Czy wirus wypędzi Polaków z dużych miast?

Rozpoczynając obrady, prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz apelował do uczestników rynku nieruchomości, by nie dali się zwieść obecnym uwarunkowaniom, na czele z otoczeniem rekordowo niskich stóp procentowych.

Ostrożnie z inwestowaniem w nieruchomości

Przypomniał, że tak niecodzienna sytuacja nie będzie trwać wiecznie, prędzej czy później zakończą się też rządowe programy wsparcia dla poszczególnych segmentów gospodarki.

– Patrzmy ostrożnie na ceny nieruchomości, które obecnie idą w górę. Ważne, by w dobie niskiego oprocentowania depozytów nie ulec pokusie, że jedyną alternatywą jest angażowanie się na rynku nieruchomości – przestrzegł prezes ZBP.

Wskazał on też, iż sektor budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności energetyki i ciepłownictwa, czeka wielka transformacja, motywowana rozwojem niskoemisyjnych technologii.

Problemem, jaki toczy polski rynek mieszkaniowy jest też brak efektywnego planowania przestrzennego.

– W tej sprawie musimy dokonać dużego wysiłku i dużych zmian – zaznaczył prezes ZBP. Innym obszarem, który wymaga poważnych zmian, jest system listów zastawnych i polska bankowość hipoteczna.

– W oparciu o te zasoby możemy znaleźć tańsze finansowanie długoterminowe, nawet jak stopy procentowe pójdą w górę – dodał prezes ZBP.

Wspólnie szukajmy wyjścia z frankowego impasu

Na zakończenie swego wystąpienia, Krzysztof Pietraszkiewicz nawiązał do problematyki kredytów frankowych.

– Wielu myśli o tej kwestii ahistorycznie – ocenił, wspominając realia, w jakich miał miejsce boom na finansowanie walutowe, z rychłą perspektywą wejścia Polski do strefy euro, czemu stanął na przeszkodzie niespodziewany kryzys lat 2007-2011.

Sektor bankowy jako jedyny przewidział możliwość wystąpienia niekorzystnych trendów, zwracając się już w 2005 roku do nadzoru z wnioskiem o ograniczenie możliwości udzielania tego rodzaju kredytów, co spotkało się ze sceptycznym przyjęciem ze strony urzędników i polityków.

– Do tej kwestii trzeba podejść jak do zdarzenia katastroficznego – sugerował prezes ZBP, wskazując, że wśród beneficjentów akcji kredytowej są nie tylko kredytobiorcy i banki, ale przede wszystkim skarb państwa, który zyskał niemało na opodatkowaniu zarówno boomu mieszkaniowego stymulowanego przez kredyty, jak i samych kredytów.

– Powinniśmy dyskutować o ugodach, jestem pewien, że takie rozwiązanie jest mądre i dobre – tym przesłaniem zakończył swe wystąpienie Krzysztof Pietraszkiewicz.

Pracodawca zbuduje mieszkania czynszowe ze wsparciem państwa

Jakie nowości w obszarze polityki mieszkaniowej, w tym w szczególności zwiększenia dostępności  lokali dla osób o niższych dochodach, przewiduje rządowy Pakiet Mieszkaniowy?

Mówiła o tym  Anna Kornecka, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii. Podpisana przez prezydenta w grudniu ub.r. ustawa przewiduje szereg instrumentów wsparcia, zarówno o charakterze finansowym jak i niefinansowym.

Przykładem może być rozszerzenie listy podmiotów, realizujących zadania z zakresu społecznego budownictwa czynszowego. Dotychczas w tej kategorii klasyfikowano jednostki samorządu terytorialnego oraz towarzystwa budownictwa społecznego, po zmianach do tego grona mogły dołączyć inwestycje realizowane przez PFR Nieruchomości, a także niektóre przedsięwzięcia deweloperskie.

– Umożliwimy udział w społecznym budownictwie czynszowym także pracodawcom, którzy będą chcieli w ten sposób zapewnić mieszkania dla osób zatrudnionych – dodała Anna Kornecka.

Nowe przepisy definiują też nowe rodzaje instytucji na rynku mieszkaniowym, takie jak kooperatywy czy społeczne agencje najmu, których funkcjonowanie dotychczas nie było uregulowane prawnie.

SIM, czyli TBS po nowemu

Istotną nowością jest wykreowanie nowego rodzaju podmiotu – Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. To nic innego, jak nowa forma TBS (dotychczasowe towarzystwa będą mogły kontynuować działalność na starych zasadach), które otrzymają szereg nowych ułatwień i kompetencji.

SIM będą mogły między innymi budować mieszkania na gruncie skarbu państwa, wchodzącym w skład Krajowego Zasobu Mieszkaniowego. Według statystyk przytoczonych przez prelegentkę, na chwilę obecną około 6% gmin wystąpiło o możliwość skorzystania z KZM w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych w oparciu o model społecznej inicjatywy.

Istotne zmiany objęły też budownictwo komunalne, gdyż bezzwrotne finansowanie z funduszu dopłat przyznawane jest do 80% wartości inwestycji przy budowie nowych budynków i 50% przy remoncie pustostanów.

