HRE Index: wzrost cen mieszkań wyprzedzi inflację

Tarcze antykryzysowe i działania NBP ułatwiły gospodarce odbudowę już w trzecim kwartale br. Bez wątpienia w awangardzie tej odbudowy był rynek mieszkaniowy, któremu wyraźnie pomogły działania władz monetarnych.

Zadziałało tu kilka ważnych czynników. Z rekordowo niskich stóp procentowych wynikają niemal nieoprocentowane depozyty i tanie kredyty. Zarówno jedno jak i drugie powoduje, że Polacy chcą kupować mieszkania.

Wszystko wzmacnia całkiem spora inflacja i fakt, że mieszkania uznawane są za bezpieczną przystań dla kapitału. Nie bez znaczenia jest też przyzwoita sytuacja na rynku pracy.

Namacalny efekt tych zmian jest taki, że po wiosennym ochłodzeniu koniunktury sytuacja bardzo szybko wróciła do normy. Widząc odbudowę popytu deweloperzy zaczęli znowu wprowadzać do swoich ofert sporo nowych mieszkań.

W odróżnieniu od sytuacji z drugiego kwartału banki jesienią nie zdecydowały się też na ponowne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych.

Co ważne, nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz możliwość wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie.

Najnowszy odczyt HRE Indeksu pozostaje w strefie bezpiecznej

Tak właśnie można podsumować przegląd sytuacji na rynku mieszkaniowym, który co kwartał przygotowują eksperci HRE Think Tank. Przedstawiany jest on za pomocą syntetycznego wskaźnika koniunktury – HRE Index.

Dzięki niemu w prosty sposób pokazujemy kondycję rynku mieszkaniowego biorąc pod uwagę zmiany aż 18 wskaźników. Dzięki nim sprawdzamy co dzieje się z cenami mieszkań, ale też sytuacją gospodarstw domowych, skłonnością banków do udzielania kredytów czy tym jak dużo budowanych jest mieszkań. Efekt?

W trzecim kwartale HRE Index przyjął wartość 0,655. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku.

Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym. Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej.

Rośnie sprzedaż hipotek

Najmocniejsze zmiany zaszły w bankach. Wartość subindeksu tego sektora spadła do poziomu 0,471 (z 0,549 przed kwartałem czy 0,606 rok wcześniej). Trudno się temu dziwić. Spadek ten wynika wprost z wyraźnego zaostrzenia polityki udzielania kredytów mieszkaniowych przez większość banków.

Banki już pod koniec wiosny zaczęły powoli ułatwiać dostęp do kredytów

Ruch ten obserwowaliśmy od pierwszych tygodni epidemii. Banki pierwotnie spodziewały się spadku cen mieszkań i ograniczenia popytu na nieruchomości. To dlatego wprowadzały wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego i źródeł dochodów potencjalnych kredytobiorców oraz podnosiły marże kredytowe.

Szybko okazało się jednak, że te kasandryczne prognozy są błędne. Dlatego też banki już pod koniec wiosny zaczęły powoli ułatwiać dostęp do kredytów. Najpierw dotyczyło to cen samego kredytu (marż, czyli obok WIBORU, składnika oprocentowania kredytów).

Potem dopiero liberalizację można było zobaczyć poprzez spadek wysokości wymaganego wkładu własnego czy trochę odważniejsze akceptowanie takich źródeł dochodów jak umowy śmieciowe czy samozatrudnienie. Efekt?

Rosnący popyt na kredyty hipoteczne i rekordowa sprzedaż kredytów w październiku. Wszystko to powoduje, że HRE Think Tank spodziewa się, że w ostatnim kwartale br. banki wypłacą więcej kredytów niż w analogicznym okresie 2019 roku.

W bankach rekordowo niskie marże

Z jednej strony mamy bowiem Polaków, którzy chcą korzystać z najtańszych kredytów w historii. Warto wiedzieć, że przeciętny nowy kredyt mieszkaniowy był w październiku udzielany z oprocentowaniem na poziomie 2,9% (w tym prawie 2,7% marży). Przed epidemią średnia wynosiła około 4,4% (w tym marża na poziomie od 2,5% do 2,7%)

Z drugiej strony na sprzedaży kredytów mieszkaniowych powinno też zależeć samym bankom. Chodzi o to, że te właśnie produkty są dla nich relatywnie mało ryzykowne.

Przy tym szczególnie dziś banki mogą na nich całkiem sporo zarobić skoro przeciętny nowy kredyt kosztuje wspomniane wyżej 2,9%, a roczna lokata kosztuje bank jedynie 0,15%.

Konieczna rewizja prognoz

Napływające dane każą nam też zrewidować naszą prognozę na najbliższy rok. Zauważamy spore prawdopodobieństwo utrzymania się wzrostów cen na poziomie przekraczającym inflację.

Niemal zupełnie wykluczamy scenariusz spadku cen mieszkań

Taki scenariusz jest szczególnie możliwy, jeśli ziszczą się prognozy, zgodnie z którymi dzięki powszechnym szczepieniom i programom wsparcia, rodzima gospodarka relatywnie szybko wyjdzie z problemów związanych z epidemią.

Na sytuację na rynku mieszkaniowym mocno wpływać będzie w tym wypadku większy popyt na kredyty i utrzymywanie łagodnej polityki monetarnej. Oznaczać to będzie ujemne realne oprocentowanie bankowych depozytów i obligacji skarbowych przy inflacji przekraczającej poziom celu inflacyjnego RPP (2,5%).

Niemal zupełnie wykluczamy za to scenariusz spadku cen mieszkań. Coraz mniej czynników przemawia też za stabilizacją cen mieszkań w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.