Hipoteka odwrócona: popularna w Europie, jak jest w Polsce?

– W dzisiejszych czasach seniorzy żyją coraz dłużej, ale jednocześnie muszą wykazywać się coraz większą kreatywnością w poszukiwaniu sposobów na pokrycie comiesięcznych wydatków. Nie mogąc liczyć tylko i wyłącznie na swoją emeryturę, coraz częściej postrzegają posiadane nieruchomości jako integralną część planu emerytalnego. Hipoteka odwrócona wpisuje się w ten proces jako jedna z realnych możliwości zabezpieczenia na starość – mówi Andrea Rozario, Chief Corporate Officer w Bower Retirement – firmie, która działa na terenie Wielkiej Brytanii i oferuje profesjonalne doradztwo w zakresie equity release. – W Polsce nie ma jeszcze takiego podejścia, choć to powoli się zmienia. Aż 80 proc. seniorów posiada na własność nieruchomość, ale wciąż nie postrzega jej jako kapitału, z którego można byłoby skorzystać. Większość emerytów boryka się z kłopotami finansowymi i długami, a mimo to osoby w wieku produkcyjnym nie myślą o emeryturze i sposobach jej zabezpieczenia. Nie mają oszczędności, ani pomysłu w jaki sposób mogłyby dorabiać na starość. Liczą na świadczenia od Państwa, ale to za mało – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Wielka Brytania się rozwija, Stany Zjednoczone się wycofują?

Z badań firmy konsultingowej Milliman, zamieszczonych na łamach FT Adviser[1], wynika, że rynek hipoteki odwróconej w Stanach Zjednoczonych (który jest pięciokrotnie większy niż rynek brytyjski) traci na wartości, podczas gdy Wielka Brytania przeżywa boom i dynamicznie rośnie. W Stanach Zjednoczonym największym graczem wciąż pozostaje American Advisors Group z około 20 proc. udziałem w rynku, natomiast pozostałe firmy konkurują o klientów z setkami innych usługodawców. Największy popyt na produkty hipoteki odwróconej w USA zanotowano w latach 2008-2009, ale w 2011-2012 roku liczba podpisywanych umów zaczęła stopniowo spadać. Jedną z przyczyn były zaostrzone standardy dotyczące oferowania usług oraz przepisy związane z ochroną praw konsumentów.

Tymczasem Wielka Brytania znajduje się w fazie dynamicznego wzrostu. Wiele gospodarstw domowych będzie musiało stawić czoła nieuniknionemu zadłużeniu, a jak pokazują statystyki z brytyjskiego rynku, jedną na osiem osób czeka emerytura bez oszczędności i starość z tykającą bombą zegarową w postaci kredytów z odsetkami. Z badań przeprowadzonych przez Just Group wynika, że wśród seniorów z najniższą emeryturą w kraju (ok. 7,619 funtów rocznie) aż 89 proc. posiada nieruchomości, co powoduje, że popyt na produkty typu eqiuty release wciąż będzie wzrastał.

W Hiszpanii hipotekę odwróconą oferują instytucje finansowe

Coraz więcej hiszpańskich seniorów nie chce spędzać starości z niską emeryturą i brakiem środków na koncie. Pomimo, że Hiszpanie mają najmniej oszczędności pochodzących z prywatnych planów emerytalnych w Europie, to 85 proc. ich kapitału ulokowana jest w nieruchomościach[2]. Nie są one jednak tak łatwe do upłynnienia jak akcje czy obligacje, tym samym hipoteka odwrócona wydaje się jednym z najrozsądniejszych rozwiązań dla hiszpańskich emerytów. Co ważne – w Hiszpanii, hipoteka odwrócona, może być oferowana wyłącznie przez instytucje finansowe. Po podpisaniu umowy seniorzy otrzymują miesięczną i dożywotnią rentę nie tracąc prawa własności. Jeżeli w między czasie zdecydują się na skorzystanie z usług oferowanych przez domy opieki, nadal mają prawo do wynajmu nieruchomości w celu uzyskania dodatkowych korzyści finansowych. Świadczenie otrzymywane w ten sposób nie musi zostać zadeklarowane w urzędzie skarbowym, gdyż nie jest traktowane jako zasiłek lub dochód, ale jak pożyczka.

