odzyskać wkład ze spółdzielni, nie będzie musiała prowokować spółdzielni do wszczęcia postępowania sądowego (np. na wskutek utrzymywania zaległości w opłatach eksploatacyjnych dłuższych niż 6 miesięcy)” – wyjaśnia Leszek Markiewicz.

Spółdzielnia oddaje pieniądze wedle relacji rynkowych

Możliwość zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania jest korzystna w świetle obecnych przepisów. Wygaśnięcie wspomnianego prawa będzie bowiem skutkowało:

• wypłatą wartości rynkowej lokalu pomniejszonej: o przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową i nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji oraz ewentualne zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych i koszty określenia wartości rynkowej lokalu – wariant rozliczenia stosowany jeśli mieszkanie spółdzielcze po wygaśnięciu lokatorskiego prawa trafiło na przetarg
• zwrotem wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego według wartości rynkowej lokalu i pomniejszonego o ewentualne zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz koszty określenia wartości rynkowej lokalu – wariant rozliczenia stosowany jeśli mieszkanie spółdzielcze po wygaśnięciu lokatorskiego prawa nie trafiło na przetarg i znalazła się inna osoba chętna na prawo lokatorskie.

Czytaj także: Jak opodatkowane są spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe?

„Trzeba także podkreślić, że wkład ze spółdzielni zostanie zwrócony wedle jednej z powyższych zasad pod warunkiem opróżnienia mieszkania przez osobę, która wcześniej wykorzystywała je na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa” – zwraca uwagę Leszek Markiewicz.

Swoje środki będzie można odzyskać również od TBS-u

Można przypuszczać, że wiele osób zamierzających odzyskać wkład ze spółdzielni, później będzie chciało użyć tych pieniędzy do zaciągnięcia kredytu na własne „M”. Podobne zastosowanie może mieć również odzyskana partycypacja, którą wcześniej wniesiono do towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). O zasadach działania TBS-ów pisaliśmy już wcześniej w jednym z naszych artykułów.

„Warto jednak pokrótce przypomnieć, że wpłata partycypacji stanowiącej do 30% kosztów budowy „M” jest warunkiem rozpoczęcia najmu w systemie budownictwa społecznego. Pieniądze wpłacone do TBS-u można odzyskać na dwa sposoby” – tłumaczy Leszek Markiewicz.

Pierwszy wariant wynika wprost z przepisów regulujących zasady działania towarzystw budownictwa społecznego. Te przepisy mówią, że po wygaśnięciu umowy najmu TBS zwraca partycypację zwaloryzowaną o zmiany wskaźnika ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (podawane przez GUS).

„Nie można również zapominać, że istnieje możliwość zbycia (cesji) prawa do najmu mieszkania w TBS-ie. Pieniądze pozyskane w ten sposób, także mogą posłużyć do sfinansowania własnego lokum” – podsumowuje Leszek Markiewicz.