Szymon Jungiewicz: Dlaczego polski rynek najmu odstaje od Europy?
Zgodnie z danymi Eurostatu Polska znajduje się na trzecim miejscu od końca w Europie pod względem rozwoju rynku najmu. W naszym kraju na jeden najmowany lokal mieszkalny przypada ponad 27 mieszkań zajmowanych przez właścicieli. Warto zastanowić się nad przyczynami takiego stanu rzeczy.
Dla porównania wspomniana relacja w Słowenii, Litwie czy Hiszpanii jest dwukrotnie korzystniejsza na rzecz najmu. Ponadto w takich krajach jak Niemcy, Dania czy Holandia na jeden wynajmowany lokal przypada jedynie niecałe 1,5 mieszkania zamieszkałego przez osobę posiadającą prawo własności. Przede wszystkim na rozwój tego rynku w krajach Europy Zachodniej znaczny wpływ ma niewątpliwie panujący styl życia. Należy zaznaczyć, że w większości wypadków przeciętny wiek zawarcia związku małżeńskiego jest tam wyższy niż w Polsce. Młode osoby jeszcze przed założeniem rodziny wolą wynajmować mieszkanie, niż zaciągać kredyt hipoteczny, który będą musiały spłacać przez następnych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Takie rozwiązanie wiązałoby się z wymogiem pewnego ustatkowania życiowego, poświęceniem się pracy i osiedlenia na stałe w jednym miejscu. W Polsce obecnie wśród singli dominuje odmienna droga myślenia. Jednym z głównych celów osób, które opuszczają uczelnie i rozpoczynają karierę zawodową jest chęć szybkiego uniezależnienia się, co jest związane także z kupnem pierwszego własnego mieszkania.
Poza przedstawionymi powyżej czynnikami, na rozwój rynku najmu duży wpływ mają istniejące rozwiązania prawne regulujące stosunki między jego uczestnikami. Poniżej przedstawiona została ocena otoczenia prawnego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych w poszczególnych krajach Europy.
Jak wynika z danych Global Property Guide w zdecydowanie najlepszym położeniu znajdują się najemcy we Francji, Hiszpanii, Luksemburgu oraz Szwecji i Danii. Największą grupę (13 spośród sklasyfikowanych 37) stanowią państwa, gdzie istniejące rozwiązania w trochę lepszym położeniu sytuują usługobiorcę. Co ciekawe, jak wynika z zaprezentowanego zestawienia w Europie nie ma kraju, w którym warunki prawne stawiałyby w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji wynajmujących. Jeżeli chodzi o polskie przepisy, to sytuują nas one w gronie państw, gdzie relacja sił pomiędzy najemcą a właścicielem jest rozłożona równomiernie. Należy odnotować fakt, że rynek wynajmu jest bardziej rozwinięty w krajach, w których mocniejsza jest pozycja najemcy. Dobrym przykładem mogą być tutaj Niemcy. W tym kraju mieszkańcy często spędzają większą część życia w czynszowych, a nie własnych lokalach. Czas trwania pojedynczej umowy sięga często nawet 20 – 30 lat. Z jednej strony wynajmującemu takie rozwiązanie pozwala łatwiej przewidzieć poziom dochodów oraz ogranicza okresy nieprzewidzianych pustostanów. Z kolei najemcy są skłonni do podpisywania długoterminowych umów, gdyż prawo mieszkaniowe sprawuje kontrolę nad wysokością czynszu. Właściciel nie może podnosić jego poziomu o więcej niż 20% co trzy lata. Dodatkowo bezwzględny poziom tej kwoty nie może przekraczać stawki opłat za 1 mkw., która została wyznaczona przez urząd mieszkaniowy danego miasta.
Podsumowując warto jeszcze dodać, że w naszym kraju pomimo wprowadzenia możliwości ryczałtowego rozliczenia dochodu z najmu, znaczna grupa wynajmujących lokale mieszkalne nadal nie odprowadza podatku od osiąganych w ten sposób przychodów. W tym wypadku najemcy nie są oczywiście ujęci w statystykach, co w pewien sposób zaciemnia prawdziwy obraz polskiego rynku najmu.
Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
