Czy doradca będzie wreszcie doradzał?

Główne obszary, które reguluje Dyrektywa MCD to:

– poprawa ochrony, dostępu do informacji i edukacji finansowej konsumenta; w tym między innymi jednolite podejście do przedstawiania oferty kredytowej na arkuszu ESIS (European Standardised Information Sheet). Europejski Standaryzowany Arkusz Informacyjny to ważne narzędzie dla każdego konsumenta rozważającego zaciągnięcie kredytu hipotecznego pozwalające w prosty sposób porównywać oferty kredytowe przedstawione w jednolitej formie;

– warunki uzyskania zgody na działalność oraz nadzorowania instytucji kredytowych i pośrednictwa kredytowego;

– uporządkowanie pośrednictwa kredytów hipotecznych, a w przypadku naszego kraju ujawnienie, kto jest kim na rynku kredytów hipotecznych przez zastrzeżenie nazw zdefiniowanych w Dyrektywie 2014/17/UE takich jak:

• „pośrednik kredytowy” – osoba fizyczna lub prawna, która nie działa w charakterze kredytodawcy ani notariusza i nie doprowadza tylko do skojarzenia konsumenta z kredytodawcą oraz która za wynagrodzeniem przedstawia lub oferuje konsumentom umowy o kredyt, udziela konsumentom pomocy, podejmując prace przygotowawcze w związku z umowami o kredyt lub zawiera z konsumentami umowy o kredyt w imieniu kredytodawcy;
• „wyznaczony przedstawiciel” – osoba fizyczna lub prawna wykonującą działania prowadzące do zawarcia umowy kredytowej, występująca w imieniu oraz na pełną i bezwarunkową odpowiedzialność wyłącznie jednego pośrednika kredytowego;
• „powiązany pośrednik kredytowy” – każdy pośrednik kredytowy, który działa w imieniu oraz na pełną i bezwarunkową odpowiedzialność wyłącznie jednej grupy kapitałowej kredytodawcy lub określonej liczby kredytodawców, która nie stanowi większości na rynku; obecnie jest po prostu pośrednik kredytowy;
• „usługi doradcze” – określone jako osobiste rekomendacje przedstawiane konsumentowi w odniesieniu do co najmniej jednej transakcji odnoszącej się do umowy o kredyt, stanowiące usługę odrębną od udzielenia kredytu i od czynności w zakresie pośrednictwa kredytowego;

Nowymi regulacjami mają być objęte wszystkie instytucje kredytowe, pożyczkowe oraz pośrednicy kredytowi zajmujący się pośredniczeniem w finansowaniu nieruchomości. Dla pierwszej grupy oznacza to konieczność uzyskania zezwolenia, rejestracji instytucji pożyczkowej gdy zajmuje się pożyczaniem na finansowanie nieruchomości oraz poddaniu się nadzorowi właściwej instytucji nadzorczej. Dla drugiej grupy oznacza to konieczność uzyskiwania kwalifikacji zawodowych i ustawicznego dokształcania oraz zastrzeżenia terminu „doradca kredytu hipotecznego” dla osób spełniających minimalne wymogi wiedzy i/lub doświadczenia funkcjonowania w zawodzie.

Największe zmiany, które narzuca Dyrektywa „hipoteczna” na nasz rynek związany z finansowaniem nieruchomości, to objęcie nadzorem doradztwa kredytowego – najprawdopodobniej przez KNF oraz rozgraniczenie pracownika banku jako doradcy produktu z danej grupy kapitałowej od niezależnego doradcy kredytowego wykonującego usługi doradcze. Dodatkowo wymusza ujawnienie wysokości wynagrodzenia pośrednika kredytowego, a nawet wprowadza możliwość wymogu, aby doradca niezależny, był opłacany bezpośrednio przez kredytobiorcę, co ma wzmocnić jego niezależność. Jednak na to ostatnie rozwiązanie, nie zdecydowały się kraje nawet o zdecydowanie bardziej rozwiniętych rynkach, takich jak Wielka Brytania czy Niemcy, jedynie Włosi rozważają jej wprowadzenie w ograniczonym zakresie.