Rynek włoski rośnie, zwłaszcza po wprowadzeniu nowych przepisów

W marcu 2016 roku włoski rząd zakończył proces wprowadzania regulacji obejmujących rynek hipoteki odwróconej, które były spójne z przepisami zainicjowanymi w 2014 roku przez Stowarzyszenie Konsumentów i Związek Włoskich Banków. – Nowe rozporządzenie zapewniło wsparcie instytucjonalne i ochronę konsumentów, ale spowodowało również zaangażowanie nowych graczy i zrównoważony rozwój całej branży. W ciągu pierwszych 6 miesięcy po przyjęciu nowego rozporządzenia na rynek weszły 3 główne włoskie banki – mówi Claudio Pacella, Prezes Zarządu działającej we Włoszech firmy 65 Plus. Dziś instytucji bankowych i pozabankowych, które oferują produkty typu hipoteki odwróconej jest we Włoszech znacznie więcej. – Na podobne regulacje czekamy w Polsce i również mamy nadzieję, że przyspieszą one rozwój rynku. W naszym kraju banki nie zaoferowały odwróconego kredytu hipotecznego, choć w 2014 roku weszły stosowne przepisy. Teraz przyszedł czas, by uregulować rynek renty dożywotniej, co wydaje się naturalnym krokiem do bezpiecznego i zrównoważonego rozwoju usługi – podsumowuje Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.

Z badań włoskiego serwisu Immobiliare.it wynika również, że na przestrzeni pięciu ostatnich lat, liczba reklam dotyczących hipoteki odwróconej wzrosła o 3,2 proc. z Genewą na czele (6,7 proc.) oraz Turynem (5,6 proc.) i Florencją (5 proc.). Liczba zawieranych umów rośnie we wszystkich włoskich miastach[3].

Szereg rozwiązań we Francji

Jak podaje magazyn Le Monde, sektor hipoteki odwróconej we Francji, mimo że jest mniej rozwinięty niż w Wielkiej Brytanii, ma szansę na dynamiczny rozwój[4], głównie ze względu na coraz więcej instytucji i agencji specjalizujących się w usługach tego typu. Na popyt wpływa wiele czynników. Aż 72 proc. francuskich emerytów powyżej siedemdziesiątego roku życia, którzy są właścicielami nieruchomości, chce pozostać we własnym domu najdłużej jak to tylko możliwe, podczas gdy ich emerytury spadają, zamiast rosnąć. Firma konsultingowa Financial Virage Viager odnotowała rosnącą potrzebę powstawania różnych produktów i usług w ramach hipoteki odwróconej oferowanych zarówno przez fundusze instytucjonalne, ubezpieczeniowe oraz emerytalne. Rozwiązań jest wiele. Przykładowo, nieruchomość wartą 350,000 Euro można zamienić na pożyczkę w wysokości 60,000 Euro oraz miesięczną rentę w wysokości 800,00 Euro wypłacaną przez 15 lat. Dzięki takiemu rozwiązaniu sprzedawca może pozostać we własnej posiadłości ciesząc się dodatkowym dochodem, a instytucja pełniąca jednocześnie rolę nabywcy może zyskać pomiędzy 4,5 a 5 proc. zysku rocznie.

[1] https://www.ftadviser.com/mortgages/2018/05/23/the-rise-and-rise-of-the-equity-release-market-across-the-uk/?page=1

[2] http://www.larioja.com/la-rioja/hipoteca-inversa-20180521003315-ntvo.html

[3] https://www.immobiliare.it/

[4] https://www.lemonde.fr/economie/article/2018/04/07/des-agences-immobilieres-se-specialisent-dans-le-viager_5282114_3234.html

Źródło: Fundusz Hipoteczny DOM