Czemu sprzedaż mieszkań w Polsce wciąż spada?

Zmiany cenowe we Wrocławiu i Łodzi

Po znacznych wzrostach cen mieszkań w tym roku pod koniec roku rynek nieco się ustabilizował. Wzrosty cen w okresie od lipca do września nie były już tak spektakularne, jak w drugim kwartale tego roku. Największe zmiany cenowe w trzecim kwartale można było odnotować we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie nowe lokale są droższe odpowiednio o 3,7 i 3,6 proc. Stosunkowo niższe procentowe wzrosty dotyczą Warszawy (2,8 proc.). Jednak już ponad 36 proc. transakcji w stolicy przeprowadzana jest w cenach wyższych niż 10 tys. zł za m kw.

Sprzedaż mieszkań w Krakowie w trzecim kwartale była  zbliżona do danych podsumowujących drugi kwartał. Spadła również liczba nowych mieszkań wprowadzonych na rynek – w sumie jest ich obecnie 6, 4 tys., a średnie ceny lokali w stolicy Małopolski wynoszą obecnie 7, 5 tys. zł za mkw.

Z kolei w Trójmieście w trzecim kwartale znacząco wzrosła liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (ponad 1 tys. mieszkań więcej w porównaniu do danych z II kwartału). W  III kwartale sprzedanych zostało ponad 2,1 tys. lokali w średniej cenie 7, 5 tys. zł za mkw.  brutto. Nowe projekty wprowadzone na rynek są droższe – ich średnia cena wynosi 7, 8 tys. zł za mkw. brutto. Dodatkowo w ofercie znajduje się rekordowa w stosunku do ostatnich czterech lat liczba prawie 6, 5 tys. lokali.

Pomimo, że sprzedaż nowych mieszkań w drugiej połowie tego roku nieco zmalała, w dalszym ciągu nie ustaje boom na rynku kredytów hipotecznych. Obecnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z wkładem własnym powyżej 20 proc.  jest najniższe od początku 2016 r.

REITy będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe

Biorąc więc pod uwagę dobrą sytuację gospodarczą, niskie stopy procentowe można liczyć na to, że w końcówce tego roku większość nowych mieszkań znajdzie nabywców. W najbliższym czasie z powodu drożejących kosztów robocizny, materiałów i działek na spektakularne spadki cen mieszkań nie ma co jednak liczyć.

Ważnym wydarzeniem w otoczeniu rynkowym w ostatnim czasie było również skierowanie 25 września tego roku do Sejmu projektu Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN), czyli polskich REIT-ach. Projekt jest już po pierwszym czytaniu i przesłany został do prac w komisjach sejmowych.  Zgodnie z nim, inaczej niż np. w Europie Zachodniej polskie REITy będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe.

Ustawa tworzy zarazem nowy mechanizm prawny, który pozwoli pozyskiwać z rynku finansowego środki na refinansowanie wynajmowanych już portfeli mieszkań. Na rynku pojawi się jednocześnie nowy gracz – firmy inwestujące w najem nieruchomości, tym razem instytucjonalne.  Będą one mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe, czyli budynki z lokalami na odrębną własność lub ze spółdzielczym własnościowym prawem.  Mieszkania będą musiały zajmować, co najmniej 70 proc. powierzchni użytkowej takiej nieruchomości. Zachętą dla tego rodzaju inwestycji będą również preferencje w podatku dochodowym od osób prawnych oraz fizycznych, z których będą mogły korzystać firmy inwestujące w najem nieruchomości, spółki od nich zależne oraz inwestorzy – akcjonariusze spółek.

Rząd chce w ten sposób ożywić rynek najmu mieszkań i pośrednio wesprzeć rządowy program Mieszkanie+.  Nowe przepisy najprawdopodobniej wejdą w życie w styczniu 2019 r. Zanim jednak REITy zaczną istotnie wspierać nowe budownictwo na wynajem może minąć dłuższy okres czasu. Powodem tego jest fakt, że obecnie mieszkań na wynajem jest w Polsce niewiele, zatem stopień wsparcia nowym mechanizmem na razie będzie niewielki. REITy będą miały, więc wpływ na rynek najmu, ale dopiero za jakiś czas.

Będzie to na pewno dobra i wygodna forma zarobku dla tych, których nie stać na wyłożenie gotówki lub zaciągnięcie kredytu na samodzielny zakup lokalu. Dodatkową korzyścią będzie fakt, że nie trzeba będzie zarządzać takimi mieszkaniami, ani ich remontować, bo wszystkim zajmie się REIT.