GetBack szkodzi deweloperom

Ziemia nie jest już atrakcyjnym zabezpieczeniem?

Banki od 2008 roku nie finansują zakupu ziemi przez deweloperów, uznając, że ziemia nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia kredytów. Jej cena może rosnąć  wraz z popytem, nakręcanym przez kredyty, co tworzy rodzaj piramidy finansowej. Spadek cen gruntów spowodowałby, że banki pozostałyby z kredytami częściowo niezabezpieczonymi.

Deweloperzy wpadli na pomysł finansowania zakupu gruntów emisją obligacji. Mają one zwykle zapadalność krótką, najczęściej 3-5 lat i pozwalały inwestorom zarobić nawet 6% rocznie. Oprocentowanie ustalane było w oparciu i WIBOR plus marżę. Krótki okres „dojrzewania” obligacji nie oznaczał  konieczności ich wykupu, gdyż były one często rolowane – spółki wykupują je emitując nowe.

Nabywcami obligacji deweloperów były banki, fundusze inwestycyjne oraz osoby fizyczne. Dla banków obligacje, dające stały dochód, są papierem bezpiecznym, gdyż ich zabezpieczeniem nie są grunty, lecz cash flow firm deweloperskich.

Rolowanie obligacji pod znakiem zapytania

Obligacje deweloperskie są notowane na rynku Catalyst, a także sprzedawane w prywatnych subskrypcjach. Emitentami są duże firmy deweloperskie.

Na przykład Dom Development uplasował w październiku 2018 roku na rynku obligacje o wartości 50 mln zł. W marcu b.r Echo Investent sprzedało obligacje warte 40 mln zł, choć planowało więcej.

Na Catalyst notowane są obligacje 15 deweloperów, którzy w roku 2018 sprzedali 23,2 tys. Mieszkań.

Deweloperzy nie mają nic wspólnego z GetBackiem i Altusem, ale kłopoty obu firm spowodowały, że popyt na obligacje korporacyjne, w tym firm deweloperskich wyraźnie się zmniejszył. Deweloperzy muszą się liczyć z tym, że nie będą mogli rolować obligacji i muszą mieć gotówkę na wykup tych, które „dojrzewają”.

Inwestorzy indywidualni nie chcą obligacji korporacyjnych

Są dwie przyczyny ograniczenia popytu na obligacje korporacyjne. Pierwszą jest efekt psychologiczny, oddziałujący zwłaszcza na indywidualnych nabywców, którzy uznali katastrofę obligacji GetBack za przestrogę.

Drugą jest zmiana struktury portfela funduszy inwestycyjnych. Są one co prawda inwestorem instytucjonalnym, dysponują wyspecjalizowaną kadrą analityków i doradców, którzy potrafią zidentyfikować obligacje o wyższym ryzyku. Ale ich klientami są osoby fizyczne, które niechętnie widzą w portfelach obligacje korporacji, w tym firm deweloperskich.

Negatywny sentyment inwestorów do papierów dłużnych  firm deweloperskich na razie nie odbija się na ich kondycji finansowej. Mali deweloperzy i tak nie emitowali obligacji, zaś duzi mają możliwości finansowania zakupu gruntów ze środków własnych.

Jeżeli jednak zastój na rynku obligacji korporacyjnych potrwa dłużej lub co gorsza przydarzy się podobna katastrofa jak z GetBack, branża deweloperska zacznie mieć kłopoty.