Jak kupić dom za granicą?

Zagraniczne inwestycje stają się coraz bardziej konkurencyjne i atrakcyjne. Dotyczy to zwłaszcza państw Europy Południowej. W niektórych regionach Hiszpanii czy Włoch można kupić nieruchomości w dość przystępnych cenach, zwłaszcza w kontekście relatywnie wysokiego standardu życia. Dom za granicą, zwłaszcza w miejscowości turystycznej, może służyć jako źródło dochodu pasywnego, jeśli zostanie przeznaczona pod wynajem, a nie tylko użytkowanie własne.

Zanim jednak zaczniemy myśleć o zwrocie z inwestycji, konieczne jest znalezienie jej finansowania. W przypadku kupna nieruchomości w Polsce domyślną opcją jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego w banku. Gdy nieruchomość leży poza granicami naszego kraju, opcja ta jest praktycznie niedostępna. Polskie banki co do zasady nie udzielają takich kredytów hipotecznych, co wynika z kwestii biznesowych. Hipoteka zagraniczna byłaby ze swojej natury obciążona większym ryzykiem prawnym i walutowym, wiązałaby się też z dodatkowymi kosztami i komplikacjami administracyjnymi. To powoduje, że zaoferowanie takiego kredytu mogłoby się okazać nieopłacalne zarówno dla banku, jak i dla potencjalnych klientów. W takiej sytuacji, Polskie banki mogą zaoferować jedynie – mniej korzystne dla klienta – pożyczkę hipoteczną zabezpieczoną nieruchomością w Polsce albo kredyt gotówkowy, który można zaciągnąć na dowolny cel konsumpcyjny.

Dom za granicą na kredyt

Dlatego eksperci polecają sprawdzenie oferty kredytów hipotecznych lokalnych banków, które mają lepszą znajomość rynku, co pozwala na dokładniejszą ocenę wartości nieruchomości i zarządzanie ryzykiem. W krajach takich jak Hiszpania, Portugalia, czy Włochy obcokrajowiec może ubiegać się o kredyt hipoteczny pokrywający do 70-80% wartości nieruchomości. Wymagana jest oczywiście wpłata własna oraz przedstawienie dokumentów potwierdzających dochody, takich jak wyciągi bankowe, zaświadczenia o zarobkach oraz deklaracje podatkowe.

W takich krajach jak Albania i Gruzja uzyskanie kredytu hipotecznego przez obcokrajowca może być bardziej skomplikowane, a warunki finansowania mniej korzystne niż dla rezydentów. Z kolei w Dominikanie, Tajlandii czy na Bali pozyskanie finansowania przez obcokrajowca graniczy niemal z cudem.

Alternatywą może okazać się uzyskanie finansowania bezpośrednio od dewelopera lub sprzedawcy nieruchomości. Kredyt deweloperski daje inwestorom szansę na uzyskanie finansowania na korzystnych warunkach, zwłaszcza gdy banki stawiają wysokie wymagania dotyczące zdolności kredytowej. Może również wiązać się z mniejszą liczbą formalności. Wadą jest z pewnością ograniczenie do rynku pierwotnego. Dodatkowo oprocentowanie takich kredytów może być wyższe w porównaniu do tradycyjnych kredytów hipotecznych. Kolejną kwestią jest wiarygodność dewelopera, taki kredyt jest bowiem bezpośrednio związany z jego kondycją finansową. Problemy finansowe lub opóźnienia w realizacji projektu mogą wpłynąć na stabilność inwestycji, dlatego zawsze należy dokładnie zbadać historię i reputację dewelopera przed podjęciem decyzji.

Dom za granicą za gotówkę

Najprostszym sposobem zakupu nieruchomości za granicą pozostaje zatem transakcja za gotówkę. Zakup za gotówkę, choć szybszy i łatwiejszy niż ubieganie się o zagraniczny kredyt, także wiąże się z formalnościami – zarówno w przypadku przewozu przez granicę gotówki, jak też dokonywania bankowych przelewów zagranicznych. Osoby fizyczne przewożące przez granicę Polski środki pieniężne w wysokości przekraczającej 10 tys. euro (lub równowartość tej kwoty w innej walucie) muszą zgłosić ten fakt organom celnym. Trzeba być również świadomym obowiązku zgłoszenia większych transakcji bankowych, dodatkowych opłat z tym związanych oraz różnic kursowych, które mogą wpłynąć na ostateczną kwotę otrzymaną przez odbiorcę. Warto też mieć świadomość, że czasami przelewy zagraniczne potrafią być realizowane przez kilka lub nawet kilkanaście dni.

Więcej na temat możliwości finansowania zakupu nieruchomości za granicą przeczytasz tutaj oraz w Miesięczniku Finansowym BANK nr 2/2025