Dzień Wolności Hipotecznej: od dziś przestajemy zarabiać na kredyt, zaczynamy na siebie

8 maja 2018 roku – świętujemy Dzień Wolności Hipotecznej. Jest to symboliczna data, od której przeciętny obywatel przestaje w danym roku zarabiać na obsługę kredytu mieszkaniowego, a zaczyna na siebie. Z obliczeń Open Finance wynika, że w 2018 roku zajęło to 128 dni. Warto przypomnieć, że jeszcze w 2012 roku, aby spłacić należne za ten rok raty kredytowe, trzeba było zarabiać aż 179 dni, czyli o 51 dni dłużej niż dziś.

Źródło: Open Finance

Rosnące płace dają odetchnąć

Najważniejszym powodem, dla którego Polakom łatwiej jest żyć z hipoteką, są rosnące płace. Presja na wzrost wynagrodzeń doprowadziła do tego, że przeciętny Kowalski zarabia dziś o prawie 5,4% więcej niż rok wcześniej. Średnia pensja netto wzrosła z około 2890 zł miesięcznie w roku 2016 do ponad 3042 zł miesięcznie w 2017 roku – wynika za statystyk opublikowanych przez GUS. Co więcej, napływające dane na temat sytuacji w 2018 roku dają nadzieję na to, że i w bieżącym roku wynagrodzenia Polaków będą rosły.

Przede wszystkim dzięki wspomnianej statystycznej podwyżce, przeciętny kredytobiorca znacznie szybciej, niż przed rokiem, był w stanie zarobić na obsługę długu mieszkaniowego. W ciągu ostatnich 12 miesięcy widać bowiem jedynie kosmetyczną obniżkę oprocentowania kredytów hipotecznych. Podczas gdy pod koniec 2016 roku przeciętny złotowy dług hipoteczny oprocentowany był na prawie 3,8%, to dziś jest to około 3,7%. Taką sytuację zawdzięczamy przede wszystkim Radzie Polityki Pieniężnej, która nie podnosi poziomu stóp procentowych i zapowiada chęć utrzymania takiej polityki. Dzięki temu kredyty w Polsce pozostają relatywnie tanie. Nieznacznie podwyższyło się natomiast oprocentowanie kredytów frankowych. W tym przypadku także różnica jest kosmetyczna, a przeciętny dług mieszkaniowy w helweckiej walucie oprocentowany jest na około 1%.

Taniejący frank ułatwia spłatę

Dla możliwości wcześniejszego świętowania Dnia Wolności Hipotecznej ważniejsze jest obecnie jednak nie oprocentowanie długu w helweckiej walucie, ale fakt, że złotówka umacnia się wobec franka. Trzeba bowiem pamiętać, że Polacy spłacają prawie 600 tysięcy walutowych kredytów hipotecznych. Lwią część z nich stanowią właśnie długi frankowe. Całe szczęście topnieją one jednak dzięki wspomnianemu umacnianiu się złotego. Z danych NBP wynika, że pod koniec 2016 roku mieliśmy do spłacenia równowartość 161,5 mld złotych walutowych kredytów hipotecznych. Z tytułu regularnych spłat kwota ta powinna w ciągu roku zmaleć o około 8-9 miliardów. Na koniec 2017 roku do spłaty pozostała jednak równowartość 131 miliardów, czyli o ponad 30 miliardów mniej niż rok wcześniej. Większość tej zmiany zawdzięczamy korzystnym zmianom na rynku walutowym, choć z szacunków Open Finance wynika też, że Polacy w tym czasie przeznaczyli przynajmniej 1-2 miliardy złotych na nadpłatę długów lub spłacę zobowiązania walutowego przed terminem.

Gdyby warunki kredytowe nie uległy znacznym zmianom, to w sumie na regularną spłatę rat kredytowych wydamy w bieżącym roku około 27,2 mld złotych. To o ponad 450 milionów złotych więcej niż przed rokiem i to pomimo niskiego oprocentowania i spadającego kursu franka. Powodem wzrostu łącznej kwoty odsetek od kredytów hipotecznych jest fakt, że Polacy ruszyli po mieszkaniowe długi. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że w 2017 roku udzielono 190,6 tys. kredytów hipotecznych. To o prawie 7% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2012 roku.

Przeciętny kredytobiorca oddaje po 1100 zł miesięcznie

W sumie Polacy mają już ponad 2,14 mln kredytów hipotecznych. Dla wielu gospodarstw domowych comiesięczna rata to najważniejszy wydatek w domowym budżecie. Stan ten był główną motywacją dla Open Finance, aby cyklicznie pokazywać zmiany wysokości tych obciążeń. Jest to tym bardziej potrzebne, że zmian kosztu kredytu nie uwzględniają inne cykliczne publikacje ważnych danych gospodarczych, takich jak np. inflacja.

