REIT-y: inwestować w mieszkania na wynajem może każdy

Siedziba takiej spółki również musi znajdować się na terenie kraju. Dodatkowo, spółka F.I.N.N. nie może emitować akcji uprzywilejowanych i wszystkie jej akcje muszą być na okaziciela. Ponadto status spółki powinien określać zasady polityki inwestycyjnej F.I.N.N., jak i spółek zależnych, w szczególności rodzaj nieruchomości, których wynajem będzie przedmiotem działalności tych spółek, oraz kryteria doboru takich nieruchomości i ich wyceny. Z kolei spółką zależną od F.I.N.N. może być spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo-akcyjna. Status spółki zależnej może uzyskać tylko spółka, która ma siedzibę i zarząd w Polsce oraz w której kapitale zakładowym co najmniej 95 proc. udziału posiada F.I.N.N. Zaprojektowana regulacja zawiera również dodatkowe wymogi o charakterze majątkowym i ustrojowym, jakie muszą spełniać spółki, by można było je uznać za spółki typu F.I.N.N. i spółki od nich zależne.

Sam pomysł stworzenia w Polsce reguł dla istnienia funduszy inwestycyjnych specjalizujących się w rynku wynajmu nieruchomości ma już niemal dwa lata. Pierwszy projekt ustawy z 2016 r. zakładał utworzenie Publicznych Funduszy Nieruchomości, które miały być częścią Programu Budowy Kapitału i które miały inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Celem nowych regulacji jest wsparcie polskiego rynku kapitałowego – jak napisano w uzasadnieniu: projektowana ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości ma na celu zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości mieszkalnych na wynajem oraz zwiększenie zaangażowania instytucjonalnego oraz prywatnego kapitału krajowego na tym rynku. Polski rynek najmu nieruchomości mieszkalnych ma charakter rozproszony, z niewielkim udziałem podmiotów gospodarczych. Na taki kształt rynku może mieć wpływ fakt, że w polskim systemie prawnym nie występują podmioty ze szczególnym statusem podatkowym, znane w obcych systemach prawnych jako tzw. spółki typu REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT-y to podmioty finansowe występujące na rynku w formie spółki specjalnego przeznaczenia lub funduszu inwestycyjnego, powołane do inwestowania na rynku nieruchomości na wynajem. Działają w oparciu o szczególne regulacje i korzystają z przyznanych przez dane państwo preferencji podatkowych, zazwyczaj ze zwolnienia z CIT. Zaletą REIT-ów jest regularna wypłata dywidendy – w zależności od kraju w wysokości od 80 do 95% zysku. REIT-y to model sprawdzony za granicą, na dojrzałych rynkach kapitałowych. Kolebką REIT-ów są Stany Zjednoczone, gdzie pierwsze spółki tego typu powstały w już w latach 60., z kolei w Europie jako pierwsza, instytucję REIT wprowadziła w 1969 roku Holandia. Obecnie na świecie działa ok. 400 REIT-ów o wartości rynkowej 1,7 bln dolarów.[1]

Zgodnie z propozycją resortu finansów, polski model REIT-ów opierałby się na preferencyjnych zasadach podatkowych dla firm inwestujących w wynajem nieruchomości, spółek od nich zależnych oraz akcjonariuszy F.I.N.N. Preferencje miałyby polegać na odroczeniu obowiązku w podatku CIT z tytułu uzyskanych dochodów, m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ich zbycia, do czasu wydania ich równowartości na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy. Ponadto Ministerstwo chce wprowadzenia 8,5-procentowej stawku podatku CIT od dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych, a także zwolnienia z opodatkowania dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w spółki typu F.I.N.N. obejmujące inwestorów będących podatnikami CIT i PIT. Projekt zastrzega, że przy obliczaniu podstawy opodatkowania nie byłyby uwzględniane odpisy amortyzacyjne dokonywane od wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych. Dla spółek zależnych od F.I.N.N. resort proponuje zwolnienie przedmiotowe w podatku CIT z tytułu dochodów uzyskanych z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem wypłaty w określonym terminie dywidendy na rzecz F.I.N.N. Zaproponowane przywileje mają na celu zachęcić przedsiębiorców do podejmowania i prowadzenia działalności w formie FINN na rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

