Co dalej z katowickimi kamienicami?

Secesja – katowicka ofiara PRL

Secesja w Katowicach jest symbolem krótkiej historii miasta. Jego rozwój zapoczątkowało łączenie wsi i osiedli rolniczych w XIX wieku, które następnie w procesie industrializacji i budowy kolei sprzyjało powstawaniu mieszczańskich kamienic. To właśnie przełom XIX i XX wieku stanowi o pierwotnej architekturze miasta z dominującym stylem secesyjnym. Z czasem jednak, zaczął on być przyćmiewany modernistycznymi budowlami, determinującymi dzisiejszy obraz Katowic. Niestety, często ten styl rozwijany był kosztem secesyjnych kamienic. Dla kolejnych władz państwowych i miejskich, secesyjne formy odbiegały od wizji nowoczesnego ośrodka przemysłowego. Z tego względu, wiele architektonicznych perełek w centrum zburzono, aby pozyskać miejsce na ówczesną Aleję Armii Czerwonej, obecnie Armii Krajowej, czy dworzec kolejowy. Takie symbole PRL-owskiej szarości jak Superjednostka, hotel Katowice, Spodek czy okoliczne rondo powstały na gruzach zabytkowych kamienic. Często ze szkodą dla symbolik  i miasta, bezsprzecznie odbierając część historii i piękna Katowicom.

Nowe czasy, nowe problemy

Katowickie ulice Jagiellońska, 3 Maja, Mariacka, Kościuszki, Mielęckiego czy Pocztowa są bastionami secesyjnej architektury sprzed ponad stu lat. Chociaż miasto zdaje się zrozumiało jakie znaczenie dla jego historii mają te budynki, to nie można mówić o wykazywaniu troski o ich stan. Wiele historycznych ikon katowickich ulic popadło w ruinę, przez co centrum niejednokrotnie straszy niszczejącymi nieruchomościami. Ostatnie kilka lat stało więc pod znakiem sporów lokatorskich z właścicielami nieruchomości oraz władzami miasta o brak skutecznie realizowanego planu restauracji kamienic. Teoretycznie pogłębiający się proces niszczenia, nie tylko elewacji, ale również całej infrastruktury budowlanej, mógłby wydawać się łakomym kąskiem dla inwestorów. W praktyce, niesprzyjające warunki prawne skutecznie odstraszają deweloperów.

Każdy potencjalny inwestor musi sprostać procedurze wydawania pozwoleń na budowę, które z założenia wiążą się z długotrwałą, kosztowną i uciążliwą pracą, nie   dając jednocześnie gwarancji, że miasto dotrzyma zakładanych terminów i wytycznych. W trakcie nawet zaawansowanych negocjacji pojawić się może szereg dodatkowych wymogów ze strony urzędników magistratu i miejskiego konserwatora zabytków. Te z kolei dla inwestorów oznaczają nieprzewidziane koszty. Przez konieczność  rozwiązywania mnożących się problemów natury formalnej i finansowej wielu zarówno polskich jak i zagranicznych deweloperów nie może być przekonana do opłacalności inwestycji. Szczególnie dla tej drugiej grupy, nie zawsze zaznajomionej z polskimi realiami cywilno-prawnymi, zmuszonej do ciągłej interpretacji skomplikowanych przepisów sytuacja bywa całkowicie niezrozumiała. Trudno jednak mówić tutaj o całkowitej winie władz Katowic. W równej mierze odpowiada za to stan niejednoznacznych zapisów w ustawach regulujących prawo budowlane, zagospodarowania przestrzennego i gospodarowania nieruchomościami.

Na szczęście ostatnio zaczyna być widoczny proces rewitalizacji kamienic, przede wszystkim w centrum, dający nadzieje na utrzymanie secesji w mieście. Urzędnicy zdają się w końcu odnajdywać wspólny język z prywatnymi inwestorami, którzy coraz częściej przeistaczają sypiące się ruiny w eleganckie budynki mieszkalne i usługowe. Najczęściej proces uatrakcyjniania centrum opiera się na podziale inwestycji w rewitalizację między władze i prywatnych właścicieli. Ratusz zadbał o remont ulic, natomiast deweloperzy i inwestorzy restaurują stojące przy nich  kamienice. Za owoc współpracy w poprawie wizerunku miasta należy również uznać usprawniony proces przesiedlania lokatorów niszczejących kamienic i stanowisko miasta w tej sprawie. Widać, jak z większą energią i przychylnością udostępnia się coraz więcej lokali socjalnych mieszkańcom opuszczającym kamienice idące do kapitalnego remontu, rewaloryzacji i przebudowy. Mieszkania zastępcze są remontowane najczęściej na koszt inwestora od  powiadającego za restaurację kamienicy. W ostatnim półroczu w centrum odnowiono lub nadal odnawia się około kilkudziesięciu nieruchomości. Co ważne, wiele z nich przechodzi gruntowny remont gwarantujący dostosowanie wykończenia budynku do niewątpliwie atrakcyjnej lokalizacji i nowoczesnych potrzeb mieszkańców. Między innymi dzięki temu procesowi Katowice zaczęły wreszcie zajmować wysokie pozycje w ogólnopolskich rankingach. Do nich należy np. corocznie publikowana przez zespół prof. Czapińskiego „Diagnoza Społeczna”, w której śląska stolica zajęła 6. miejsce na liście miast, w których żyje się najlepiej. Co ważne, wyprzedzając takie aglomeracje jak Wrocław czy Warszawa.

