Chińskie nieruchomości, czyli sky is the limit

Zachodni eksperci i analitycy często mówią o nieruchomościowej bańce cenowej w Chinach i wieszczą rychły krach tutejszego rynku real estate. Ale wieszczą to już od lat, podobnie jak krach chińskiej gospodarki, który miał nastąpić już kilkukrotnie. Nic z tego. Bo porównywanie Chin do jakiegokolwiek innego kraju świata i robienie analogii ma się jak kwiatek do kożucha, a analizowanie i przewidywanie chińskiej przyszłości z perspektywy biurek londyńskiego City czy nowojorskiego Manhattanu jest raczej dla chińskich notabli powodem do szczerego śmiechu.

Rynek dyktuje warunki

Bo o cenach decyduje rynek, a ten robi to, co dyktuje mu ulica, która płaci. I to płaci coraz więcej. 100 tysięcy yuanów za metr (ok. 60 tys. zł), cena niewyobrażalna jeszcze 5 lat temu dziś wykładana jest na stół w Pekinie, Szanghaju, Shenzhen czy Kantonie (tu jeszcze jest ciut taniej). Do gigantów dobija powoli Hangzhou, siedziba Alibaby i podpekiński Tianjin.

Rynek nieruchomości chciał więc nawet uregulować rząd, który wprowadził ograniczenia w kupowaniu lokali poprzez podniesienie minimalnego wkładu wstępnego czy ograniczenie w zakupach drugiego domu. Pomogło to spowolnić wzrostową tendencję, ale nie na tyle, by zastopować ceny, które wciąż rosną. Bo nieruchomości to tutaj wielki biznes, a w biznesie Chinczycy nie mają sobie równych.

W tym roku trzy chińskie miasta tzw. drugiego rzędu odnotowały najszybszy wzrost cen nieruchomości globalnie (chodzi o ceny na całym świecie), a mianowicie Wuxi (31,7 procent) i Nanjing (28,8 procent) – oba miasta w zamożnej prowincji Jiangsu na wschodnim wybrzeżu. Do czołówki dołączyło Zhengzhou (25,4 procent) w centralnej prowincji Henan.

Szanghaj (19,7 proc.) i Pekin (20,5 proc.), które wcześniej zajmowały odpowiednio trzecie i szóste miejsce, spadły teraz na 13. i 12. pozycję. Bo trudno już śrubować tam wynik.

Śmieciowe raporty

Analitycy anglojęzyczni twierdzą, że wzrostowe dane były oznaką ożywienia na rynku nieruchomości, gdyż pewne spowolnienie w szybko rozwijającym się sektorze nieruchomości było głównym czynnikiem spadku tempa wzrostu gospodarczego w ostatnich latach. Ale jeśli wzrost PKB rok do roku w Chinach wynosi w ostatnich latach około 7 procent to raczej trudno mówić o spowolnieniu. Bajecznie drogie raporty zachodnich agencji ratingowych ponownie, podobnie jak w przypadku Grecji przed kryzysem 2008 roku, jak i w paru innych przypadkach nadają się do kosza.

Bo nie są w stanie przewidzieć, że chiński rząd podejmuje szereg działań mających na celu pobudzenie rynku, w tym sześciokrotnie obniżając stopy procentowe w ciągu ostatnich lat i redukując wymogi dotyczące przedpłat na nowe lokale. Ceny za kredyt mieszkaniowy są tym samym ostatnio najniższe od kilku lat. Kiedy trzeba rząd dokłada do pieca, a kiedy robi się za gorąco polewa go zimną wodą. Można dyskutować czy rynkowe regulacje są potrzebne czy nie, ale zawsze należy brać pod uwagę lokalne warunki. Tak tu się dzieje.

Liu Jianwei z Narodowego Biura Statystyki ocenił, że „ceny mocno rosły w miastach pierwszej klasy i niektórych miastach klasy drugiej, spadały zaś w miastach klasy trzeciej z powodu nadmiernej podaży”. Ludzie po prostu przenoszą się do wielkich metropolii.

W związku z tym nieruchomości w dużych miastach Chin postrzegane są jako dobra inwestycja, szczególnie po giełdowych zawirowaniach, które zniechęciły „ulice” do kupowania akcji. Efekty widzimy.

Krzemowa Dolina w awangardzie

Największy interes zrobiły osoby, które kupiły mieszkanie w mieście Shenzhen, położonym tuż za granicą z Hongkongiem, tzw. chińskiej Dolinie Krzemowej. Tam, tylko w ciągu jednego roku (2015) ceny poszybowały o 47,5 procent. Zakup życia zrobiło małżeństwo, Li i Mia, które ponad 10 lat temu kupiło mieszkanie w centrum Shenzhen za ok. 10 tys. yuanów. Wtedy wydawało im się to dużo, tym bardziej, że posiłkowali się kredytem. Ten jednak szybko spłacili, a rok temu sprzedali swoje 110 m kw. za ponad 100 tys. yuanów za metr. Za to kupili trzy domy w Europie, bo Li jest informatykiem i może pracować zdalnie.

Samo Shenzhen, które jeszcze niedawno było zaledwie mała wioską rybacką ma już ok. 15 mln mieszkańców i cały czas dość niebezpiecznie rośnie. Ale w ocenie Chińczyków to dobre miejsce do życia, z ciepłym klimatem i dobrej jakości powietrzem, co np. w Pekinie nie jest do końca jasne.

Druga twarz rynku

Ale rynek ma swoją drugą twarz – wiele mniejszych miast (mniejsze miasto ma ok. 2-5 mln mieszkańców) zmaga się z tzw. „niesprzedanymi zasobami mieszkaniowymi”, pozostałymi po wielkim boomie budowlanym. Jeszcze rok temu Chiny miały setki milionów metrów kwadratowych niesprzedanych domów. To dużo. Z szacunków wynika, że pustostany mogłyby pomieścić ponad 90 milionów ludzi. Czyli 2,5 Polski.

W związku z tym chiński rząd podał, że redukcja zasobów mieszkaniowych jest jednym z najważniejszych jego priorytetów. Powstał nawet plan sprzedawania mieszkań pracownikom migrującym z wiosek, którzy generalnie nie mogą sobie pozwolić na kupno domów w miastach. Bo rząd chce „zurbanizować” 100 milionów ludzi w ciągu najbliższych kilku lat. I zakłada, że lokalne samorządy będą kupowały niesprzedane nieruchomości od deweloperów i wykorzystywały je jako tanie mieszkania dla nowych mieszkańców. Ale wiele samorządów zadłużyło się robiąc wcześniej wielkie inwestycje lokalne przy wsparciu Pekinu i może być ich na to nie stać. Jest zatem problem do rozwiązania.

Kluczowe pytanie, skąd na kupno drogich domów Chińczycy biorą pieniądze? Odpowiedź jest prosta, głównie z banków, które oferują tani kredyt na wiele lat. Dlatego tak ważny dla rządu jest nadzór nad gospodarką i dmuchanie na zimne, by sytuacja nie wymknęła się spod kontroli. Nie można też zapominać o tym, że Chińczycy mają spore zasoby gotówki gromadzone przez lata. Bo są po prostu oszczędni i pragmatyczni. To procentuje.