Drogie mieszkania w blokach z wielkiej płyty

Właśnie powinien się zacząć etap rozpadu największego osiedla wzniesionego z wielkiej płyty w okresie gdy jakość budownictwa w Polsce notowała swoje „apogeum zła”, przeniesione do sztuki filmowej chociażby w znanym serialu Tadeusza Barei – „Alternatywy 4”.  Wieszczono iż żywot budowanych wtedy domów wyniesie co najwyżej  50 lat, według największych optymistów.

Tymczasem na rynku nieruchomości by  nabyć mieszkanie w bloku z wielkiej płyty trzeba wydać w wielu przypadkach niemałą fortunę. Np. ledwie 28-metrowe, dwupokojowe  mieszkanko z wielkiej płyty w budynku zlokalizowanym w pobliżu Placu Bankowego w Warszawie. Trzeba za nie zapłacić 465 tys. złotych. Na pobliskim Muranowie, w połowie lat dziewięćdziesiątych minionego wieku właścicielem podobnego lokum można było zostać za 85 tys. zł.

Wielka płyta miała się skończyć wielką katastrofą

Ale wtedy po raz pierwszy ostrzegano przed wielką płytą i radzono uciekać z niej do startujących właśnie inwestycji na nowym Tarchominie. Podobne mieszkanie w budowie, w tym czasie można było kupić u taniego wówczas dewelopera – JW. Conctruction za niecałe 100 tys. zł. Dla bardziej majętnych droższe oferty dostępne były w południowej części Ursynowa.

Podobnie zresztą było także w innych miastach. Kto żyw uciekał z wielkiej płyty; mieszkania tam kupowały osoby mniej zamożne – dla własnych rodzin oraz – nieliczni jeszcze wówczas – inwestujący w dochody z najmu.

Ostateczny upadek wielkiej płyty ogłoszono w okresie poprzedniego boomu mieszkaniowego – lata 2006-2008 gdy nawet za „dziurę w ziemi” bankrutującym chwilę potem deweloperom płacono krocie, często z fatalnych, jak się nieco później okazało, kredytów frankowych.

Wielka płyta znów atrakcyjna od kryzysu 2018 roku

O ironio, właśnie kryzys, który potem nastąpił okazał się zbawienny dla przyszłości wielkiej płyty. W myśl powiedzenia: „jak się nie ma co się lubi, to się lubi co się ma”, mieszkańcy takich lokali uwłaszczali się (zamieniając prawo lokatorskiego na własnościowe, a potem „własność hipoteczną), a nowo tworzone zaraz potem wspólnoty mieszkaniowe zastępowały spółdzielnie w gospodarowaniu majątkiem wspólnym. Dzięki temu bloki masowo przechodziły kapitalne remonty, a co najmniej zainwestowano w ich ocieplenie.

Fachowcy dziś nie mają wątpliwości, że bloki z wielkiej płyty, nawet te z czasów „Alternatywy 4”, przetrwają dłużej niż pół wieku, a najbardziej zadbane mogą sprawie funkcjonować nawet do końca XXI wieku.

Wielki powrót i co dalej?

W konsekwencji w cenie są nie tylko małe mieszkanka kupowane z myślą głównie o zarabianiu na najmie, ale i całkiem duże mieszkania wybudowane w technologii wielkiej płyty. Z danych serwisu Otodom wynika, że za 439 tys. zł można kupić 99-metrowe mieszkanie na warszawskim Tarchominie, a za 573 tys. 134-metrowe w Gdańsku (rejon Matarnia); w obu przypadkach cena metra kwadratowego kształtuje się na poziomie 4-4,5 tys. zł za mkw. Podobnie jest we Wrocławiu oraz w innych miastach (Kraków, Poznań) gdzie jednak cena metra jest o kilkaset złotych niższa.

Jednak prawdziwe rekordy za metr kwadratowy mieszkania z wielkiej płyty biją lokale 20-40 metrowe o świetnej lokalizacji. Przytoczony już przykład lokaliku w pobliżu stacji warszawskiego metra Ratusz Arsenał nie jest ewenementem. Prawie 11 tys. zł trzeba zapłacić za każdy metr 20-metrowej kawalerki na wrocławskim Starym Mieście. Niewiele niższe (ok. 10 tys. zł za mkw.) są oferty z krakowskiej Krowodrzy  czy na poznańskim osiedlu Rataje (ok. 9 tys. zł za mkw.). Na tym tle oferta 41-metrowego mieszkania na gdańskim Przymorzu (niecałe 6,4 tys. zł za mkw.) jawi się jako prawdziwa okazja.

Lokalizacja

Zdaniem Agaty Polińskiej z serwisu Otodom sekret tych rekordowo wysokich cen leży w lokalizacji. – Osiedla z wielkiej płyty są dzisiaj świetnie skomunikowane z pozostałymi częściami większości miast. Ponadto cała niezbędna infrastruktura znajduje się już na miejscu: sklepy, apteki, szkoły, przedszkola, kościoły, tereny zielone itd. Dostępność do takiego podstawowego zaplecza może wydawać się czymś naturalnym. Bardzo często stanowi jednak duży problem na nowych osiedlach. W nowych projektach cała infrastruktura musi nieraz powstawać od zera. A na to potrzeba czasu.

Trzeba przy tym pamiętać, że rekordowe lub co najmniej imponujące ceny osiągają mieszkania z wielkiej płyty w kolejnym okresie boomu na rynku, z jakim mamy do czynienia obecnie. Może nie jest on tak rekordowy jak ten sprzed 10-12 lat, bo i o kredyty hipotecznej trudniej niż wówczas, a to oznacza, że osoby decydujące się na takie transakcje kierują się jak niegdyś wyłącznie przymusem ekonomicznym.

Budynki z wielkiej płyty, odpowiednio zadbane i mające dobrego gospodarza, wbrew złowróżbnym prognozom dadzą ich właścicielom korzyści jeszcze przez długie lata. A dobra lokalizacja – profitująca już dzisiaj – da zarobić nawet gdy trzeba je będzie zburzyć, bo cena gruntu może tam po wielokroć przebić obecną cenę samych murów. Zwłaszcza teraz gdy z początkiem 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów zostanie nieodwołanie zastąpione prawem nieograniczonej własności.