Czy za dwa lata pęknie bańka spekulacyjna na polskim rynku mieszkaniowym?

Potencjalni nabywcy powinni się liczyć z tym, że ceny mieszkań będą rosły, bo drożeją grunty, materiały budowlane i robocizna.

W strukturze cenowej oferowanych przez deweloperów mieszkań szybko topnieje więc udział najtańszych mieszkań, a dolna granica cen – przesuwa w górę.

Jednak w okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym wzrost cen, nawet duży, nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców. Czy mamy już do czynienia z bańką cenową? Dziennikarze i publicyści lubią używać tego określenia, bo wzbudza emocje, a te w mediach dobrze się sprzedają.

Czytaj także: Obecny boom na kredyty mieszkaniowe może być przyczyną kolejnych problemów?

Tymczasem sytuacja na rynkach mieszkaniowych niewiele przypomina tę sprzed ponad dekady. W Warszawie średnia cena mkw. wzrosła wtedy o blisko 150% w okresie pięciu lat! W efekcie dramatycznie pogorszyła się dostępność mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ceną mieszkań.

Co prawda w pierwszym półroczu tego roku średnie ceny nowych mieszkań wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. Podwyżki nie są jednak jeszcze na tyle wysokie, żeby można było mówić o bańce cenowej. Pamiętajmy, że rosną także zarobki. Sytuacja jest jednak niepokojąca, bo średnie płace nie zawsze nadążają za cenami mieszkań.

Czytaj także: Zakup mieszkania na kredyt: czy w obecnej sytuacji to dobry pomysł?

Największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie dostępność mieszkań minimalnie się poprawiła. Średnia cena mieszkań była w lipcu o 11% wyższa niż w styczniu. Natomiast czerwcowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym było wyższe aż o 16%.

Wygląda na to, że w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, czyli w miastach, w których średnie ceny mieszkań przekroczyły pułap 10 tys. zł za mkw., zaczął się odwrót kupujących.

Chęci może i są. Gorzej z możliwościami kupujących. Może też o tym świadczyć malejąca od czterech miesięcy liczba składanych wniosków kredytowych.

Nie można wykluczyć, że z powodu drożyzny część popytu przenosi się do miejscowości okalających największe miasta. Z pozwoleń na budowę wydanych deweloperom w pierwszym półroczu 2021 r. wynika, że w okolicach Warszawy najwięcej mieszkań powstanie w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim. Np. w powiecie piaseczyńskim (m.in. Piaseczno, Konstancin Jeziorna, Góra Kalwaria i Lesznowola), deweloperzy oferują mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za mkw., co w stolicy praktycznie się nie zdarza. 

Niewykluczone, że w najbliższych miesiącach deweloperzy z największych miast dojdą do wniosku, że aby zwiększać sprzedaż muszą zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców.

Czytaj także: Polski Ład uderza w wynajem mieszkań w Polsce: dwie zmiany, które znacznie obciążą wynajmujących

W lipcu gdańscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę mieszkań z ceną 7-8 tys. zł za mkw. W efekcie ich udział w strukturze cenowej oferty wzrósł z 22% do 25%. Spadła natomiast średnia cena ofertowa, co wydarzyło się w tym roku po raz pierwszy.

Marek Wielgo, GetHome.pl

Opinie:

Patryk Kozierkiewicz – aplikant radcowski, Polski Związek Firm Deweloperskich

W naszej opinii obecnie na polskim rynku mieszkaniowym nie należy mówić o takim zjawisku jak „bańka cenowa”. Rosnące ceny mieszkań mają swoje ekonomiczne uzasadnienie. Należy wziąć pod uwagę, że na rodzimym rynku brakuje nawet 1,5 mln mieszkań. Deweloperzy nie są w stanie zaspokoić wysokiego poziomu popytu, dodatkowo podsycanego rosnącą inflacją i rekordowo niskim poziomem stóp procentowych. Proszę zwrócić uwagę, że wzrost cen nie jest wynikiem zwiększania marży deweloperów. Mówimy raczej o wypadkowej takich czynników jak galopujące ceny materiałów budowlanych, niska podaż gruntów inwestycyjnych, wzrost kosztów zatrudnienia, czy ciągnące się latami postępowania administracyjne. Rosnące koszty, które musi ponieść deweloper, w naturalny sposób wpływają na cenę mieszkania nabywanego przez klienta. Z uwagi na powyższe czynniki, jako PZFD uważamy, że nie ma przesłanek, które zwiastowałyby pojawienie się w niedługim czasie „bańki cenowej”.

Dr Adam Czerniak, SGH

Obecne tempo wzrostu cen na rynku nieruchomości jest wyjątkowo wysokie, a przez to niemożliwe do utrzymania w długim terminie. Jak pokazują statystyki, przy takim tempie wzrostu cen następuje oderwanie wartości mieszkań od fundamentów — wzrostu dochodów, wysokości czynszów, zdolności kredytowych czy nawet skali niedoboru mieszkań. Im dłużej trwa okres nadmiernie szybkiego wzrostu cen, tym większe jest ryzyko powstania tzw. bańki cenowej, czyli cyklu gwałtownego wzrostu cen, po którym następuje ich szybki spadek. W tej chwili wzrost cen w Polsce trwa już na tyle długo, że ryzyko bańki cenowej określam jako wysokie. Z tego miejsca możliwe są dwa scenariusze. Pierwszy, wyhamowania wzrostu cen na skutek podwyżek stóp procentowych, a następnie kilkuletniej stabilizacji przy jednoczesnym wzroście dochodów i cen. Drugi scenariusz to jeszcze kilku kwartałów drożejących w dwucyfrowym tempie nieruchomości, po których nastąpi nagłe schłodzenie rynku o co najmniej kilkanaście procent. Doświadczenia poprzednich cykli mieszkaniowych wskazują, że nastąpi to za około dwa lata.