Przykład do naśladowania

Rewitalizacja kamienic ożywia rynek nieruchomości w Katowicach. Z danych publikowanych przez Open Finance wynika, że Katowice, obok Warszawy, Krakowa i Białegostoku, znajdują się w czołówce miast o najszybciej rosnących cenach mieszkań. Przez wzrost cen o ok. 8 proc. obecnie średnia cena za metr w mieście kosztuje ok. 3,7 tys. zł. Warto dodać, że w porównaniu do innych największych miast w kraju, jest to względnie niewielki koszt za tego typu lokale.

– Niska cena wynika z relacji rynkowych i sytuacji demograficznej Katowic, gdzie udostępnia się więcej mieszkań niż przybywa rodzin do ich zasiedlenia, oraz kiepskiego stanu technicznego lokali. Niemniej jednak, należy spodziewać się dalszych wzrostów cen mieszkań w mieście. Wszystko za sprawą rosnącej liczby nieruchomości wykonanych w atrakcyjnym standardzie odpowiadającym aktualnym oczekiwaniom klientów. Oznacza to, że obecnie Katowice stanowią ciekawy rynek luksusowych mieszkań będący we wczesnej fazie wzrostu. Niewielka podaż i atrakcyjna cena mieszkań w centrum, przy porównywalnym standardzie do np. Krakowa, gdzie za podobne lokale trzeba zapłacić dwa lub trzy razy większą cenę, ujawniają potencjał wzrostu w horyzoncie 5-10 lat. Można czerpać przyzwoite dochody z czynszów w czasie, gdy wartość Nieruchomości spokojnie wzrasta – tłumaczy Janusz Roczniak z Mardi Investments, spółki z polsko-brytyjskim kapitałem zajmującej się nieruchomościami.

Z tych właśnie powodów, zrewitalizowane secesyjne kamienice w centrum Katowic cieszą się coraz większą popularnością nie tylko wśród najemców, ale również wśród nabywców, którzy zakup mieszkania traktują jako lokatę kapitału oraz źródło stałego i stabilnego przychodu z najmu. W centralnej części miasta można już odnaleźć przykłady udanej rewitalizacji. Do nich zaliczyć należy niedawno oddaną do użytku inwestycję Kamienica Jagiellońska w okolicy Pl. Karola Miarki. W tej nieruchomości z przełomu XIX i XX wieku przeprowadzono gruntowny remont, dzięki któremu podupadająca kamienica przerodziła się w luksusowy apartamentowiec zachowujący elegancję czasów „fin des siecles”. Rewitalizacja w tego rodzaju inwestycji, to nie tylko odświeżenie i zabezpieczenie elewacji budynku. Przede wszystkim jest to ogrom prac wewnątrz nieruchomości. Żeby odnowiona kamienica stała się naprawdę atrakcyjna dla nabywców i najemców, podczas remontu należy wymienić instalacje elektryczne, gazowe, komino  we, wodne i kanalizacyjne. Należy także przebudować część kamienicy w celu zrobienia miejsca na szyb windowy oraz zamontować centralne ogrzewanie. Wszystkie te prace należało jednak wykonać zachowując historyczny i estetyczny klimat wnętrza  przełomu XIX i XX wieku. Dzięki temu, secesyjne kamienice w rodzaju Kamienicy Jagiellońskiej, stanowią niszę na rynku luksusowych apartamentów i inwestycji na rozwijającym się rynku nieruchomości w Katowicach.

Gotowe, zrewitalizowane budynki czy rusztowania na elewacjach budynków, gdzie prace wciąż trwają, rodzą nadzieje na rozwój procesu odnawiania kolejnych nieruchomości w historycznym centrum Katowic. Znacząca poprawa walorów estetycznych wynikająca z remontów, może okazać się zaraźliwa. Inwestorzy wiedzą, że łatwiej wynająć lokale w atrakcyjnej okolicy niż w takiej, w której dominują odrapane i niszczejące elewacje. Ratusz natomiast, powinien czerpać z tego faktu dowód na to, że bardziej opłacalne mogą być uproszczenia przepisów i zmiany sprzyjające inwestycjom dla dobra mieszkańców. Dzięki temu będą oni mogli ponownie odkryć zabytkowe serce swojego miasta.

Źródło: ClearSense