Co najbardziej dziwi biorących kredyt na mieszkanie?

Praktyka wygląda zwykle tak, krótka kalkulacja możliwości kredytowych i to nie zawsze, później poszukiwania wymarzonego mieszkania i w końcu wizyta u pośrednika kredytowego lub w banku, który ma pomóc w spełnieniu marzeń.

Żeby wziąć kredyt, trzeba mieć pieniądze

I tu pojawia się pierwsze zaskoczenie, nie wystarczy zapał i odwaga w podjęciu życiowej decyzji. Na zakup mieszkania wartego np. 220 tys. zł, w zależności od tego czy jest nowe czy używane, trzeba mieć odłożone od 25 tys. zł do 30 tys. zł.

6-9 proc. wartości mieszkania na koszty transakcyjne i kredytowe

Tylko koszty związane z transakcją zakupu oraz około kredytowe pochłoną od 6 do 9 proc. ceny nieruchomości. O ile przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, klienci wiedzą o prowizjach dla agentów nieruchomości (zazwyczaj 3 proc. wartości nieruchomości plus VAT, jeśli w przedstawionym przypadku komuś uda się zapłacić 2,5 proc. będzie to wydatek 6,8 tys. zł), to tylko nieliczni biorą pod uwagę konieczność opłacenia 2 proc. wartości nieruchomości podatku do Urzędu Skarbowego (PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych). A występuje on przy wszystkich transakcjach mieszkaniami na rynku wtórnym i zawsze płaci go kupujący.

Przy zakupie lokalu od dewelopera nie ma PCC, ale są za to słone koszty notarialne. W formie aktu notarialnego trzeba, bowiem podpisać już umowę przedwstępną i zapłacić też za trzy jej wypisy. Ze względu na szczegółowość informacji przedkładanych klientowi w umowie zakupu nowego mieszkania, akty liczą po kilkadziesiąt stron. Na szczęście opłata notarialna dzielona jest na pół z deweloperem, ale i tak koniec końców wyjdzie około 1,5 tys. zł. W formie aktu notarialnego trzeba też sfinalizować umowę zakupu i to bez względu na to czy nabywane mieszkanie jest z rynku pierwotnego czy wtórnego, konieczne jest też wówczas więcej wypisów, a rejentowi za usługę trzeba zapłacić już całą opłatę. Razem? Około 3 tys. zł.

Kolejne wydatki związane są z zaciągnięciem kredytu. Rzadko który bank pożyczy pieniądze bez prowizji. Trzeba się liczyć z 2- 3 proc. wydatkiem od pożyczanej kwoty. Dla przykładowego mieszkania za 220 tys. zł, na które klient pożycza 209 tys. zł będzie to od 4,2 do 6,3 tys. zł. Do tego może dojść jeszcze opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu, jeśli bank pobiera ją raz na kilka lat np. 3,9 proc. od kwoty przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości. W przypadku prezentowanego mieszkania zainteresowany musi wyłożyć na początek blisko 1,3 tys. zł. Co z pewnością będzie dobrą informacją dla wielu klientów, większość banków zdecydowała w ostatnim czasie, o zamianie jednorazowych opłat, za brakujący wkład własny, na podwyżkę marży do momentu spadku zadłużenia do 80 proc. LtV.

Koszty razem? Dla nowego mieszkania co najmniej ok. 9-11 tys. zł, a dla używanego kupionego przez agencję nieruchomości 18-20 tys. zł.

5 proc. na wkład własny

Od tego roku dodatkowo trzeba też mieć 5 proc. na wkład własny, bo bank skredytuje co najwyżej 95 proc. wartości nieruchomości. W przypadku upatrzonego mieszkania będzie to 11 tys. zł. To i tak niewiele, bo od 2015 r. minimalny wkład własny wyniesie już 10 proc.

Koszty około transakcyjne są naprawdę spore, dlatego na każdym kroku warto się targować i zbijać stawki, tak aby cokolwiek grosza zostało na wykończenie nowo zakupionego mieszkania.

1. Targuj się o stawkę dla agenta nieruchomości, albo poszukaj tańszej agencji.
2. Negocjuj z bankiem wysokość prowizji.
3. Zbijaj koszty usług notariusza, opłaty te mają tylko maksymalny pułap, o minimalnym decyduje rejent.

W odsetkach można oddać prawie drugie tyle!

Klienci zaskoczeni są również wysokością odsetek jakie spłaca się podczas kilkudziesięciu lat obsługi kredytu mieszkaniowego. W warunkach niskich stóp procentowych, z jakimi mamy obecnie do czynienia i tak nie są to ogromne sumy. Warto jednak pamiętać, że wpływ na skalę odsetek ma długość trwania kredytu. Pożyczający na przykładowe mieszkanie 209 tys. zł (z oproc. 4,3 proc., 2 proc. marża plus 2,3 proc. WIBOR 3M), przez 35 lat oddadzą do banku w postaci odsetek prawie drugie tyle co pożyczyli, bo 196 tys. zł. Jeśli zdecydują się na okres 30 lat, wartość odsetek spadnie do 163 tys. zł, a przy 25 letnim terminie będzie to 132 tys. zł.

W ciągu pierwszych 10 lat obsługi, w którym to okresie zazwyczaj zbywa się mieszkanie, w 35-letnim okresie trwania kredytu, klient odda 83,5 tys. zł odsetek, w drugim przypadku 30 lat – 81,4 tys. zł, a w trzecim 78,3 tys. zł.

Co nie dla każdego jest też oczywiste, spłacając kredyt wcześniej, nie płaci się już odsetek za pozostały okres.

Czy na pewno mogę sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Fakt, że można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem, również nie jest oczywisty dla części klientów. Tymczasem wystarczy zwrócić bankowi kwotę jaka pozostała do spłaty i ten zwalnia hipotekę.

Zarabiam sporo, a dla banku się to nie liczy

Nie wystarczy zarabiać, żeby mieć zdolność kredytową. Dochody musza być udokumentowane umowami. Pieniędzy wypłacanych na czarno, choć mogą być regularne i znaczące, bank nie może uwzględnić przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego.

Jak może tak długo trwać załatwianie kredytu?

Dlaczego załatwienie kredytu trwa tyle czasu? Dlaczego jest gorzej niż mieli znajomi przed trzema, czterema lat? To jedno z najczęstszych pytań osób, które już siedzą na walizkach i nie mogą doczekać się przeprowadzki. Niestety, banki faktycznie finansujące nieruchomości wydłużyły procedury udzielania kredytów. Po tym jak część ograniczyła pożyczanie pieniędzy wzrosło ich obciążenie, a jednocześnie stały się bardziej skrupulatne w analizie niż kiedyś. W niektórych instytucjach od momentu złożenia kompletnego wniosku kredytowego do podpisania umowy kredytowej upływa około 30, a nawet i ponad 40 dni roboczych. Dlatego najlepiej zarezerwować sobie na to od 6 do 8 tygodni. Tymczasem kredytobiorcy są przekonani, że jeśli im uda się skompletować długą listę wymaganych dokumentów, bank ma już jasny obraz sytuacji i powinien wypłacić pieniądze bez zwłoki.

Halina Kochalska
Open Finance