Zgodnie z planem resortu Minister Czerwińskiej, polskie REIT-y miałyby stanowić jedno z narzędzi do budowania długoterminowych oszczędności – nie od dziś wiadomo, że stopa oszczędności Polaków jest jedną z najniższych w Europie. FINN-y jako nowa forma inwestowania, obarczona mniejszym ryzykiem niż inne instrumenty inwestycyjne i bardziej dostępna dla inwestorów detalicznych poprzez niewielkie wymagania kapitałowe i łatwość wejścia i wyjścia z inwestycji w dowolnym momencie, mają być atrakcyjną formą oszczędzania.

Projektodawca proponuje wprowadzenie ułatwień podatkowych dla spółek zajmujących się wynajmem nieruchomości mieszkalnych, przy czym wprowadza nową definicję tych nieruchomości. Zgodnie z projektem nieruchomość mieszkalną stanowi budynek mieszkalny lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym budynkiem lub lokalem. Dodatkowo do nieruchomości mieszkalnych będą zaliczane placówki zapewniające całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku oraz budynki lub lokale stanowiące odrębną nieruchomość służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uczniów, nauczycieli, słuchaczy, studentów, doktorantów lub nauczycieli akademickich, a w szczególności internaty, akademiki i domy studenckie. Z niejasnych przyczyn w regulacji wykluczono lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które stanowią duży odsetek lokali na rynku, a rozszerzono definicję nieruchomości o udział w budynku mieszkalnym. Najczęściej przedmiotem najmu są całe budynki, lokale lub fizycznie wyodrębnione części (np. pokoje), natomiast trudno wyobrazić sobie umowę najmu, której przedmiotem będzie udział w budynku.

Pomysł z wprowadzeniem do polskiego prawodawstwa instytucji podmiotów inwestujących w wynajem nieruchomości jest jak najbardziej słuszny, gdyż rynek wynajmu w Polsce jest ciągle mały, a wprowadzenie nowej formy inwestowania będzie stanowiło bodziec do jego rozwoju. Najwięcej wątpliwości wzbudza jednak fakt, że rząd zamierza ograniczyć preferencje tylko do sektora mieszkaniowego, chociaż globalnym trendem jest, że REIT-y inwestują głównie w nieruchomości komercyjne – galerie handlowe, biurowce, centra logistyczne, powierzchnie magazynowe, hotele, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Obiekty mieszkalne zazwyczaj zajmują pozycję drugoplanową. Takie ograniczenie rynku negatywnie wpłynie na możliwości wyboru opcji inwestowania. Polski rynek nieruchomości komercyjnych znajduje się w fazie wzrostu, w 2017 roku wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym osiągnął najwyższy wynik w historii i wyniósł ponad 5,1 mld euro[2], czyli o 0,5 mld więcej niż w 2016 roku, dzięki czemu Polska utrzymała pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Wszystko to w połączeniu z potencjałem gospodarczym i stabilnością prawną sprawia, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest atrakcyjny dla zagranicznych funduszy, głównie z USA, RPA, Chin, Niemiec i Wielkiej Brytanii, które go zdominowały. Widać to szczególnie w udziale kapitału zagranicznego w wartości transakcji, który w ostatnich latach wynosi ponad 90 proc. Decyzja rządu dziwi tym bardziej, że zgodnie z pierwszym projektem zakres działalności F.I.N.N. miał się koncentrować wyłącznie na nieruchomościach komercyjnych, by zwiększyć udział krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Być może zmianę koncepcji należy interpretować jako wskazanie rozwoju sektora mieszkaniowego jako priorytet na najbliższe lata.

Aktualnie projekt jest na etapie konsultacji publicznych, zatem na ostateczny charakter zapisów przyjdzie nam jeszcze poczekać.

[1] Raport EY, Co REIT-y zmienią na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, kwiecień 2017

[2] Raport Colliers International, Polska MARKET INSIGHTS Raport roczny 2018

Czytaj także: A czy Ty już wziąłeś kredyt na mieszkanie na wynajem? >>>