Do obliczeń przyjęto dane ZBP na temat liczby udzielanych i działających umów o kredyt hipoteczny, informacje o przeciętnym okresie kredytowania oraz danych NBP na temat kosztu kredytu i łącznego zadłużenia Polaków tak w walutach obcych, jak i w złotym. W ten sposób Open Finance oszacował, że przeciętny spłacany przez Polaków złotowy kredyt hipoteczny miał na koniec 2017 roku saldo na poziomie 166,3 tys. zł, a w walucie 220 tys. zł. W pierwszym przypadku przeciętne oprocentowanie kredytu wyniosło 3,7%, a miesięczną ratę oszacowano na 1043 zł. Kredyt walutowy dla uproszczenia utożsamiono z długiem w szwajcarskiej walucie. Ten co prawda oprocentowany był pod koniec ubiegłego roku tylko na 1,06%, ale w związku ze znacznie wyższym saldem, miesięczna rata wyniosła 1103 zł. Aby wartości te uśrednić konieczna była informacja o liczbie czynnych umów kredytowych w złotym i w walucie. Na podstawie ogólnodostępnych danych można oszacować, że z ogólnej liczby czynnych umów kredytowych (ponad 2,14 mln) 72% to kredyty złotowe, a mniejszość, bo około 28% umów dotyczy długu hipotecznego w walucie obcej. Statystyczny kredytobiorca złotowo-walutowy ma więc do oddania średnio 181,3 tys. zł. Rocznie obsługa takiego długu kosztuje go 12 717,60 zł, co oznacza miesięczną ratę na poziomie 1060 zł. Przy zarobkach netto na poziomie 2042,16 zł (szacunek na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w 2017 roku) oznacza to, że aby zarobić na 12 rat trzeba przepracować 128 dni. Pomijamy w tym wypadku podział na dni robocze i wolne od pracy, a przeciętne wynagrodzenie przeliczamy na dni kalendarzowe.

Większość kredytów mają rodziny

W praktyce Dzień Wolności Hipotecznej sporo osób świętowało już wcześniej. W oczywisty sposób dotyczy to osób zarabiający więcej niż średnia, ale też rodzin, w których dwie osoby pracują, a więc podwójne miesięczne wynagrodzenie powinno pozwolić szybciej uporać się z ratami mieszkaniowego długu. Trzeba bowiem pamiętać, że w gronie kredytobiorców większość to pary. Potwierdzają to dane Eurostatu o zadłużeniu właścicieli nieruchomości. Wynika z nich, że w 2016 roku w Polsce tylko około 4,5% singli i aż 25,4% rodzin z jednym dzieckiem posiadało kredyt hipoteczny.

Gdyby więc przyjąć, że w rodzinie pracują dwie osoby i każda zarabia średnią krajową, to na raty zarobiłyby już w pierwszym kwartale (5 marca). Na 12 rat kredytu hipotecznego przeciętna rodzina mogłaby zarobić w 64 dni, a więc niewiele ponad 2 miesiące.

Dobry moment na nadpłaty

Sprzyjające zmiany, z których cieszyć mogą się gospodarstwa domowe spłacające kredyt hipoteczny warto wykorzystać do szybszego pozbycia się długów lub budowania poduszki finansowej na „czarną godzinę”. Trzeba bowiem pamiętać, że rodzima Rada Polityki Pieniężnej, ale też Europejski Bank Centralny lub Bank Centralny Szwajcarii mogą w pewnym momencie zdecydować o podwyżkach stóp procentowych. To w prosty sposób może doprowadzić do rosnących rat kredytów posiadanych przez Polaków. Na przykład gdyby rodzima RPP podniosła stopy procentowe do poziomu z końca 2012 roku rata 30-letniego kredytu mieszkaniowego mogłaby wzrosnąć aż o 30-40%. Co prawda prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza do końca 2020 roku jest dziś szacowane na kilka procent, ale nawet realizacji tak skrajnie niekorzystnego scenariusza nie sposób dziś w pełni wykluczyć.

Warto więc dziś zastanowić się nad tym, czy posiadany przez nas kredyt jest spłacany w sposób optymalny. Może dzięki wyższym wynagrodzeniom i lepszej sytuacji majątkowej lub zawodowej kredytobiorca jest w stanie szybciej pozbyć się długu albo bank mógłby zaproponować tańszy kredyt. Może się okazać, że po kilku latach spłaty warto zdecydować się na refinansowanie (zamianę posiadanego kredytu na inny), nadpłatę lub nawet wcześniejszą całkowitą spłatę długu. Każde z rozwiązań może wiązać się z dodatkowymi kosztami, ale też korzyściami.