Ile mieszkań brakuje w Polsce?

Statystyczny deficyt mieszkań, który jeszcze 10 – 15 lat temu był wskazywany jako istotny problem w skali całego kraju przestał mieć w takim ujęciu znaczenie na początku obecnej dekady. Statystycznie biorąc, na poziomie całego kraju nie ma deficytu mieszkaniowego, a jest lekka nadwyżka mieszkań wynosząca 0,68% (około 99 tys. mieszkań) do nawet 5% (około 722 tys. mieszkań), w zależności od wyboru szacunku liczby gospodarstw domowych. W raporcie posłużono się liczbą gospodarstw domowych opartą na liczbie ludności, na liczbie rezydentów oraz skorygowanej o emigracje liczbie rezydentów.

Nie oznacza to jednak, że w całym kraju jest taka sama sytuacja, nawet statystycznie. W raporcie przedstawiono więc także szacunki dla poszczególnych województw, zastrzegając, że dane dotyczące ludności (i ich pochodnej, czyli rezydentów), mogą nieprawidłowo uwzględniać migracji wewnętrznych i zewnętrznych, nie doszacowując faktycznej liczby osób w dużych metropoliach i przeszacowując tą liczbę na peryferiach.

W raporcie, oprócz przedstawienia sytuacji mieszkaniowej Polaków (w tym w porównaniu z krajami UE) i aktualnej sytuacji rynku mieszkaniowego, przedstawiono i omówiono determinanty popytu na mieszkania w Polsce oraz ich bieżącą ocenę. Pozwalają one na ocenę potrzeb mieszkaniowych i realnego popytu na mieszkania.

Widoczna poprawa warunków mieszkaniowych w Polsce

W ciągu ostatnich 10 lat warunki mieszkaniowe w Polsce uległy widocznej poprawie, ponad 13% gospodarstw domowych żyje w lepszych warunkach jeżeli chodzi o wskaźnik przeludnienia i spełnianie europejskiego standardu mieszkaniowego. Jednak wciąż jest to sytuacja daleka od zadowalającej. Problemem w Polsce jest lokalizacja tej statystycznej nadwyżki mieszkań: podaż istniejących zasobów mieszkaniowych nie zaspokaja popytu na mieszkania, ze względu na niedopasowanie lokalizacyjne.

Widać to wyraźnie w danych dotyczących oddawanych do użytku mieszkań. Są one generalnie zlokalizowane w 4 czy 5 województwach, w których są największe polskie aglomeracje.

Innym problemem, omówionym w raporcie jest jakość mieszkań. Gdyby przyjąć za punkt odniesienia średnią UE dla głównych jakościowych wskaźników opisujących stan mieszkalnictwa, można szacować, że w Polsce wciąż brakuje nawet około 2,4 – 3,0 mln mieszkań. Te jakościowe wskaźniki przedstawione i opisane w raporcie to powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania (wskaźniki dotyczące przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań, liczby osób przypadających na 1 mieszkanie i przeludnienia), a także stan techniczny (wskaźnik deprawacji), wynikającym ze struktury wiekowa zasobów mieszkaniowych w Polsce oraz technologii ich budowy.

Problem dostępności mieszkań dla najmniej zamożnych

Osobnym problemem pozostaje zapewnienie mieszkań gospodarstwom domowych o średnich i niskich dochodach, których zarobki uniemożliwiają osiągnięcie zdolności kredytowej i zakup mieszkania. Takie osoby bez pomocy publicznej nie są w stanie samodzielnie zrealizować swoich potrzeb mieszkaniowych, a kierowana pomoc publiczna w tym zakresie jest niewystarczająca. Zbyt mało buduje się w systemie społecznego budownictwa czynszowego oraz spółdzielczego lokatorskiego przeznaczonego dla takich gospodarstw. Brakuje również mieszkań socjalnych. Deficyt mieszkań w tym segmencie wynosił na koniec ubiegłego roku co najmniej około 150 – 200 tys. mieszkań.

Po stronie popytowej do głównych czynników i uwarunkowań zidentyfikowanych w raporcie, wpływających na zainteresowanie mieszkaniami należy zaliczyć sytuację demograficzną, kontynuację procesu suburbanizacji, zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne migracje, a także polepszającą się sytuację dochodową Polaków oraz rozwój rynku kredytów hipotecznych.

Do tych rozważań dodano analizę stanu substancji mieszkaniowej i deprawacji mieszkań. Biorąc pod uwagę te wszystkie uwarunkowania i po stronie popytowej i po stronie podażowej określono ostatecznie, że obecnie brakuje w Polsce około 2,1 mln mieszkań.

Prognoza na przyszłość

Jeśli chodzi o projekcje demograficzne, mimo że liczba ludności naszego kraju będzie się obniżać, liczba gospodarstw domowych będzie stopniowo rosła jeszcze kilkanaście lat (o ponad 1,2 mln gospodarstw do roku 2030), co będzie miało pozytywny wpływ na popyt na mieszkania.

Kontynuacja powiększania się obszarów poszczególnych aglomeracji i znaczącego wzrostu ludności w gminach przyległych do wielkich miast spowoduje, że nasycenie mieszkaniami (relacja liczby gospodarstw domowych i mieszkań) w niektórych lokalizacjach (w dużych metropoliach) wciąż będzie niewystarczające.

Poprawiająca się sytuacja dochodowa gospodarstw domowych będzie wpływać na nasze aspiracje i preferencje mieszkaniowe, zdolność kredytową i dostępność cenową zarówno kupna jak i wynajmu mieszkań. Sprzyjać temu będzie dalszy rozwoju rynku kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę te przesłanki, a głównie zwiększającą się liczbę gospodarstw domowych, szacujemy, że do roku 2030 będzie brakowało dodatkowo 600 tys. mieszkań.

Zobacz raport „Ile mieszkań brakuje w Polsce?”

Źródło: Heritage Real Estate