Zgodnie z informacjami Rządowego Centrum Legislacji powstający projekt założeń projektu ustawy o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych, która zakłada również nowelizację ustawy z dnia 12 maja 2011 roku o kredycie konsumenckim (Dz. U. z 2014r. poz. 1497, z późn. zm.), wprowadzi i ureguluje wymogi dotyczące dopuszczenia do działalności kredytodawców, pośredników kredytowych oraz wyznaczonych przedstawicieli, ale także wyznaczy wymogi dotyczące wiedzy i kompetencji dla osób zarządzających oraz personelu w instytucjach objętych nadzorem, które działają w obszarze kredytów hipotecznych. Wszystkie osoby wymienione, a więc zarówno personel jaki osoby zarządzające, zgodnie z Dyrektywą MCD będą zobligowane do posiadania wiedzy z zakresu nie tylko kredytów i produktów okołokredytowych, które posiadają w swojej ofercie, ale również przepisów prawa związanych z umowami kredytowymi i ochroną konsumentów. Będą musiały wykazać się odpowiednią wiedzą z zakresu procesu nabywania nieruchomości, wyceny zabezpieczenia, organizacji i funkcjonowania ksiąg wieczystych, znajomości rynku nieruchomości, do tego określonym zakresem wiedzy z obszaru finansów i ekonomii, oceny zdolności kredytowej i standardów etyki biznesu. Poziom wymaganych kwalifikacji zawodowych mają potwierdzać np. dyplomy, świadectwa ukończonych szkoleń, testy kompetencji lub w pierwszym okresie do 21 marca 2019 r. minimalny pięcioletni okres przepracowany w dziedzinach związanych z zawieraniem umów o nabycie produktów kredytowych, ich dystrybucją lub pośrednictwem. Ten szeroki zakres wiedzy ma być dodatkowo pogłębiany i aktualizowany corocznymi szkoleniami. Dyrektywa MCD nakłada też wymagania odnośnie niekaralności osób zarządzających instytucjami pośredniczącymi oraz obowiązek wysokiego jak na nasze warunki ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej – minimum 750 000 EUR dla wszystkich roszczeń w skali roku i 460 000 EUR dla pojedynczego roszczenia. Poziom minimalny obowiązuje wszystkich pośredników, również tych prowadzących jednoosobową działalność. Tak wysoki próg wejścia stawiany przed pośrednikami, którzy chcą funkcjonować na niełatwym rynku kredytów hipotecznych w Polsce, wymusi konsolidację lub odejście z branży zwłaszcza mniejszych podmiotów. Ma jednak szansę wprowadzić zdecydowanie wyższy poziom usług i dbałość o konsumenta. Dodatkowo ujawnienie wynagrodzenia pośredników bezpośrednio w Arkuszu Informacyjnym ESIS pozwoli kredytobiorcy w łatwy sposób ocenić ile płaci za jego usługi jak również porównać i wybrać ofertę kredytu najbardziej dopasowaną do swoich potrzeb i najatrakcyjniejszą dla swojego portfela.

Niestety, ostatnie prace związane z dostosowaniem istniejących przepisów takich jak ustawa z dnia 12 maja 2011 roku o kredycie konsumenckim (Dz. U. z 2014r. poz. 1497, z późn. zm.) miały miejsce w grudniu ubiegłego roku. W chwili obecnej w Sejmie nie jest przedstawiony żaden projekt ustawy związany z implementacją przepisów Dyrektywy MCD. Podobnie ma się stan prac nad zupełnie nową ustawą o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych. Nie jest więc możliwe dotrzymanie zapisanego w Dyrektywie 2014/17/UE terminu 21 marca 2016 r. Tym samym narażamy się na powoływanie wprost jej zapisów w przypadku sporów sądowych oraz na kary finansowe nakładane na nasz kraj. Ważniejszy jest jednak fakt, że opóźnia się wprowadzenie przepisów, które mogą pomóc konsumentom zdecydowanie bardziej świadomym podejmowaniu zobowiązań związanych z kredytem hipotecznym, który dla dużej części Polaków stanowi największe zobowiązanie w życiu.

Przemysław Kochanowski,
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen,
Centrum AMRON