Gwałtowny spadek sprzedaży nowych mieszkań i zaklinanie rzeczywistości

W czerwcu 2022 roku na 6 największych rynkach w Polsce: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź oraz Trójmiasto, sprzedano łącznie 2 485 mieszkań, co stanowi spadek o 56,6%  w stosunku do analogicznego miesiąca ubiegłego roku.

Trzeba jednak pamiętać, że rok temu rynek był w fazie hossy, a deweloperzy notowali zbliżone do rekordów poziomy sprzedaży. Natomiast, jeśli porównamy czerwiec do maja tego roku, to spadek wyniósł już tylko 13,5% – czytamy w informacji tabelaofert.pl

Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce spadła poniżej 10 tys. lokali i wyniosła 8 876 mieszkań (II kwartał ’22)

Największe spadki rok do roku zanotowały Warszawa i Łódź, najmniejsze zaś Kraków i Wrocław.

Jeśli chodzi o dane miesiąc do miesiąca to największe spadki były w Łodzi, a najmniejsze w stolicy i we Wrocławiu.

Tab.1. Sprzedaż mieszkań w czerwcu 2022 r. w porównaniu do maja i czerwca 2021 r.

Czytaj także: PKO BP: jeszcze w tym roku zaczną spadać ceny mieszkań

Rynek mieszkaniowy oszołomiony, ale nie znokautowany?

Biorąc pod uwagę cały kwartał, to po raz pierwszy od wybuchu pandemii sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce spadła poniżej 10 tys. lokali i wyniosła 8 876 mieszkań. W ciągu ostatnich 5 lat taka sytuacja miała miejsce tylko raz, w II kwartale 2020 roku w czasie lockdownu, kiedy sprzedano znacznie mniej, bo ok 7,7 tys. lokali.

Nastąpił gwałtowny spadek napływu na rynek nowych inwestycji. Deweloperzy wprowadzili na rynek mniej projektów niż ich sprzedali

Spadek sprzedaży w II kwartale wyniósł prawie 50% w stosunku do analogicznego kwartału ubiegłego roku oraz 18,2% w stosunku do pierwszego kwartału bieżącego roku.

‒ Rynek mieszkaniowy przypomina dziś boksera, który przyjął na siebie kilka potężnych ciosów, najcięższy od rynku kredytów hipotecznych. Jest nieco oszołomiony, ale nie został znokautowany i nadal trzyma się na nogach.

Spodziewamy się bardzo trudnych wakacji, ale jak przyjrzeć się dokładnie danym sprzedażowym, to widać zróżnicowany obraz rynku, np. dobrze sprzedają się mieszkania gotowe lub prawie gotowe, niezależnie od powierzchni i układu funkcjonalnego.

Generalnie panuje zasada – im bliżej do odbioru mieszkania tym lepsza sprzedaż ‒ zauważa Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl.

Czytaj także: GUS: wzrost liczby i powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania w I kw. 2022 r.

Zatrzymany wzrost cen mieszkań

Portal mieszkaniowy tabelaofert.pl opublikował także dane dotyczące cen sprzedanych mieszkań. Wynika z nich, że wraz ze spadkiem sprzedaży wyhamował też wzrost cen.

Mamy rynek kupujących, którzy bardzo rozważnie i świadomie analizują przedstawiane im przez rynek oferty

‒ Ceny mieszkań sprzedanych publikowane dla okresów miesięcznych należy traktować, jako wartości orientacyjne, pokazujące ogólny trend na rynku. Przy obecnych poziomach sprzedaży zmiany zależą głównie od tego, co się sprzedało. Nie uwzględniają również rabatów, których obecnie zaczęli udzielać deweloperzy.

Z naszych danych wynika jeszcze jedno, że nastąpił gwałtowny spadek napływu na rynek nowych inwestycji. Deweloperzy wprowadzili na rynek mniej projektów niż ich sprzedali. Jeśli taka sytuacja będzie mieć dalej miejsce, to za kilkanaście miesięcy praktycznie nie będzie mieszkań gotowych w ofercie ‒ zaznacza Robert Chojnacki.

‒ Obecnie mamy rynek kupujących, którzy bardzo rozważnie i świadomie analizują przedstawiane im przez rynek oferty. Coraz częściej o wyborze klienta decyduje cena całkowita mieszkania, nawet, jeśli proponowany jest atrakcyjny rabat przez dewelopera.

Kupujący dokładnie sprawdza, jaka jest ostateczna cena po rabacie i jeśli znajdzie atrakcyjniejsze mieszkanie u konkurencji, to poziom rabatu nie ma znaczenia.

Im mniejsze lokale o danej liczbie pokoi, tym lepiej się sprzedają ‒ podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Kluczowych kilkanaście miesięcy

Tymczasem Michał Cebula, prezes HRE Think Tank uważa, że obecnie trudno przewidzieć, w którą stronę pójdzie rynek. Na pewno jest to już rynek kupującego.

„Kluczem do sformułowania perspektyw dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i kwartały wcale nie wydaje się to, czy podstawowa stopa procentowa osiągnie poziom 6%, 7% czy 8%. Kluczem tym jest czas. Według aktualnych prognoz już za kilkanaście miesięcy stopy procentowe mają zacząć być obniżane, co zwykło pozytywnie oddziaływać na popyt na mieszkania” – napisał Michał Cebula komentując najnowszy Indeks HRE opisujący sytuację na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym.

Czytaj także: Widoczne zmiany na rynku nieruchomości; raport AMRON-SARFiN za I kwartał 2022 roku