EKF 2019. Indeks HRE koniunktury na rynku nieruchomości w I kw. 2019 r. nieznacznie w górę

Indeks HRE w syntetyczny i cykliczny sposób opisuje stan koniunktury na rynku nieruchomości i jest wskaźnikiem ostrożnościowym tego rynku. Jak ważny dla całej gospodarki jest rynek nieruchomości może wskazywać fakt, że wg IMF ponad połowa z pięćdziesięciu kryzysów na rynkach finansowych w ostatnich dekadach wynikała ze zjawisk na rynkach nieruchomości. W tej edycji Indeksu dodatkowo analizujemy rynek polski na tle regionu w ciągu ostatnich pięciu lat.

Indeks HRE koniunktury na rynku nieruchomości liczony jest jako średnia ważona subindeksów: cen nieruchomości (IKRN_ceny), sektora bankowego (IKRN_banki), gospodarstw domowych (IKRN_gosp), sektora budownictwa (IKRN_bud).

Czytaj także: Brak zagrożeń na rynku nieruchomości w IV kwartale 2018 r. Wartość indeksu koniunktury w trendzie wzrostowym >>>

Uwzględniając zmiany subindeksów oraz wagi nadane przez ekspertów, indeks HRE koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2019 roku wyniósł 0,684 i był nieznacznie wyższy od odnotowanego kwartał wcześniej (o 0,4 pkt. proc.). Tym samym, analiza kształtowania się indeksu rynku nieruchomości (IKRN) w kolejnych kwartałach wskazuje, że po odnotowanym w roku 2018 stopniowym wzroście analizowanego wskaźnika, I kw. br. przyniósł wyhamowanie tej tendencji.

Kontynuacja wzrostu wartości subindeksu cen nieruchomości

W I kwartale 2019 roku kontynuowany był wzrost wartości subindeksu cen nieruchomości, przy czym wzrost ten nie był już tak istotny jak kwartał wcześniej. W pierwszym kwartale br. roku analizowany wskaźnik kształtował się na poziomie 0,876, podczas gdy w IV kw. 2018 roku było to 0,864. Wzrost subindeksu cen nieruchomości determinowany był przede wszystkim wzrostem cen transakcyjnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, a w konsekwencji wzrostem dynamiki cen realnych.

Spadek subindeksu sektora bankowego

Na koniec I kw. 2019 roku subindeks sektora bankowego wyniósł 0,575, co oznacza spadek w porównaniu z kwartałem wcześniejszym o 1,1 pkt. proc. Spadek wartości subindeksu był przede wszystkim wynikiem spadku rocznej realnej stopy wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Wskaźnik odnoszący się do realnej stopy wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (GIL2) obniżył się z 0,96 w IV kw. 2018 roku do 0,51 w I kw. 2019 roku.

Subindeks gospodarstw domowych podtrzymał wzrostowy trend

W I kw. 2019 roku subindeks gospodarstw domowych podtrzymał wzrostowy trend i ukształtował się na poziomie 0,48, czyli o 1,4 pkt. proc. wyższym niż w poprzednim kwartale (IV kw. 2018) i 8,5 pkt. proc. w relacji do I kw. 2018 roku.

W I kw. 2019 roku wartość subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) nieznacznie się obniżyła do poziomu 0,781, czyli o 0,7 pkt. proc. niższym nie w poprzednim kwartale.

W ujęciu kwartalnym, wysokość subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) kształtowana była nadal w największym stopniu przez wskaźnik PP2. Oznacza to wyższy wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania w relacji do tych znajdujących się w budowie.

Patrząc przez pryzmat horyzontu rocznego (I kw. 2018 – I kw. 2019), wysokość subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) była determinowana głównie przez wskaźnik PP1.

Na przestrzeni roku zmienna wzrosła o 4,8 pkt. proc., do poziomu 0,7657.

Ceny nieruchomości rosły znacznie szybciej w Pradze i Budapeszcie niż w Warszawie i mogłyby być porównywalne z dynamikami wzrostów cen w Istambule czy w Auckland.

HRE Index, powstały w ramach HRE Think Tank jest zatem kompleksowym narzędziem oceny rynku nieruchomości w Polsce, którego celem jest wczesne ostrzeganie przed zjawiskami kryzysowymi na rynku nieruchomości. Wskazuje na zagrożenia, ostrzega, informuje o stanie nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Głównym celem HRE indeksu jest to, aby był wskaźnikiem ostrożnościowym dla tego rynku. Biorąc pod uwagę dostępne dane wskazywał, czy rynek zbliża się do sytuacji nierównowagi.

HRE Index, który jest publikowany w cyklach kwartalnych i ma sprzyjać przejrzystości rynku, a także w podejmowaniu dobrych decyzji gospodarczych i regulacyjnych.

Tworząc HRE Index, analitycy gospodarki i polskiego rynku finansowego oraz rynku nieruchomości zebrali i poddali obróbce dane z ostatnich 10 lat. Na rynku jest wiele nieruchomościowych indeksów, jednak HRE Index jest pierwszym tego rodzaju bada-niem, uwzględniającym wszystkie obszary polskiej gospodarki mające realny wpływ na rynek nieruchomości. Jest narzędziem diagnostycznym dla czterech pod-sektorów wraz z informacjami ostrożnościowymi dla poszczególnych wskaźników, które „składa-ją” się na poszczególne subindeksy:

Ceny nieruchomości,

Sektora bankowego,

Gospodarstw domowych oraz

Sektora budownictwa.

Wskaźniki indeksu:

• Zarówno zbliżanie się indeksu do wartości 0,85 jak i do wartości 0,15, oznacza zbliżanie się rynku do stanu nierównowagi;
• Na wartość subindeksów składają się bez-zmianowe wskaźniki, a subindeksy również przybierają wartości od zera do jedności i ich interpretacja ostrożnościowa jest taka jak całego HRE Index;
• Wskaźniki bazują na dostępnych danych pierwotnych dostępnych na rynku z takich instytucji jak NBP, GUS, czy ZBP; wykorzystane zostały porównywalne dane sięgające roku 2007 (wcześniejsze dane nie pozwalały na skonstruowanie porównywalnych subindeksów);
• Wskaźniki nie uwzględnią bezpośrednio zmian regulacyjnych czy wynikających z polityki państwa (pośrednio poszczególne rynki mogą reagować na takie zmiany, co może być uwzględnione w danych pierwotnych.