Ceny mieszkań w Niemczech rosną dwa razy szybciej od inflacji

Ekonomiści nie kryją obaw. I nic dziwnego, skoro rynkowa wartość mieszkań skoczyła w minionych paru latach o kilkanaście, a nawet więcej procent. Tylko w minionym roku przeciętny wzrost cen nieruchomości w Niemczech, po uwzględnieniu inflacji, wyniósł 5,5 proc.

Tani Berlin, drogie Monachium

W relatywnie „tanim” Berlinie metr kwadratowy dobrego lokum kosztuje dziś przeciętnie 3.676 euro. Najdrożej jest w stolicy Bawarii Monachium. Tam trzeba wyłożyć 6.789 euro, ale są dzielnice, Schwabing i Stare Miasto, z ceną 8-10 tysięcy za m. kw. Pomiędzy Monachium a piątym Berlinem plasują się jeszcze Frankfurt n/Menem, Hamburg i Stuttgart.

Jest w czym wybierać, zależnie od potrzeb i kalkulacji. No i lokalizacji. W Magdeburgu czy Cottbus w dawnej NRD za 200.000 euro można nabyć 130-metrowy domek jednorodzinny. Za te same pieniądze w Kolonii czy Düsseldorfie będzie to skromne dwupokojowe mieszkanie, a w Monachium studencka kawalerka – jak plastycznie ujął to jeden z ekspertów, cytowany przez „Frankfurter Allgemeine Zeitung”.

Ceny mieszkań rosną, bo lokaty są nisko oprocentowane

Skok cen nie jest tym razem efektem niefrasobliwego udzielania kredytów jak w USA przed kryzysem, lecz ekstremalnie niskiego oprocentowania, co ułatwia finansowanie zakupu lub budowy mieszkań i domów. Dlatego do szczególnej czujności wezwał w swym raporcie dotyczącym RFN Międzynarodowy Fundusz Walutowy. MFW stwierdził mianowicie, że wzrost cen „w najbardziej dynamicznych miastach Niemiec wymaga uważnego śledzenia”.

Jest już bańka spekulacyjna?

Z kolei Niemiecki Instytut Badań Gospodarczych z Berlina (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung – DIW) przeanalizował sytuację w 20 krajach OECD pod kątem czynników, mogących doprowadzić do powstania bańki cenowej. I wychwycił, obok wielkiego popytu, element spekulacyjny jako jedną z przyczyn tak znacznego wzrostu cen.

Dlatego autor ekspertyzy DIW Claus Michelsen ostrzegł zwłaszcza chętnych do zakupu drogich domów czy mieszkań: „Realne jest niebezpieczeństwo, że znów powstanie bańka cenowa na rynku nieruchomości, która może zrodzić światowy kryzys finansowy i gospodarczy”.

Według Michelsena, bańka spekulacyjna jest prawdopodobna w Wielkiej Brytanii, Portugalii i Szwecji. W Niemczech takiej groźby na horyzoncie nie widać, zwracają zaś uwagę przesadne – jego zdaniem – lokalne poziomy cen. Generalnie jednak nie bije on na alarm m.in. dlatego, że – inaczej niż było to przed dekadą – prywatne gospodarstwa domowe nie zadłużają się ponad miarę.

Ceny jeszcze wzrosną

Eksperci spodziewają boomu cenowego jeszcze przez jakiś czas, ponieważ podaż wciąż nie nadąża za popytem. Dla uspokojenia sytuacji należałoby w całym kraju budować rocznie  350-400 tysięcy mieszkań rocznie, z tego 120.000 mieszkań socjalnych, a więc dofinansowywanych przez miasto czy gminę. Buduje się zaś ogółem tylko 280.000.

A jeśli stopy procentowe wzrosną?

Niebezpieczeństwo dla inwestujących w nieruchomości mimo dobrej sytuacji kraju jednak istnieje. Po pierwsze, czynsze mające spłacać zaciągnięty kredyt nie rosną tak szybko jak ceny mieszkań i domów. Oznacza to, że nabywca lokum czyli inwestor nie będzie zarabiał na wynajmie tyle, ile być może się spodziewał.

Po drugie, okres ekstremalnie niskiego oprocentowania kredytów może się kończyć. „Są tego oznaki” – głosi raport związku krajowych kas budowlanych w Niemczech Wschodnich LBS Ost (Landesbausparkasse). Przykładowe wyliczenie jest następujące: przy kredycie 200.000 euro przy oprocentowaniu 1,5 proc. na dziesięć lat miesięczna spłata wynosi 250 euro. Wzrost oprocentowania o jeden procent oznacza, że w ciągu dziesięciu lat spłata obciążenie wzrośnie o 18.000 euro.

Tak więc boom cenowy na rynku nieruchomości w Niemczech trwa. Kto żyw na kredyt kupuje mieszkania pod wynajem, albo by później sprzedać z zyskiem. Hipotetyczną bańką spekulacyjną mało kto zawraca sobie głowę. Tylko grupka ekonomistów.