W przypadku obiektów zabytkowych, do kwoty tej należy doliczyć istniejące i w poprzednim stanie prawnym, dziesięcioprocentowe wsparcie.

Ciekawym mechanizmem jest wprowadzony nowymi przepisami model „lokal za grunt” polega on na tym, że deweloper inwestujący na gruntach gminnych lub KZM deweloper może rozliczyć się z właścicielem terenu gotowymi lokalami, dzięki czemu gmina może pozyskać łatwo lokale społeczne lub komunalne, ale i użytkowe.

Dodatkowo w przypadku każdego z programów mieszkaniowych samorządy mogą uzyskać pomoc w wysokości 10% kosztów inwestycji na budowę infrastruktury. Anna Kornecka wspomniała też o licznych ułatwieniach natury proceduralnej, co powinno przypaść do gustu inwestorom.

Pandemia stymuluje popyt na mieszkania

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL, poświęcił swe wystąpienie tendencjom na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przypomniał on, iż rok 2020 zamknął się całkiem przyzwoitymi wynikami, a wstępne szacunki za pierwszy kwartał br. sugerują kontynuację trendu wzrostowego. Relacja popytu i podaży, przesuwa się w kierunku nadwyżki popytu nad podażą, w konsekwencji mamy do czynienia ze wzrostem cen.

– W czasie niepewności rynek mieszkaniowy to obszar, gdzie kumulują się nadzieje. Pandemia działa jak stymulator popytu – dodał Kazimierz Kirejczyk.

Obserwowane są też inne trendy, jak choćby rosnąca liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, co z kolei jest efektem dystansowania społecznego. Pozostaje pytanie, w jakim stopniu owe zmiany preferencji są trwałe, a na ile można liczyć się z niechybnym powrotem do sytuacji sprzed pandemii.

Przenosiny do własnych domów oznaczają też wzrost liczby lokali sprzedawanych na rynku wtórnym, z których sporą część stanowią nieruchomości zbudowane w ostatnich latach, mogące być alternatywą dla oferty deweloperskiej. Pojawia się oczywiście pytanie, czy lokale te będą nabywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, czy może zasilą zasób mieszkań pod wynajem.

Ten ostatni segment w ostatnich latach rozwijał się dość intensywnie, na dzień dzisiejszy w realizacji jest ok. 50 tys. lokali, których nabywcy zamierzają angażować się w najem. Przy ofercie, jaką zapewniają indywidualni wynajmujący, sektor instytucjonalny nie ma większego znaczenia – podkreślał prelegent.

Popularność najmu może być też determinowana faktem, iż ceny lokali rosną szybciej niż dochody, pandemia wprawdzie nieco wyhamowała ten trend, ale odbicie znowu jest zauważalne.

To z kolei skutkuje spadkiem dostępności cenowej mieszkań, która  obecnie zbliżona jest do tej obserwowanej w latach 2012 – 2013.

Czy wirus wypędzi Polaków z dużych miast?

Jak już wcześniej wspomniano, daje się zauważyć silny trend przepływu oszczędności, nie tylko z banków, na wszystkie podsegmenty rynku mieszkaniowego.

– Samo lokowanie oszczędności nie jest może aż tak niebezpieczne dla funkcjonowania systemu, niepokojąca byłaby klasyczna spekulacja, gdzie posiadacze nadwyżek finansowych doszliby do wniosku, że wzrost cen potrwa i trzeba zarobić na spekulacji krótkoterminowej, a żeby to osiągnąć, trzeba uzyskać tani kredyt – zauważył Kazimierz Kirejczyk, dodając, iż w obecnym kwartale daje się zauważyć pewne symptomy takiego, niepokojącego trendu.

Pierwszą sesję Kongresu zakończyło wystąpienie prof. Przemysława Śleszyńskiego, w który odniósł się on do głównych wyzwań w obszarze mieszkalnictwa. Jednym z nich jest postępująca depopulacja, która zaznacza się szczególnie silnie w naszym regionie.

Prelegent podkreślił, że wbrew tradycyjnemu postrzeganiu sytuacji, zjawisko to nie musi determinować negatywnie rynku mieszkaniowego, ponieważ spora część lokali znajduje się w złym stanie technicznym, w konsekwencji wymagać będzie remontu lub wymiany. Dlatego mimo spadku liczby ludności warunki w Polsce nie rysują się w złych barwach.

Innym zjawiskiem jest atrakcyjność migracyjna dużych miast, ze stolicą i otaczającą ja aglomeracją na czele. Równocześnie około 75% polskich miast ma saldo ujemne, czyli więcej mieszkańców wyprowadza się z nich niż do nich przyjeżdża.

Innym niekorzystnym trendem jest rozlewanie się miast, które w Polsce obejmuje nie tylko największe aglomeracje, a konsekwencją tego procesu jest wzrost kosztów funkcjonowania społeczności o nawet 84,3 mld zł rocznie.

Pozostaje pytanie, jakie konsekwencje będzie mieć obecna polityka dystansowania się, czy spowoduje ona dalsze rozgęszczanie zabudowy, czy może na procesie tym zyskają mniejsze aglomeracje.