Ceny najmu spadną w Polsce przez koronawirusa?

Dr Jacek Furga, prezes Centrum AMRON na pytanie aleBank.pl dotyczące mniejszego niż do tej pory zainteresowania klientów zaciąganiem kredytów mieszkaniowych odpowiedział:

„6 tygodni zawieszenia na rynku nieruchomości to jeszcze nie jest tragedia. Jeśli rządowi uda się odmrozić gospodarkę najpóźniej do końca czerwca to rynek mieszkaniowy wróci szybko do stanu równowagi.”

To jest inny kryzys niż w 2008 roku

Prezes AMRON przypomniał, że Biuro Informacji Kredytowej poinformowało, że w kwietniu odnotowano o 27 procent mniej zapytań o kredyty niż w tym samym czasie w roku poprzednim. Ale – jak przypomniał – rok ubiegły był rekordowy, udzielono  225 tysięcy kredytów, rok wcześniej 213 tysięcy. Tak więc spadek o ¼ liczby zapytań kredytowych tylko w jednym miesiącu nie jest jeszcze niepokojący.

Jacek Furga zwrócił uwagę, że w 2008 roku, w czasie kryzysu tzw. subprime spadek udzielanych kredytów wynosił ok. 30 procent z kwartału na kwartał. Takie spadki odnotowano przez 3 kwartały, ale po  5 kwartałach nastąpił wzrost udzielanych kredytów hipotecznych.

„Wtedy rynek mieszkaniowy był uderzony przez rynek kredytowy. Teraz jest inaczej, oba rynki: kredytowy i mieszkaniowy są ofiarami pandemii koronawirusa.” – mówi szef Centrum AMRON.

Rynek wtórny pod znakiem zapytania

Jednak jak przyznaje dużą niewiadomą jest wtórny rynek mieszkaniowy. Mogą się na rynku pojawić mieszkania, które kupowano w celach inwestycyjnych pod wynajem.

W ostatnich trzech lata inwestowano w mieszkania przede wszystkim z myślą o krótkoterminowym wynajmie. W sytuacji, w której praktycznie ustał ruch turystyczny ta grupa inwestorów ponosi największe straty. 

„Pytanie czy ci, którzy kupili trzecie, czwarte mieszkanie na krótkoterminowy wynajem nie będą podejmowali decyzji sprzedażowych? – zastanawia się Jacek Furga i dodaje:

„Także w najmie długoterminowym pojawiają się sytuacje, w których najemcy proszę o obniżenie czynszu. Lepiej wtedy zgodzić się na obniżkę niż stracić klienta.  Znalezienie nowego najemcy nie byłoby łatwe.”

Prezes Centrum AMRON zwraca uwagę, że dużo mieszkań było kupowanych za gotówkę. NBP pod koniec 2019 roku raportował, że na rynku pierwotnym w ten sposób kupiono 40 procent mieszkań. Na rynku wtórnym nie zbierano takich danych.

Inwestowanie w nieruchomości powinno się zmienić

„To była forma inwestowania własnych środków. Nie po to kupowano mieszkania za gotówkę aby teraz po kilku miesiącach je sprzedawać. Sprzedający nie mieliby co zrobić gotówką przy spodziewanej wysokiej inflacji i bardzo niskich stopach procentowych. Historycznie w czasach niepewności to nieruchomości i złoto były wybierane jako  inwestycje, które chronią majątek przed utratą wartości.”- mówi Jacek Furga.

W jego opinii problem, mają ci którzy kupili na kredyt mieszkania na wynajem i teraz dochód z najmu nie pokrywa kosztów kredytu.

„Jednak dzięki pandemii może dojść do samoregulacji rynku najmu, bo nie jest normalne, że to najemca pokrywa ratę kapitałową, odsetkową i jeszcze coś górką zostaje aby właściciel mieszkania zarobił w okresie spłaty.” – mówi prezes Centrum AMRON.

Rozmówca aleBank.pl nie obawia się, że w Polsce będą stały puste niewynajmowane mieszkania, tak jak to miało miejsce w Hiszpanii w czasie poprzedniego kryzysu. Przypomina, że w Polsce brakuje  1,5 mln mieszkań.

Jego zdaniem gdyby pojawiła się fala sprzedawanych mieszkań na rynku to byłaby to świetna  okazja dla funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Mogłyby one wyjść z ofertą odkupienia mieszkań  do osób wystraszonych obecną sytuacją.

Na pytanie aleBank.pl czy nie warto wrócić do procedowanego w poprzedniej kadencji Sejmu projektu ustawy  Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości przyznał, że w wyniku pojawienia się tego typu funduszy, szczególnie jeśli oferowałyby mieszkania o umiarkowanych czynszach i gdyby mogły liczyć na ulgi podatkowe to FINN-y zapewne stałyby się elementem polityki mieszkaniowej państwa.